재건축 연한 단축 서울 24.8만가구 수혜… "이주수요 대책은 기우"

재건축사업이 진행 중인 서울 송파구 잠실동 주공5단지 전경. [사진=노경조 기자]

아주경제 노경조 기자 = 오는 5월부터 노후주택 재건축사업의 걸림돌로 작용해 온 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축된다. 구조적 결함이 발생할 경우에는 연한과 상관없이 바로 재건축이 가능하도록 안전진단 기준도 개선된다. 7층으로 제한됐던 가로주택정비사업은 최대 15층까지 건설이 가능해진다.

이 같은 방안은 주택 시장 정상화를 위한 정부의 재건축 활성화 방안의 일환이다. 서울에서만 약 20만가구의 아파트 재건축 연한이 줄어 투자자 관심이 모일 것으로 예상된다. 한편으로는 재건축 사업이 가속도가 붙을 경우 이주 수요 급증에 따른 전세난 우려도 나오고 있다.

국토교통부는 이 같은 내용을 골자로 하는 '도시 및 주거환경정비법 시행령' 개정안이 국무회의를 통과했다고 20일 밝혔다. 지난해 9월 1일 발표한 '주택시장 활력회복 및 서민주거안정 강화방안'의 후속조치다.

개정안은 재건축 연한 상한을 종전 40년에서 30년으로 단축해 1980년대 후반에 건설된 구조·설비·주거환경이 열악한 공동주택을 조기에 정비할 수 있도록 했다.

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1990년 이전에 준공된 아파트에서 주차장 부족, 층간 소음, 냉난방 설비 노후화 등의 문제가 지속되고 있는 현실을 감안한 것이다. 현행법은 재건축 연한에 대해 준공 후 20년 이상 범위에서 조례로 규정토록 해 지방자치단체별로 최대 40년까지 차이가 난다.

국토부에 따르면 이 조치로 서울시내 1987~1990년에 준공된 아파트 총 18만8000여가구의 재건축 연한은 현행보다 2~10년 가량 단축된다. 1991년 이후에 건설된 아파트는 10년씩 줄어든다.

대상 가구수는 서울시내 총 24만8000가구로, 강남3구(서초·강남·송파) 3만7000가구(14.9%), 강남 외 지역 21만1000가구(85.1%) 등 서울 전역에 고루 분포한다.

특히 목동 신시가지와 노원구 상계동 주공아파트, 송파구 문정동 올림픽훼미리타운 등의 재건축사업이 빨라질 전망이다. 노원구에서 1987~1991년 준공된 아파트는 무려 6만5509가구에 이른다. 양천구와 송파구에도 각각 2만266가구, 1만6486가구가 있다.
 

구조안전성에 치우쳤던 재건축 안전진단 기준은 층간소음 등 '주거환경' 중심으로 적용토록 했다. 사생활 침해와 냉난방 방식에 따른 에너지 효율성 제고, 노약자와 어린이 생활환경 개선 등 주민의 주거생활 불편 해소 요구에 부응하기 위해서다.

내진성능 미확보 등 구조적 결함이 있는 경우 연한 도래와 관계없이 구조안전성만 평가해 최하위(E등급) 판정 시 다른 항목 평가 없이 재건축을 추진할 수 있다.

국토부는 재건축 연한 축소가 안전진단 기준 개선과 함께 주민 불편 해소에 효과가 클 것으로 기대하는 동시에 재정비 사업 증가로 이주수요가 특정 시기에 집중되지 않도록 지자체와 사업시기 등을 조정할 방침이다.

국토부 관계자는 "재건축 사업을 완료하는 데 10년 이상이 소요되고 년대 이후 지어진 중·고층 아파트는 이미 용적률이 높아 수익성 측면에서 일시에 재건축 수요가 증가하지는 않을 것"이라는 한편 "올해 재건축 이주수요 증가에 대비해 매입·전세임대 1만가구를 전·월세 가격 상승이 우려되는 지역에 집중 투입할 것"이라고 말했다.

그러나 전문가들은 이주수요 급증에 대한 대책이 기우라고 분석했다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원은 "현재 시기조절을 해야할 만큼 규모가 큰 재건축사업장이 없어 이주수요 급증은 지나친 걱정"이라고 말했다.

함영진 부동산114 리서치센터장도 "사업시기가 한 달만 미뤄져도 추가분담금과 금융비용이 상승하기 때문에 지자체 입장에서는 조절할 필요성을 느끼지 못할 것"이라며 "전·월세 거래량이 한 달에 10만건이 넘는 경우도 많은데 매입임대 1만가구 공급은 너무 적은 물량"이라고 분석했다.

개정안은 또 건설사들이 자발적으로 소형 주택을 공급하고 있는 점을 감안해 재건축 시 주택건설 규모와 관련한 연면적 기준도 폐지하기로 했다.

현재는 수도권 과밀억제권역 재건축사업 시 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 가구수 기준 60% 이상, 전체 연면적 대비 50% 이상 건설해야 한다. 가구수 기준 서울 20%, 인천·경기 17%, 광주 8.5%, 부산·대구·대전 5%의 임대주택 의무건설비율은 5%포인트 완화되고, 3~15% 수준의 연면적 기준은 폐지된다.

소규모 주거환경 개선을 위한 가로추택정비사업은 제2종일반주거지역의 경우 종전 7층에서 최대 15층까지 건설이 가능해진다. 가로주택정비사업이란 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하는 방안이다.