[전문가 기고] 부동산시장 전환기 투자전략

임현묵 신한은행 투자자문부 부동산팀장.

글로벌 금융위기를 기점으로 국내 부동산시장, 특히 서울 및 수도권지역을 중심으로 주택시장은 침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

정부는 주택시장의 활력을 회복하고 침체에서 벗어나고자 취득세 감면, 양도소득세 중과 폐지, 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화 등 많은 주택 관련 규제를 완화하였다. 그러나 시장은 기대했던 것만큼 회복되지 않았다.

현재 우리나라 부동산시장은 경제의 저성장 기조, 저출산‧고령화 및 핵가족화의 빠른 확산으로 인한 인구 구조의 변화에 직면하고 있다. 또한 전국적으로 주택 보급률이 100%를 넘어 수요와 공급의 측면에서 구조적 변화가 현실화 되고 있다. 정부 입장에서도 고도 산업화시기에 도입되었던 각종 제도와 규제, 특히 부족한 주택의 공급을 위한 주택 대량 공급 정책에서 벗어나 맞춤형 주택 공급 등으로 정책 변화가 나타나고 있다.

정부는 저렴한 주택의 대량 공급보다는 맞춤형 주거 복지로 정책 방향을 전환하여 주택시장의 패러다임 변화에 대응하고 있다.

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최근 9.1 부동산 대책 등 금융, 청약제도, 재건축 등 전반적인 규제 완화 정책으로 소형 및 일부 재건축 단지의 거래량이 늘고 가격 하락폭이 컸던 일부 중대형 평형 아파트의 가격도 소폭 오름세를 보이고 있다. 이러한 움직임에 대해 수요자들은 투자의 시기를 저울질하며 관망세를 보이고 있다.

주택의 초과 공급으로 인하여 주택의 절대적 희소가치가 사라지고 이로 인해 예전과 같이 고민 없이 투자 하던 시대는 끝났다. 이제는 부동산 투자에 신중을 기해야 하는 어려운 시기가 되었다.

주택시장의 여건 변화로 기존과는 다른 가치를 추구해야 한다. 소유 중심에서 거주 중심으로 주거 패러다임이 변화하였다. 투자자는 본인이 실수요자인지 실투자자인지 구분을 명확히 할 필요가 있다. 예전과 같이 장‧단기 보유를 통한 매각차익을 기대하기 어려운 상황이 되었기 때문이다. 실수요자라면 본인의 주거 수요를 살펴 본인에게 맞는 지역과 가격에 맞추어 투자를 해야 한다.

또한 LTV‧DTI 완화로 금융 조달이 수월하고 금리도 낮아 적절한 레버리지를 활용하는 전략이 필요하다. 그러나 아무리 LTV‧DTI가 완화되어 대출 가능 금액이 증가한다 하여도 매수가 대비 30~40%의 대출이면 적절할 것으로 판단된다. 주택가격이 급격히 상승하지 않는 한 과도한 차입을 통한 주택 마련은 가계 살림에도 부담이 되고 무엇보다 금리 상승 및 가격 하락으로 인한 위험에 노출되기 때문이다.

이미 주택을 보유한 투자자라면 임대수익을 중심으로 한 수익형 부동산 투자에 주목할 필요가 있다. 1~2인 가구나 고령자 가구를 중심으로 한 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 교통 여건과 생활편의시설이 인접한 지역을 중심으로 소형 준주택 중심으로 투자를 검토하는 것이 좋겠다. 주택가격 상승 보다는 꾸준한 임대료 수익을 통한 현금 창출에 중점을 두는 것이 바람직하다. 입지가 좋은 곳이라면 가격 상승이라는 두 마리 토끼를 잡을 수도 있겠다.

신규 분양 아파트에 관심이 있는 투자자라면 변화되는 청약제도를 꼼꼼히 살펴보고 청약에 임해야 한다. 기존에는 가입기간 24개월 이상이어야 1순위가 되나 앞으로는 가입기간 1년, 월 납입 12회 이상이면 1순위가 되고 민영주택에 적용되는 가점제가 폐지될 예정이다. 이로 인해 1순위자가 늘어 청약경쟁률이 높아질 전망이다. 따라서 제도가 바뀌기 전에 청약을 하는 것도 방법으로 최근 분양하는 서울지역 및 수도권 택지개발지구 내 아파트에 관심을 가질 필요가 있다.