[재테크칼럼] 규제의 시작점 주택시장은 어디가 뜰까?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

오는 3일 정부가 부동산 대책을 예고하면서 주택시장이 숨고르기에 들어간 모습이다. 그 동안 정부의 규제 시그널을 살펴보면 투기관리지역 지정을 통해 분양권 전매기간 연장이나 청약자격 제한 등이 이뤄질 가능성이 높아 보인다.

이는 단기적인 투기세력을 억제하기 위한 정책으로, 연말 DRS 대출규제까지 시행하게 되면 실제 많은 투기요소들을 견제할 수 있을 것으로 전망된다.

반면, 실수요 시장은 아직 견제하다. 중소형 아파트들을 중심으로, 2기 신도시나 신규 택지지구들은 꾸준히 거래가 되고 있다. 실수요 입장에서는 분양권 전매기간이나 청약제한, 대출규제 등이 주택을 보유하는데 큰 영향을 미치지 않기 때문이다.

다만, 앞으로의 시장은 경부축 오래된 아파트들에 대해 실수요층들을 다시 몰고 올 가능성이 높다. 지난 2008년 MB정권이 시작된 이후에 고가아파트와 재건축, 재개발에 대한 강력한 규제가 이어지면서, 강북권 중소형 아파트들이 풍선효과로 거래가 많이된 점을 고려해볼 필요가 있다.

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결국 규제가 점차 강화되면, 규제에서 비교적 자유로운 중소형 아파트들의 환금성이 더욱 높아질 전망이다. 또 강남권과 인접한 지역들의 기존 지역들의 경우 실수요층들이 높을 관심을 보일 가능성이 높다.

일단 분당신도시는 앞으로 개발 가능성이 높은 곳이다. 우선, 판교신도시 입주가 10년이 다가오고 있는데다 강남권 고가아파트들의 재건축 시장이 잠시 주춤하게 되면, 분당신도시 오래된 아파트들의 다시 주목을 받을 가능성이 높다.

또 2기 신도시들의 중소형 아파트들도 실수요층들의 관심도 꾸준할 전망이다. 저금리 기조가 아직 유지되고 있는데다 서울 주요 지역의 전셋값은 꾸준히 강세를 보이고 있어, 주거인프라가 잘 갖춰진 2기 신도시들은 실수요층들이 전셋값으로 내 집마련이 가능한 곳이기 때문이다.

반면, 과거 강북권 아파트들의 거래가 증가했던 것과는 다르게, 강북권 아파트들은 내부적이 이주수요 외에는 큰 움직임은 없을 것으로 보인다. 우선, 택지와 신도시 공급이 많아 대체 주거지가 많기 때문이다.

하지만 도봉, 노원 등 아직 저렴한 아파트들이 많은 지역들은 거래가 늘어날 가능성이 많다. 이들 지역은 지하철을 비롯해 주거인프라가 잘 갖춰져 있고, 집값이 2기 신도시들보다 저렴하기 때문이다.

이처럼 규제가 강력한 시장에서는 실수요들이 많이 몰리는 곳들이 유리하다. 고가아파트보다는 중소형 아파트가 많으면서, 주거환경이 뛰어난 지역들이다.

하지만 주의할 부분도 많다. 부동산114에 따르면, 오는 2016년부터 2018년까지 총 105만 8658가구가 입주할 예정이다. 지난 2014년부터 2016년까지 3년 동안 총 133만 8463가구가 분양에 들어간 점을 고려하면, 앞으로 전국적으로 1000만가구 이상이 입주물량으로 풀리게 된다. 따라서 입주물량이 많은 신도시나 택지지구들은 입주물량에 따른 리스크를 고려하고 있어야 한다.