[윤기림의 머니테크] 경매광풍에도 고가낙찰은 피해야

 

윤기림 리치빌재무컨설팅 대표

경매전문업체 지지옥션에 따르면 올 들어 9월까지 진행된 전국 법원경매 물건의 낙찰률은 평균 39.0%에 달했다. 9월 한 달만 보면 총 9379건이 매물로 나와 3933건이 매각됐다. 낙찰률은 41.9%다.

10건이 경매로 나오면 4건은 주인을 찾아갔다는 의미다. 8월에는 낙찰률이 42.0%를 기록, 2003년 6월(42.6%) 이후 13년 만에 최고치를 보였다.

낙찰가율도 높다. 전체 매물의 낙찰가율은 감정평가액 대비 70.3%이다. 이중 인기가 집중되고 있는 매물인 주거시설의 경우 지난달 낙찰가율이 전달보다 2.7%포인트 오른 90.1%를 기록했다. 역대 최고치인 2007년 3월 낙찰가율과 동일하다.

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특히, 서울 아파트 낙찰률은 64.6%로 올해 들어 가장 높았다. 낙찰률이 60%를 웃돈 사례는 최근 16년간 단 8번에 불과했다. 이런 현상은 집값이 뛰면서 상대적으로 저렴한 경매를 통해 내 집을 장만하려는 수요가 늘었기 때문이다.

또 시세 차익을 노린 투자자까지 가세한 것으로 보인다. 강남 재건축에서 시작된 집값 급등이 시장 전체로 퍼지고 있는데다 금리가 낮아 채무자들의 연체가 줄면서 경매 물건이 많지 않다.

게다가 시중 유동자금도 풍부하고 정부의 강도높은 부동산 대출규제로 인해 금융부실에 따른 경매물건의 증가도 예상돼 당분간 경매 열기가 이어질 전망이다.

이런 이유로 ‘경매광풍’이라고 할 정도로 경매시장의 참여자가 늘어나고 있다. 그러나 경매시장에 참여한 모든 이들이 내 집 장만의 꿈과 재테크에 성공하는 것은 아니다.

정확한 권리분석 등 전문지식과 풍부한 경험이 필요한 시장이 경매시장이다. 따라서 단기 부동산아카데미 같은 곳에서 가볍게 익힌 지식만으로 경매시장에 뛰어들면 낭패를 볼 수 있다.

부동산 경매 참여시 흔히 하는 실수 중 하나가 바로 고가낙찰이다. 경락잔금대출로 일반 부동산 담보대출보다 많은 금액을 빌릴 수 있다 보니 마음에 드는 물건을 발견하면 높은 낙찰가를 써내는 사례가 많다.

경매의 가장 큰 장점은 싼 가격에 부동산을 취득하는 것이다. 고가낙찰로 인해 기대만큼의 수익을 얻지 못하는 경우 낙찰포기로 이어지게 된다.

여기에 최근 정부가 주택담보대출을 조정하려는 움직임도 있어, 본인이 받을 수 있는 대출 한도를 꼼꼼히 확인해야 한다. 낙찰을 받았는데 대출이 필요한 만큼 되지 않을 경우 낭패를 볼 수 있으므로, 일단 유찰을 기다려 보는 게 좋다.

또 저금리로 받았던 대출이 향후 미국발 금리 인상과 내년 이후 공급과잉 등의 불안 요소로 폭탄이 돼서 돌아올 수 있다. 대출금리가 오르면 수익성이 떨어지고, 오히려 급매와 큰 차이가 없어지는 경우가 발생할 수 있다.

따라서 감정가의 90% 선에 낙찰을 받을 생각이라면 차라리 급매를 알아보는 것도 좋다. 마지막으로 입찰 당일 입찰법정 분위기에 휩쓸리기 쉬우므로 자신이 정한 범위 내에서 ‘소신 입찰’을 하는 것이 중요하다. 당장 낙찰을 받지 않는다고 해도 큰 손해가 아니라는 것을 명심하고, 성급한 결정을 내리지 않아야 한다.

구체적인 투자 대상도 미리 정해야 한다. 실수요자라면 감정가와 낙찰가의 차이를 고려해 참여 여부를 결정할 필요가 있다. 시세차익을 노린다면 경쟁이 심하고 실익이 적은 주택시장보다는, 임대수익을 고려한 임대부동산이나 2~3차례 이상 유찰돼 낙찰가가 낮은 물건에 관심을 가져야 한다.