정유년(丁酉年) 달라지는 부동산 제도...'규제 강화'에 방점

2017년 달라지는 부동산 제도 및 현안. [자료출처=부동산114]

아주경제 김충범 기자 = 2017년 '정유년(丁酉年)'에는 1월 1일 대출 여신심사 가이드라인 적용을 시작으로, 청약가점제 자율화 조치 시행, 2000만원 이하 임대소득 과세 2년 유예, 12월 말 재건축초과이익환수제 유예 종료 등 몇 가지 주요 제도가 달라질 전망이다.

부동산에 관심 있는 수요층이라면 제도 변화가 대체로 '규제 강화'에 방점이 찍혀있고, 최근 11.3대책, 미국 금리인상 등으로 내년 주택시장 전망이 불투명하다는 점을 감안해 투자전략을 세워야 할 것으로 보인다.

28일 부동산114에 따르면 오는 2017년 1월 1일부터 분양 공고되는 아파트 단지는 잔금 대출 시 여신심사 가이드라인이 적용된다. 소득증빙자료로는 원천징수영수증 등 객관성이 입증된 자료를 제출해야 하며, 이자와 원금을 처음부터 함께 갚아가는 비거치, 분할상환 원칙이 도입된다.

역시 내년 1월 1일부터 청약가점제 자율화 조치도 시행될 전망이다. 전용면적 85㎡ 이하 민영주택에 대해 40%를 의무 적용해 온 청약가점제 비율은 내년부터 지방자치단체장이 임의로 조정할 수 있게 된다. 다만 11.3대책에 따라 청약 조정 대상지역에 포함된 서울을 비롯한 37개 시·구 일대에 대해서는 현행 40%가 유지된다.

한편 아파트 리모델링 동의율은 기존 80%에서 75%로 완화될 전망이다. 현행 아파트 등 공동주택 단지의 리모델링 사업을 위해서는 50% 이상의 동별 집주인 동의와 80% 이상의 단지 전체 집주인 동의가 필요했지만, 내년부터는 75%만 동의해도 리모델링 사업 추진이 가능해진다.

2000만원 이하 임대소득에 대한 소득세 과세는 2년 더 연장돼 2019년부터 적용된다. 이는 연간 임대소득이 2000만원 이하인 2주택자의 경우 필요경비(임대소득의 60%)와 기본공제 400만원을 공제한 금액에 14%의 단일세율로 분리과세하는 것이다. 또 소형주택(전용 60㎡ 이하, 기준시가 3억원 이하 주택)의 전세보증금에 대한 비과세도 2018년까지 연장된다.

양도소득세의 최고 세율구간은 38%에서 40%로 신설된다. 올해까지는 과세표준이 1억5000만원 초과 시 38%의 세율이 적용됐지만, 내년부터는 한 단계 세율 구간이 새로 생겨 과세표준 5억원 초과 시 40% 세율로 과세될 전망이다.

건축물의 내진 설계 규정도 강화된다. 내진 설계는 3층 이상 또는 연면적 500㎡ 이상 건축물만 적용됐지만, 내년 1월부터는 2층 또는 연면적 500㎡ 이상의 건물로 범위가 확대된다. 관련 내용을 담은 '건축법 시행령' 개정안은 올해 9월 입법예고됐고, 내년 1월경 시행될 예정이다.

주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 규제 완화는 내년 7월 종료된다. LTV, DTI 규제는 주택담보대출 한도액을 담보가치 및 상환능력에 따라 일정 비율 이하로 제한하는 것이다. 지난 2014년 8월 기존 50~70%였던 LTV는 70%로, 50~60%였던 DTI는 60%로 1년간 일시적 상향 조정됐고, 작년과 올해 4월에도 각각 한 차례씩 연장된 바 있다.

연말에는 재건축초과이익환수제 유예가 종료된다. 재건축초과이익환수제는 지난 2005년 5월부터 서울과 수도권에서 시행됐고, 이어 2006년 9월부터 전국으로 확대됐다. 하지만 2013년 12월부터 작년 12월까지 2년간 시행이 유예됐고, 이어 2017년 말까지 유예 기간이 추가로 연장된 바 있다. 따라서 내년 말까지 관리처분계획 인가 신청을 하지 못하면 재건축초과이익환수제를 적용 받게 된다.