[재테크칼럼]상업용 부동산 사야돼, 말아야돼?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

상업용 부동산에 대한 인기가 높아지고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 2015년 상업업무용 부동산이 거래된 총 면적은 4644만3000㎡로 지난 2007년 이후 최고치를 기록했고, 올해 10월까지 3181만4000㎡이 거래되면서, 내년도 거래량도 넘어설 것으로 예상된다.

이처럼 상업용 부동산이 인기를 끌고 있었던 이유는 저금리 기조와 임대사업이 가능한 부동산 물건에 대한 사회적 관심이 높아졌기 때문이다. 또 베이비부머들의 투자와 강남권 재건축을 비롯한 보상수요들이 상업업무용 부동산에 투자를 늘린 점도 인기에 한몫했다는 평이다.

지난 2014년부터 다산, 하남미사, 동탄2 등 2기신도시와 수도권 주요 택지지구들의 분양이 늘면서, 상가분양도 덩달아 늘어나면서 투자수요도 크게 증가했다.

하지만 상업용 부동산의 공급물량이 크게 늘면서 공실률은 증가세에 있다. 한국감정원에 따르면 2016년 3분기 전국 상업용부동산의 공실률은 13.0로, 지난 2013년 3분기 9.3%, 2014년 4분기 12.6%, 2015년 3분기 12.6% 등과 비교해 높은 수준이다. 서울은 3분기 9.4%인 반면, 지난해 3분기 10.1%였다. 이어 경기도도 올해 3분기 6.7%인 반면, 지난해 같은 3분기 5.1%로 지난해보다 높아졌다.

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하지만 앞으로 상가시장은 더욱 많은 수요층들이 몰릴 것으로 예상된다. 금리상승과 탈아파트화 시대가 한동한 도래할 것으로 보이면서, 장기적으로 투자가치가 높은 아파트들로 관심이 높아질 것으로 예상되기 때문이다.

과거의 경험으로 보자면, 2008년-2011년에는 배후수요가 풍부한 신도시나 유동인구가 많은 도심권 지역에 있는 상업용 부동산들로 투자수요가 많이 몰렸다. 갈 곳 없는 자금들이 임대상품으로 몰리면서 상업용 부동산이 큰 붐을 일으켰다.

앞으로도 마찬가지일 것 같다. 부동산 불황기를 대비해 장기적으로 투자금을 안전하게 투자할 곳으로 상업용 부동산이 많은 관심을 받을 전망이다. 특히 극소형 빌딩이나 상가, 신도시에 있는 중심상업지구에 있는 상가나 오피스 물량은 앞으로 관심이 더욱 높아질 전망이다.

다만 공급이 많았던 탓에 유망 지역으로만 수요가 몰리는 양극화 현상도 일어날 가능성이 높다. 또는 분당이나 산본 등 구신도시들을 중심으로 오래된 상업용 부동산 투자도 증가할 것으로 보인다.

현재 분당에 있는 오피스텔이나 상가 등의 경우 2기신도시에서 분양하는 상가들에 비해 최고 40%까지 가격적으로 저렴한 매물들이 많다. 또 배후수요나 인프라 등도 이미 갖춰져 있어 안정적인 임대수익까지 갖출 수 있다.

실제 한국감정원에 따르면 올해 3분기 분당신도시의 공실률은 1.2% 수준이다. 수도권에서도 가장 낮은 수준이다. 이처럼 오래된 신도시들이라고 하더라도, 공실률이 낮은 곳으로는 투자수요가 꾸준히 증가할 수 있다.

지난 2010년대 초반 아파트시장이 어려움을 겪은 반면, 도심권 내 초소형 빌딩들이 인기가 높았던 이유도 저렴한 매매가와 낮은 공실률에 있었다. 이런 점을 고려해 앞으로 상업용 부동산들의 투자도 잘 들여다 본다면, 탈아파트 시대 좋은 투자처로 손꼽힐 수 있다.