[조영경의 머니마니]전세 반전세 그리고 내집마련

 

전세인상분을 월세로 돌리는 계약이 늘어나 서울에 거주하는 세입자 10명 중 4명은 매달 월세를 내며 살고 있다. 전세인상분을 은행에 맡겨도 이자가 얼마 되지 않으니 세입자가 감내하기 쉬운 20만~50만원 정도를 월세로 받는 반전세가 급증하고 있는 것이다.

'주택임대차보호법시행령 제9조'는 전월세전환율의 상한을 현재 8%로 제한하고 있으나 2%대인 은행 예금보다 훨씬 높기 때문에 전세를 월세로 돌리는 것이 유리하다. 집주인 입장에서는 아주 좋은 재테크이지만 세입자에게는 최악의 재테크이다. 이미 전세자금대출을 받고 있어 추가로 대출을 받기 힘든 세입자들은 반전세를 선택하거나 전세를 찾아 떠날 수 밖에 없다.

반전세 전환은 향후 집값 상승 또는 하락과 무관하게 세입자들을 압박하는 요인으로 작용할 전망이다. 집값 전망이 어두울수록 내집 마련을 꺼리는 수요 즉, 전세수요가 늘기 때문에 반전세 전환은 지속될 수 있기 때문이다.

월세전환율과 대출금리(주택구입)를 비교하면 당연히 대출금리가 낮기 때문에 주택구입이 유리하다. 금리인상시 이자부담도 늘어날 수 있지만, 금리에 연동돼 움직이는 전월세전환율도 올라가기 때문이다. 전월세전환율은 현재 기준금리의 4배인 8%, 최대 10%를 넘지 못하도록 해 평균 7%인 전월세전환율은 금리인상이나 물가상승시 3%정도 더 인상될 여지가 있다.

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부동산정책도 부부합산 연 7000만원 이하 서민들의 생애최초 내집마련정도는 어렵지 않도록 공유형모기지나 디딤돌대출 등을 준비했으니 적극 활용할 필요가 있다. 그러나 서울의 아파트가격이나 소득수준을 고려하면 공유형모기지나 디딤돌 대출을 이용할 수 있는 기준이 너무 낮아 많은 실수요자들에게 혜택이 돌아가지 못하므로 기준 완화가 필요하다.

주택구입시에는 현금흐름을 우선적으로 고려해야 한다. 연령과 직종 가족구성원에 따라 다르지만 대출 원리금상환금액이 저축가능금액의 50%를 넘지 않는다면 내집마련에 나서는 것이 좋다. 가처분소득을 모두 대출상환에 써야 한다면 주택마련을 잠시 미루고 저축과 자산운용에 집중해 구매력을 더 높이는 게 낫다.

구매력은 있으나 주택에 대한 부정적인 전망 때문에 주택구입을 꺼린다면 임대용부동산을 구입해 임대료와 월세비용을 매칭시키거나, 금융자산을 전월세전환율 이상으로 운용해야 한다. 

/ 조영경 희망재무설계 팀장