[건설업 손톱 밑 가시 찾아라] (2) 선택적 공공관리제, 수직증축 리모델링 시공비 지원 등 필요

공공관리제 시범사업으로 지정된 성수전략정비구역 배치도. [이미지제공=성동구청]

아주경제 노경조 기자 = 손톱 및 가시 제거를 위한 국토교통부의 규제개혁이 본격화되면서 조치가 필요한 규제들에 대한 논의가 활발하다. 특히 불씨가 살아난 재건축ㆍ재개발 사업과 오는 25일부터 시행되는 수직증축 리모델링을 두고 도시정비 사업과 관련한 건설업계의 규제 완화 요구가 거세다.

◆공공관리제 '약'인가 '독'인가
21일 관련업계에 따르면 현재 재개발ㆍ재건축에 적용되는 공공관리제가 도시정비 사업의 화두로 떠올랐다. 선택적 관리제 도입이 필요하다는 의견과 함께 시공자 선정시기를 놓고 불만 섞인 목소리도 나온다.

공공관리제는 주택정비사업의 투명성과 효율성을 높이기 위해 지방자치단체 등 공공기관이 계획수립 단계에서부터 사업완료까지 사업진행을 관리ㆍ지원하는 제도다. 지난 2009년 성수전략지구와 한남 뉴타운을 시작으로 서울시가 도입을 적극 추진, 이듬해 4월 '도시 및 주거환경정비법'이 개정되면서 구체화됐다.

그러나 시행 4년차에 접어들면서 예산부족과 복잡한 절차 탓에 사업지연이라는 부작용이 생겨나고 있다. 특히 시공사 선정시기가 당초 조합설립 인가 이후에서 사업승인 이후로 변경돼 원활한 도시정비 사업 진행에 큰 걸림돌이 되고 있다는 지적이다.

A건설사 관계자는 "도시정비 사업은 사업주체가 재개발에 대해 전문지식이 없는 일반인이기 때문에 설계 등 시공사와의 협업이 필요하다"며 "그러나 공공관리제에서는 시공사 선정시기가 사업승인 이후로 돼 있어 사업진행에 제동이 걸리기 일쑤"라고 말했다.

분쟁 발생 시 처리 과정 또한 복잡하다는 의견도 있다.

B건설사 관계자는 "사업을 진행하는 부분에서 지자체 조례와 서로 상충되는 등 문제가 발생할 경우 공공에서 어떻게 풀어갈 지 의문"이라며 "민간이 시행을 할 때는 설득, 공청회 등을 통해 풀어가는데 공공의 경우 정해진 규칙만을 고수하는 문제가 발생할 수 있다"고 강조했다.

건설업계는 최근 서승환 국토부 장관과의 간담회에서 주민이 공공관리제 도입 여부를 결정하고, 시공사 선정시기에 대한 규정을 폐지할 것을 재차 건의한 상태다.

조합의 국공유지 매입 비용이 과다하다는 지적도 제기됐다. 다수의 건설사들이 매입대상 면적 축소 또는 단가 하향조정, 분할납입 등을 건의하고 있으나 지자체의 재정과 연결되는 부분으로 반영이 어려운 실정이다.

A건설사 관계자는 "현재 국ㆍ공유지 매입비용은 공사비를 제외한 조합 사업비의 5~15%를 차지하고 있어 일반 서민들이 사업주체가 되는 재개발 사업에서 큰 부담으로 작용한다"고 토로했다.

◆수직증축 리모델링에 '인센티브'는 필수
수직증축 리모델링 시행이 사흘 앞으로 다가오면서 인센티브를 제공해 사업성을 개선시켜야 한다는 요구도 빗발친다. 30% 이내로 제한하고 있는 증축가능 면적에서 수직증축 면적은 제외시켜야 한다는 의견이 국회에 발의되기도 했다.

정부는 지난해 법 개정을 통해 15년 이상의 노후 아파트에 대해 수직증축 리보델링을 허용했다. 기존 아파트 꼭대기 위에 2~3개 층을 더 올리는 리모델링 방식으로 수평증축에 비해 사업성이 좋다는 평가를 받고 있다.

그러나 기대만큼 활성화될지는 미지수다. 부동산시장이 어려워 재건축ㆍ재개발에 이어 새 시장을 열 수 있을지 불투명한데다 절차와 구조적 관점에서 안전 및 보장 등이 중요한 문제로 떠올랐기 때문이다.

C건설사 관계자는 "현재 공사비의 대부분을 조합원이 충당하고 있어 적정 분양가를 확보하지 못하면 사업 추진 리스크가 커진다"고 주장했다. 즉 리모델링 사업 활성화를 위해서는 저리 장기대출 등의 혜택을 제공해 주민들을 동기 부여해야 한다는 의미다.

시공사 선정(시기) 또한 문제점으로 꼽혔다. 단지별로 적절한 입찰ㆍ추진 방식을 선택할 수 있도록 자율성을 부여해야 한다는 지적이다.

D건설사 관계자는 "당초 리모델링 시공사 선정 시 자유롭게 시기 및 방식을 정할 수 있었으나 2011년 조합설립인가 이후 경쟁입찰 방식으로만 가능하게 됐다"며 "리모델링 사업은 지금까지 설계와 시공을 별개로 진행한 적이 없고 기존구조 및 시공성의 검토 등이 수반되는 특수성이 있다"고 꼬집었다.

감리자 선정 제도도 보완돼야 한다는 입장이다. 현재 주택법 제24조1항에 따라 시?도지사가 감리자를 지정하는 것은 별도 비용이 발생하는 등의 문제가 있다는 설명이다.

D건설사 관계자는 "리모델링은 신축 및 재건축과 달리 주민이 자발적으로 주거환경을 개선하는 활동임에도 불구하고 감리자 지정에 제약을 받고 있다"며 "기존 구조 설계상의 안전성을 확보하기 위해 관리자와는 별도로 비용이 발생하므로 적격업체가 이를 담당하도록 제도를 개선해야 한다"고 말했다.