[재테크칼럼] 수도권 지하철 개통 전 상가나 오피스텔은?

장재현 리얼투데이 리서치팀장

수도권 부동산은 철도경쟁 중이다. 지자체 선거나 총선에서 늘 빠지지 않고 등장하는 공략 중 하나로 지하철 개통은 당선을 좌우할 만큼 지역민들에게 큰 이슈거리다. 경기도에 있는 다산신도시와 하남지구가 각각 8호선과 5호선 유치 후 주택시장이나 수익형 시장이 완판을 이어가는 것도 지하철의 영향이 크다.

일각에서는 지하철이나 철도는 개통 전부터 미래가치가 가격에 반영돼 투자가치가 없다고들 한다. 하지만 최근처럼 저금리 기조가 지속되고 있는데다 수익형 부동산들의 공급량 증가로 경쟁력이 떨어지는 상황에서는 역세권 수익형 상품만큼 안정적인 자산도 없다.

지가상승률이나 공실률 역세권이 미치는 영향은 크다. 서울 강서구 9호선 역세권 상가의 계약면적 3.3㎡당 평균가격 상승률을 살펴보면, 개통 후 3년 동안 평균 40.5%가 상승했다. 출구역세권 상업시설 1층의 경우 3.3㎡당 매매값이 95%(2050만→3995만원) 상승해 더 높았다.

한국감정원에 따르면 공실률도 역세권 지역이 낮은 편이다. 지난 2013년 4분기와 2016년 2분기를 비교해보면, 천호 -11.1%P, 장안 -7.3%P, 잠실 -2.3%P, 사당 -1.6%P 등 역세권 지역들의 공실률이 감소한 것으로 조사됐다.

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한편, 역세권 수익형 부동산의 임대수익률은 오히려 감소하는 양상이다. 지가가 상승하면서 임대료 대비 연간 임대수익률이 감소한 탓이다. 하지만 좀 더 안정적인 수익형 부동산에 투자하기 위해서는 임대수익률은 조금 낮더라도 공실이 낮고, 지가상승률이 기대되는 역세권을 눈 여겨 보는 것이 좋다.

특히 개통 전 역세권을 노려보는 것은 어떨까? 우선 내년에는 SRT(수서평택간 고속철도)와 소사원시선, 김포도시철도 등 다양한 지역에서 개통되거나 개통예정인 지역들이 많다. 이들 철도라인에서 역세권 지역에 있는 상업용 부동산들은 장기적으로 투자가치가 높다.

물론 철도개통이란 미래가치가 가격적인 부분에 이미 포함돼, 가격적으로 높은 수준이다. 하지만, 개통 후 늘어난 유동인구와 지가상승을 고려하면, 개통 전에 매입하는 것이 개통 후 매입하는 것보다 투자가치가 높다.

또 1층 대로변이나 출구역세권 상가만 노린다면, 초기투자금이 너무 많이 든다는 단점이 있다. 3층 이상이나 1층 상가라도 구석진 저렴한 상가를 노리는 것도 방법이다. 오피스텔도 역과 너무 가까운 곳보다는 조금 떨어져 있더라도, 도보권에 있는 조용한 곳을 매입대상으로 고려해보는 것도 좋은 방법 중 하나다.

다만, 주의할 점도 있다. 신분당선이나 9호선 등 미리 개통한 지하철 라인들을 살펴보면, 대상지와 가까운 곳에 대형상권이 위치해, 예상과 달리 상업용 부동산들이 고전을 면치 못하는 경우가 있다. 내부 수요들이 지하철을 타고 인근 대형상권으로 쉽게 이동하기 때문이다.

따라서 같은 역세권이라면, 중심상업지구나 대형상권에 위치한 상업용 부동산이 더욱 가치가 높다. 자금이 문제라면, 대형상권의 위치한 수익형부동산의 가격과 대상지 수익형 부동산의 가격을 비교하는 것이 중요하다. 가격차이가 크지 않다면, 사람들이 많이 몰리는 곳에 투자하는 것이 더 효과적이기 때문이다.

또 광고물에 있는 장미빛 미래를 꿈꾸지 말아야 한다. 현실적으로 가능한 임대료 수준을 살펴보는 것이 중요하다. 임대수익률은 아무리 새로운 신도시라도 적정수준이 있는데다 새로 조성된 신도시는 단기간 공실률이 높을 수 있다. 따라서 높은 임대수익률을 제시하는 곳보다는 인근 임대수익률을 조사한 후 현실적인 임대수익률을 고려해야 한다.

마지막으로 층이나 위치보다는 인근 업종을 살피는 것이 중요하다. 1층 대로변이나 역세권이라도 업종이 겹치거나, 수요층과 업종이 맞지 않는 경우에도 공실이 높아지는 이유 중 하나다. 따라서 상권에 맞는 업종이 무엇인지 알아보고, 다양한 업종이 성공을 거두지 못하는 곳이라면 다른 곳을 살펴보는 것도 주요하다.

오피스텔의 경우 업무지구 접근성에 따른 배후수요 예측을 신뢰하는 것도 주의해야 한다. 업무지구가 밀집해 있어, 배후수요가 많더라도 주변에 동일한 오피스텔 공급이 많다면 공실률이 높다. 또 배후수요들의 근로소득과 임대수익률이 비례관계에 있는 만큼 배후 지역에 대한 근로소득과 커뮤니티, 선호하는 주거형태 등도 고려해야 한다.