[상반기 부동산 결산-수익형부동산] 오피스텔 울고 상가는 웃고

아주경제 노경조 기자 = 올 상반기 수익형부동산 시장에선 오피스텔과 상가간 명암이 엇갈렸다. 정부의 임대소득 과세방안 발표 이후 관망세가 지속되면서 오피스텔 부문은 공급 과잉, 임대수익률 하락, 공실률 증가 등의 악순환이 계속됐다. 반면 상가는 마곡, 위례, 세종시 등에서 관심이 높아지며 투자 열기가 뜨거웠다.

◆공급 누적에 수익률·거래량↓

6일 부동산114에 따르면 상반기 전국 오피스텔 임대수익률은 전기 대비 0.01%포인트 하락한 5.78%로 나타났다. 2007년 상반기(6.86%) 이후 꾸준히 내림세다. 신규 공급이 좀처럼 줄지 않고 있기 때문이다.

상반기 오피스텔 입주물량(1만4549실)은 전년 동기(1만4486실)와 비슷하지만 신규 분양물량이 2만4448실로 같은 기간 59% 증가했다.

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분양 물량의 약 62%가 서울·수도권(1만5078실)에 집중됐으며 실제 서울(-5.34%), 경기(-5.78%) 등 오피스텔 재고 및 신규공급이 많은 지역을 중심으로 수익률이 하락했다. 광주(7.72%), 대전(7.66%) 등은 소폭 상승했다.

상황이 이렇자 오피스텔 매매가격 변동률도 0.07% 하락했다. 월세가격은 새학기 임차수요 영향으로 회복세를 보이다가 4월 들어 꺾이며 -0.02%의 변동률을 보였다.

문제는 하반기에 총 2만8230실이 입주할 예정이어서 공실 위험 및 치열한 임대경쟁이 예상된다는 점이다. 서울·수도권이 전체의 45%를 차지한다.

김은진 부동산114 선임연구원은 "지난 2004년 상반기(4만8975실) 이후 가장 많은 물량이 하반기 입주를 앞두고 있어 오피스텔의 임대 경쟁은 당분간 더욱 치열해질 것으로 예상된다"며 "수익성 회복은 어렵겠지만 가격 하락 조정이 이뤄질 수 있으므로 급매물 등에 주목할 필요가 있다"고 말했다.

오피스도 2년 연속 공실률이 상승했다. 올 1분기 서울 오피스 공실률은 6.3%로 전년 동기 대비 1.8%포인트, 전 분기 대비 0.8%포인트 올랐다. 권역 내 신축 오피스가 증가하고 타 권역으로 이전하는 기업들이 늘면서 기존 오피스 공실률이 상승한 탓이다.

◆미래가치 높은 지역 상가 인기 '쑥'

반면 상가시장은 반사이익을 톡톡히 누렸다. 

전국 154개 상가가 분양에 돌입해 전년 동기(113개) 대비 약 36% 늘었다. 특히 세종, 부산, 대구 등 지방공급이 크게 증가했다.

권역별로는 서울·수도권의 경우 마곡, 별내 등에서 78개 상가가 분양에 나섰다. 경기(43개), 서울(31개), 인천(4개)의 순이다. 지방은 2009년 조사가 진행된 이래로 가장 많은 물량이 공급됐다. 도시별로는 세종(33개), 부산(10개), 대구(8개)에 많았다.

유형별로는 근린상가(51개)가 전년 동기 대비 82% 가량 늘며 가장 높은 증가률을 보였다. 단지(아파트) 내 상가는 고양, 남양주 등 한국토지주택공사(LH) 단지 내 상가 위주로 49개가 공급됐다. 기타상가는 48개가 공급돼 전년 동기(27개)보다 78% 증가했다. 서울 마곡, 문정과 세종시 위주로 물량이 공급됐다.

상반기에 공급된 154개 상가의 평균 분양가격은 3.3㎡당 2660만원(1층 기준)으로 집계됐다. 이는 전년 동기(3.3㎡당 2062만원) 대비 약 29% 높은 가격이다. 지역별로는 3.3㎡당 서울·수도권 3038만원, 지방 2273만원으로 각각 31%, 44% 상승했다.

이렇듯 상가가 투자자들 사이에서 상대적으로 호황을 누리고 있는 가운데 과열 경쟁에 따른 버블 우려도 높아지고 있다.

박대원 상가정보연구소 소장은 "상반기에 위례, 마곡, 문정 등 입지가 좋은 브랜드 지역에서 상품들이 쏟아지면서 상가시장이 주목을 끌었다"며 "인기가 높은 LH 단지 내 상가 등은 입찰 과정에서 경쟁자가 많아지면서 보다 비싼 가격에 팔리기도 한다"고 말했다.

그는 "상가의 특성상 초반에 미래가치가 반영돼 입찰 경쟁 과열이 일어나는 것"이라며 "하반기에는 세종시와 동탄2신도시, 하남 미사지구 등 입주를 앞둔 지역에서 상가가 많이 공급될 예정"이라고 말했다.