[2015 분양시장 대장주]강남은 가락시영, 강북은 왕십리3구역

아주경제 강영관, 노경조 기자 =가락시영 재건축과 왕십리3구역 재개발이 상반기 서울 청약시장의 최대 관심으로 부상했다. 둘 다 일반 분양 물량만 1000가구를 넘는 매머드급 단지로, 가락시영의 경우 오는 6월 왕십리3구역의 경우 오는 3월 분양 일정이 잡혀 있어 입주를 원하는 경우 미리 청약전략을 짜둘 필요가 있다. 청약제도 개편으로 1순위 자격이 완화된데다, 부동산 시장이 침체되면서 집값 상승에 대한 기대감이 줄면서 신규 청약시장에 수요자들이 대거몰리고 있어서다.
 

 

가락시영 재건축 조감도 [자료=서울시 제공]

◇9150가구 '가락시영' 재건축 6월 분양= 국내 최대 단일 재건축 단지인 서울 가락동 가락시영 아파트가 다음달 조합원분 배정에 이어 오는 6월께 일반분양에 들어간다. 가락시영 아파트가 재건축되면 기존의 6600가구에 달하는 대규모 주거단지가 최고 35층짜리 84개동, 9510가구 규모의 미니신도시급으로 탈바꿈하게 된다.

조합원 분양은 6500여가구이고 일반분양과 임대는 각각 1600여가구와 1300여가구 수준이다. 조합원분 분양 결과에 따라 일반분양분이 다소 조정될 수 있다. 

이 아파트 재건축 조합에 따르면 조합원 분양가(공급면적 기준)는 3.3㎡당 평균 2147만원, 일반 분양가는 2515만원으로 정해졌다

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1650가구로 가장 많은 비율을 차지하는 가락시영 1차 공급면적 49㎡ 소유자가 전용 84㎡를 분양받을 경우 평균 추가 분담금은 1억9075만원이다. 현재 시세인 5억5000만원에 49㎡ 집을 산다면 총 7억4075만원을 들여 전용 84㎡ 새 아파트를 받게 되는 셈이다.

내년 6월 일반분양이 실시되기 전 조합과 시공사가 일반분양가를 다소 조정할 가능성도 있다. 사업이 10년 넘게 끌어오면서 추가 분담금에 대한 조합원들의 불만이 다소 높다는 의견을 감안한 조치다. 이럴 경우 일반분양가는 3.3㎡ 당 평균 2500만원을 웃돌게 된다.

조합 관계자는 "일반분양가를 높게 잡을수록 조합원 수익이 늘어나 추가부담금을 줄일 수 있기 때문에 상반기 분양시장 분위기를 살펴보며 시공사 측과 분양가 조정에 나설 것"이라고 말했다.

가락시영 재건축은 삼성물산과 현대건설, 현대산업개발이 시공에 참여하며 서울지하철 8호선 송파역, 송파대로, 양재대로가 가깝다. 단지 인근에 가락농수산물도매시장·롯데백화점·가든파이브·석촌호수 등이 있는 것도 장점으로 꼽힌다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "이슈가 많이 되는 재건축 단지여서 수요자들의 이목이 집중되고 있지만 강남 재건축이나 인근 잠실주공5단지보다는 입지여건이 떨어진다는 평가를 받고 있다"면서 "특히 인근에 위례신도시 신규분양 물량도 대체재로 있기 때문에 실수요자들은 투자가치를 꼼꼼하게 따져보고 청약에 나서야 한다"고 말했다.

왕십리3구역 재개발 조감도 [자료=서울시청 제공]

◇2529가구 '왕십리3구역' 재개발 3월 분양= 서울 왕십리뉴타운3구역이 '센트라스'라는 이름으로 오는 3월 분양될 예정이다. 

왕십리뉴타운3구역은 최근 조합원 동·호수 추첨 및 계약을 마치고 분양을 위한 막바지 준비가 한창이다. 당초 지난해 10월 예정이었던 분양 일정은 조합장과 상근이사 전원이 뇌물 수수 혐의로 검찰에 구속되고, 적정 분양가 등에 대한 조합과 시공사간 이견이 발생하면서 미뤄지게 됐다.

서울 성동구 하왕십리동에 짓는 이 단지는 송파구 가락시영아파트 등과 함께 올해 대규모로 공급되는 재개발(재건축)아파트로, 총 2529가구(전용면적 40~115㎡) 중 1171가구가 일반에 공급된다. 실수요자들이 선호하는 중소형이 전체의 92.7%인 1085가구에 이른다. 시공은 현대건설·SK건설·포스코건설 컨소시엄이 맡았다.

지난해 11월 말 새롭게 구성된 왕십리3구역 재개발조합은 시공사와 적정 분양가에 대한 논의를 진행 중이지만 현재까지 합의가 도출되지 않고 있다. 시공사는 3.3㎡당 1800만원 중반대를 주장하는 반면 조합은 입지 등의 장점을 고려해 3.3㎡당 1900만원 이상을 요구하고 있다. 

관리처분변경인가 당시 72%로 제시됐던 비례율(개발이익률)은 일반분양 과정에서 변동될 것으로 조합 측은 기대했다. 비례율의 경우 시공사에서 설정하는 미분양대책비가 높을수록 낮아진다.

왕십리3구역 한 조합 관계자는 "비례율이 104%에서 30% 이상 떨어진 것은 사업이 지연되는 가운데 부동산경기 등을 고려해 시공사에서 미분양대책비를 높게 마련했기 때문"이라며 "실제 분양을 해봐야 알 수 있는 사항이고, 조합원들은 비례율이 오를 가능성을 점치고 있다"고 말했다.