[재테크칼럼] "서울 신축빌라 공급량 증가, 독이냐 약이야?"

장재현 리얼투데이 리서치팀장

서울시 신축빌라의 공급량이 증가하고 있다. 전세난과 아파트 분양가상승으로 신축빌라들의 공급이 증가함에 따라 1.5룸, 2룸 등 소형빌라의 공급량이 포화상태다. 특히 재건축, 재개발 사업이 취소된 지역에서는 신축행위가 더욱 활발하게 일어나며 소형빌라들의 공급량이 크게 증가세에 있다.

빌라는 주택시장에서 큰 주목을 받지 못하고 있다. 가격상승률과 환금성이 떨어져, 매입 후에 큰 투자가치가 없기 때문이다. 하지만 최근 전셋값이 급등하면서 전세난민들의 대체지로 빌라가 인기를 끌고 있다. 서울 아파트 전셋값으로 내 집 마련이 가능한 주택으로는 빌라가 유일하기 때문이다.

강북구나 은평구, 도봉구 등 저렴한 주택이 몰려 있는 곳을 중심으로 소형 신축빌라의 가격은 하락하고 있는 것도 눈길을 끄는 점이다. 지난해 강북구 전용 49㎡의 빌라 매매값이 평균 1억5200만원 선에서 1억2000만원 수준까지 떨어졌다. 상반기 신축물량이 지난해 상반기보다 1.5배 이상 증가하며 가격 하락을 부추겼다.

반면 연립주택의 거래량은 꾸준하고 실수요층들의 수요도 충분하다. 최근에는 1~2인 가구 증가로 소형 빌라만 찾는 수요층도 증가하고 있다. 본인의 취향대로 집을 꾸밀 수 있는데다 가격도 저렴하기 때문이다. 여기에 신축빌라들의 경우 CCTV나 중앙현관 번호 키, 주차장 등이 마련되면서, 주택구매력이 낮은 젊은층들의 유입이 늘고 있는 것이다.

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따라서 소액 투자자들도 신축빌라를 통해 임대수익을 실현하기 위해 저가물량들을 찾고 있다. 최근에는 에어비앤비 등을 통해 단기임대, 숙박, 게스트하우스 등으로 이용하기도 한다. 동남아를 비롯해 저가숙박업소를 찾고 있는 관광객이나 의료, 교육 등을 목적으로 방문하는 외국인들도 증가하기 때문이다.

이런 이유로 신축빌라는 앞으로 서울 주택시장에서 주요한 주택트랜드 중 하나로 주목받을 수 있다. 특히 투자금이 낮거나 주택구매력이 낮은 수요층들이 주요 고객들이다. 물론 리스크도 있다. 첫번째로는 공급량 증가로 가격상승률과 환금성이 낮다. 아파트나 오피스텔 등에 비해 투자금은 낮지만, 투자가치도 낮다.

또 빌라의 경우 담보대출은 집값의 60~70%, 낮게는 50% 수준이다. 따라서 자금계획을 세울 때,실투자금+기타 부가비용 등을 고려해야 한다.

최근 신축빌라의 홍보물을 보면 분양빌라들이 분양대금의 실투자금이 0%인 경우가 있다. 이는 업계약서를 써서 대출을 통해서 빌라를 매입하는 구조다. 따라서 장기적으로 빌라가격이 상승하지 않는다면 손해를 볼 경우가 많다.

또 신축빌라는 영세 사업장들이 많아 유치권을 행사한다든가, 공사 부실, 설계 변경 등을 주의하고 완전한 제품을 보고 집을 매입하는 것이 좋다. 필자가 몇 달 전 신축빌라 분양지를 갔을 때, 안방 욕실 변기에 사람이 앉을 수 없을 만큼 협소한 공간이었다. 그럼에도 불구하고 홍보물에는 소형 빌라에 욕실이 두 개가 있다는 것을 적극적 판촉하고 있었다.