[충정로 칼럼] 민간의 공급 조절이 절실하다

수도권의 공급이 다시 증가하고 있다. 1~6월까지 수도권의 공급 지표는 선행지표, 동행지표 모두 증가세다. 선행지표인 인허가는 전년 동기 대비 24.2% 증가하였고 준공은 13.6% 증가하였다.

분양물량 증가세는 주춤하고 있지만, 최근 인허가 물량의 대부분이 아파트임을 고려할 때 아파트 공급이 급증하고 있다.

이런 물량 증가에도 신규 분양시장은 재고주택시장에 비해 비교적 호조세다. 작년 하반기부터 강남을 중심으로 코어마켓에서 분양이 다수 이루어지면서 수요자의 집중적인 관심을 받았다. 2·26대책 이후 주춤하는 양상이었으나 금융규제 완화 등 2기 내각 부동산 정책에 대한 기대감이 커지면서 분양시장에 대한 열기도 함께 뜨거워지고 있다.

지방도 비슷한 양상이다. 지난 몇 년간 상승을 지속하면서 재고주택시장은 장기상승의 피로감으로 일부 지역을 제외하고는 보합세 수준이며 하락세로 반전된 곳도 있다.

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하지만, 분양시장의 분위기는 여전히 나쁘지 않다. 혁신도시 인근 지역의 분양은 청약경쟁률이 두 자릿수를 넘기고 있다. 이렇듯 신규 분양시장의 호조세가 이어지다 보니 수도권과 지방 모두에서 분양물량과 인허가 물량 증가가 더욱 속도를 붙고 있다. 하지만 이런 증가세가 과연 어떤 결과로 이어질 지를 생각하면 우려스럽다.

우선 현재 시장이 이러한 공급 증가세를 흡수 할 만큼 건강한 수요 증가가 받쳐줄 수 있는가 돌아봐야 할 것이다. 저금리 상황이 이어지나, 고용률이 상승하고 소득이 가시적으로 증가하고 있지 않다. 오히려 소득 양극화에 대한 우려가 크다. 거기에 더해 내수경기 불안으로 하반기 경제성장률은 하향 수정되고 있다. 부동산 내부적으로도 실수요를 중심으로 수요가 살아나고는 있으나, 급등하는 전세가격과 생애최초주택구입자 지원 등 정책적 지원에 힘입은 바가 크다. 여전히 견조한 회복세로 이어지지는 못하고 있다.

지방도 마찬가지다. 근본적으로 장기 상승에 따른 부담을 안고 있다. 또한 최근 2~3년간 상당한 물량의 공급이 지속되었다. 현재는 혁신도시 등 일부 개발호재와 이벤트에 기댄 마지막 호조세일 가능성도 염두에 두어야 한다.

우리나라 주택시장은 이제 더 이상 공급이 늘면 시장이 좋아진다는 신고로 해석할 수 있는 만성적 수요초과의 시장이 아니다. 오히려, 현재와 같은 공급 증가세가 지속되면 다시 공급과잉 논란에 빠질 가능성도 적지 않다. 아직도 우리가 수도권에서 해결하지 못한 미분양, 미입주 문제가 다시 가중될 것이다. 또한, 여전히 어려운 재고주택시장에 상당한 부담으로 작용할 것이며 2015년까지 낙관하기 어렵게 만들고 있다.

민간이 겪고 있는 어려움은 알고 있다. 금융위기 이후 처리하지 못한 택지는 쌓여있고 지난 몇 년간 적정 수익이 나는 사업지는 드물었다. 이번 상승기 동안 부실도 해결하고 수익도 내고 싶은 전략적 선택은 이해한다. 하지만, 지금이 견조한 상승기인가는 되돌아 봐야 한다. 오히려 민간의 조급함이 조금씩 살아나고 있는 시장의 불씨를 꺼뜨릴 수도 있다는 점을 간과해서는 안된다. 장기적으로 적정 수익을 확보할 수 있는 지속가능한 시장이 되기 위해서는 아직은 힘이 부족하다. 새집 가격인 분양가가 헌집 가격인 재고주택가격보다 낮아야 팔린다는 사실은 이를 잘 반증한다.

민간도 이제는 당해 사업장만이 아니라 큰 틀에서 경기 흐름을 인식해야 한다. 장기적 관점에서 시장이 윈-윈하기 위해서는 공공뿐 아니라 민간에서도 공급 조절이 절실한 시점이다.