과잉공급 부작용 현실화 오피스텔, 2·26 악재까지 겹쳐

아주경제 이명철 기자 =오피스텔 과잉공급에 따른 우려가 현실로 나타나고 있다. 그동안 오피스텔은 아파트시장 침체로 반사이익을 누렸으나 몇 년째 수요를 초과하는 공급이 계속되면서 최근 들어 공실률 상승과 함께 월세 하락 등의 부작용을 낳고 있는 것이다. 여기에 정부가 발표한 2·26 임대차시장 선진화방안을 통해 임대인에 대한 과세 우려가 높아지면서 오피스텔 시장에는 악영향을 미칠 것으로 예상된다.

오피스텔은 대부분 월세를 놓고 매월 일정한 임대 수익을 얻는 대표적인 월세 방식 수익형 부동산이다. 2000년대 초반 들어 임대사업이 성행하며 공급물량이 급증하다 공급물량 적체 등으로 한동안 침체를 겪기도 했다.

그러나 2000년대 후반 글로벌 금융위기 이후 아파트 시세 차익에 대한 기대감이 낮아지고 저금리 기조가 계속되면서 안정적 임대수익을 얻을 수 있는 상품으로 주목을 받았다. 아파트 분양실적이 저조하자 너나 할 것 없이 오피스텔 사업에 뛰어들었고, 이는 결국 과잉공급으로 이어져 또다시 침체를 불러왔다는 게 업계의 분석이다.

3일 부동산114 조사에 따르면 2012년과 지난해 전국 오피스텔 공급 물량은 각각 4만 5534실, 4만 743실로 총 8만 5000실이 넘는다. 이 중 서울·수도권 물량이 5만여실에 달한다. 국토교통부 조사에서도 오피스텔의 지난해 준공면적은 117만 8000㎡로 전년 대비 95.5%나 증가한 것으로 나타났다. 서울·수도권의 경우 같은 기간 129.7%나 늘어난 830만㎡로 조사됐다.

그러나 이 같은 공급 증가 및 임대인들의 월세 선호현상은 실제 임차 수요·유형과 괴리가 컸다.

한국감정원 조사를 보면 지난달 오피스텔 월세가격은 전월 대비 0.4% 내리며 주택유형 중 가장 큰 낙폭을 보였다. 전년 동월과 비교하면 3.0%나 낮은 수준이다. 도시형생활주택 공급 증가도 오피스텔 시장에는 악재다.

박기정 감정원 연구위원은 "비슷한 면적과 월세가격이라면 오피스텔보다는 소형 아파트나 도시형생활주택을 선호하는 추세"라며 "오피스텔은 전용률 등 주거여건이 상대적으로 양호하지 않고 전입신고를 하지 않는 경우도 많아 임차인 입장에서는 월세 공제 등에서 불리하기 때문"이라고 말했다.

특히 정부의 2·26 대책이 오피스텔 시장에는 악영향을 미칠 것이라는 분석이 지배적이어서 앞으로도 침체는 이어질 전망이다.

대책에 따르면 우선 월세 세입자들은 확정일자를 받지 않고도 공제를 받을 수 있도록 했다.

지금까지 오피스텔의 경우 업무용으로 등록 시 10% 가량의 부가가치세를 받을 수 있어 임대를 해주고도 전입신고를 하지 못하도록 강제하는 경우가 비일비재했다.

이번 대책으로 임차인은 주거비 부담을 줄일 수 있게 됐지만 임대인 입장에서는 향후 과세에 대한 부담이 커질 수밖에 없는 대목이다.

재산세 최대 75% 감면, 소득·법인세 30% 감면 및 주택기금 지원 등 혜택을 주는 준공공 임대에 주거용 오피스텔이 포함된 것도 큰 호재는 아닌 것으로 분석된다. 10년간 의무임대 기간이 주어지고 연간 임대료 상승률을 5% 이하로 제한한 부분이 걸림돌이다.

이미윤 부동산114 책임연구원은 "임대사업자를 위해 세제·금융혜택을 늘리기는 했지만 공공성을 강화하는 부분 만큼 최근의 월셋값 하락세와 과세 부담까지 상쇄시켜 줄 정도는 아니다"라며 "공실률을 낮추기 위한 매입임대 지원 강화 등의 대책이 추가돼야 할 것"이라고 제안했다.