[재테크칼럼]투기과열지구 지정 검토…주택시장에 미칠 영향은?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

최근 주택시장의 과열을 막기 위해 투기과열지구로 지정한다는 이야기가 나오고 있다. 지난 2002년 9월 서울 전역이 투기과열지구로 지정된 이후 2011년 11월 전지역이 해제되기 전까지 9년 동안 진행했던 정책이다. 여기에 2003년에는 강남구와 강동구, 송파구, 마포구, 서초구, 영등포구, 용산구 등이 순차적으로 주택투기지역으로 지정된 이후 2006년 이후에는 서울 전체지역이 주택투기지역으로 지정까지 된다.

주택법에 따르면 투기과열지구로 지정되면 최초로 주택공급계약이 체결된 날부터 소유권이전등기를 완료할때까지 분양권 전매제한을 받게 된다. 또 민간건설 중형국민 주택이나 85㎡ 이하인 민영주택의 50%를 무주택세대주에게 우선 공급하여야 한다. 이 밖에 5년 이상 무주택세대주에 대한 우선공급, 1가구 2주택자ㆍ5년 내 당첨사실이 있는 자 등에 대한 청약 1순위 자격 제한, 지역조합 조합원 선착순 모집 금지, 조합원 지위 양도 금지 등의 조치를 취할 수 있다.

여기에 투기지역으로까지 지정될 경우 양도소득세를 한시적으로 중과세 부가 받게 되며 다주택 및 비사업용 토지에 양도세가 중과세 되고 금융 규제를 받게 된다. 지난 2008년 1월 수도권 72개 시군구 지역이 투기지역으로 지정될 당시 다주택자들에 대한 양도세율이 최고 51%를 부과했고, LTV(담보인정비율)가 집값의 60%에서 40%로 강화되고 DTI(연소득 대비 대출비율) 40% 규제가 진해외면서 주택시장이 침체기로에 서게 된다.

하지만 지난 2000년대 초반 투기지역과 투기과열지구 지정에도 불과하고 강남권을 비롯한 수도권 지역의 주택시장은 2007년 최고점을 찍을 때까지 상승세를 보인다. 당시 버블세븐이란 이야기가 생길 정도로 주택시장의 열기는 뜨거웠다.

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당시 정부는 높은 집값을 잡기 위해 종부세를 비롯한 다주택자들의 양도세 중과 등 세금규제와 DTI적용이라는 강력한 금융규제까지 내놓는다. 또 분양권 전매기간을 연장하고, 토지거래허가구역을 두어 재개발 지역에서도 거래가 쉽지 않도록 하는 등 다양하고 강력한 규제를 내놓기에 이른다. 여기에 서계금융위기를 비롯한 국내 저축은행 사태 등도 부동산 시장을 얼어붙게 만들었다.

특히 공급량 증가는 시장에 가장 큰 영향을 미친다. 수도권의 주택시장은 지난 2003년부터 2006년까지 파주, 동탄1, 양주, 판교김포 등 2기 신도시를 비롯해 공급된 아파트들이 본격적으로 입주가 시작되던 2007년 하반기부터 불황을 겪기 시작했다.

과거 상황을 고려해 볼 때, 당장 투기과열지구로 지정되더라도 아파트값이 하락하거나 주택시장이 급격하게 불황으로 빠져드는 상황을 없을 것으로 분석된다. 다만 최근 3년 간 전국에 100만 가구 이상 공급되며 역대 최고로 공급량이 많았던 주택시장의 입주가 본격적으로 시작되는 2017년 하반기 시점부터는 장기적으로 미칠 주택시장의 리스크를 고려해 대책을 강구해야 한다.

여기에 정부가 분양시장의 과열을 막기 위해 투기지역이나 투기과열지구 지정, DRS, 금리상승 등의 금융규제를 통해 규제정책을 하게 되면 주택시장의 수요는 현재보다 현저히 감소할 것으로 예상된다.

지난 2007년 이후 주택시장의 거품이 빠지고 여러 위기를 겪으며 주택시장이 실수요 위주의 시장으로 재편되어 운영돼 왔다. 여기에 높은 전셋값과 저금리가 한동안 지속된다는 점은 실수요층들이 꾸준히 주택시장으로 유입될 수 있다는 점은 긍정적 요소다.