[기업형 월세시대 열릴까]수익률-안정성 보장돼야…일본은?

[사진=아주경제DB]

아주경제 강영관 기자 = 정부가 기업형 월세 임대사업자에게 각종 세제와 금융 혜택을 주는 방안을 추진하기로 했다. 전세에서 월세로 급속히 이동하는 주택임대시장 구조변화를 공식 인정하고 양질의 임대주택을 늘려 전월세 대란을 막겠다는 취지로 풀이된다.

우리나라 기업형 임대주택 시장의 성패는 주택시장 구조 면에서 상당부분 유사한 일본 사례를 통해 가늠해볼 수 있다. 앞서 일본의 경우에도 임대소득세 감면 등 각종 인센티브로 민간의 임대주택 공급을 장려해왔다. 국가 주도의 임대주택 공급 정책이 가지는 근원적인 한계인 공급 부족 문제를 민간을 통해 해결해 온 것이다.

일본은 1980년대 말께 주택보급률이 110% 수준에 달하고 1990년대 초 버블붕괴 이후 주택 소유에 대한 인식이 약화되면서 주택 임대료가 단기간에 급상승했다. 주택 수는 많지만 정작 서민이 살기에 편한 주택 수가 부족했기 때문이다. 결국 주택의 질적 향상과 서민층을 위한 양질의 임대주택 공급을 늘리기 위해 정책의 큰 전환이 이뤄졌다.

정부가 '차지차가법(토지임대형 주택사업 허용)'과 '정기차가법(20년 이상 장기 주택임차계약 허용)' 등을 추진한 데다가 주택가격 하락으로 임대수익이 오히려 늘어나면서 일본에서는 1990년대 후반부터 기업형 임대주택시장이 성장하기 시작한 것이다.

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이 같은 배경 속에서 일본은 2000년대 초 리츠(부동산투자회사)를 본격 도입한다. 부동산그룹 및 금융권의 임대주택 투자가 증가하면서 기업형 임대주택 시장이 크게 확대됐다. 일본의 대표적 종합부동산 회사인 '미쓰이부동산', '스미토모부동산' 등과 같이 수십만 채의 임대주택을 짓고 관리하는 대형 업체가 나온 것도 이 같은 정책 지원 덕분이다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 "일본도 2000년대 이전까지는 임대료 상승을 억제하는 임차인 중심 임대주택 정책을 폈다"며 "하지만 임대주택 부족문제 해결을 위해 임대사업자의 수익성과 안정성을 확보하는 법안을 도입한 이후 임대주택 공급이 오히려 확대됐다"고 말했다.

그러나 임대주택은 자본투입부터 회수까지 시간이 오래 걸릴 가능성이 높은데다 전세시장 위주의 임대차 시장 구조에서 수익률이 균형을 맞추기에는 한계가 있다는 지적도 나온다. 김준환 서울디지털대학교 부동산학과 교수는 "수익률이 낮고 회수 기간도 길어 답보 상태에 놓여있는 기업형 임대주택사업을 활성화시키려면 사업자에게 파격적인 혜택과 안정적인 사업구조를 만들어줘야 한다"고 설명했다.

그는 무엇보다 "임대관리업의 핵심은 입주자 모집인 만큼 일본에선 임대관리회사가 대부분 관리와 중개를 겸업한다"면서 "국내에서도 법 개정 필요성을 살펴볼 때"라고 말했다.