AJUTV '수익 보장' 오피스텔, 수익 보장 못해

안녕하세요? 매주 찾아오는 부동산 정보 알아보는 시간입니다. '4․ 1 부동산 대책'도 약발을 잃었다 라는 평가를 받는 요즘, '내 집 마련'보다는 저비용 고수익을 강조하는 오피스텔 투자 광고들에 자연히 눈이 가게 되는데요. 오늘은 글로 쓰고 발로 뛰는 글로발 기자, 아주경제 권경렬 기자와 함께 오피스텔 투자에 관해 알아보는 시간 갖도록 하겠습니다. 안녕하세요.

앵커 - 최근 길거리를 다니다 보면 '1억원 투자로 오피스텔 3채, 수익률 연 10%', '수익률 보장' 등이 쓰인 현수막이나 광고 전단지가 자주 눈에 띄는데요. 이게 가능한가요?

기자 - 은행권 정기예금 금리가 2~3%대에 불과한 저금리 시대에 연 10% 수익률이라니 혹하지 않을 수가 없는데요. 하지만 현실적으론 불가능하다고 보는 것이 맞습니다. 지난 3~4년간 오피스텔 등 수익형부동산 시장은 넘치는 공급물량에 의해 수익률이 하락한 상황이거든요.

앵커 - 그러면 허위광고라는 이야긴가요? 그럼 신고해야죠!

기자 - 정확히는 또 그렇진 않습니다. 서울시내에 분양 중인 한 오피스텔 분양 관계자의 말에 따르면,
   우선 분양가 1억원인 전용면적 15㎡형 오피스텔을 계약금의 10%만 내고 중도금 60% 무이자 혜택으로 분양받습니다. 내년 말 예정된 입주 시점에 세입자가 들어와 1000만원의 보증금을 받고 나머지를 담보대출을 받으면 실투자금 3000만원 정도에 오피스텔 1채를 갖게 된다. 그럼 1억원이면 오피스텔 3채죠?
   3채면 오피스텔 개당 월세 50만원씩 150만원, 1년에 1800만원의 총수익을 올리게 되는데요. 세입자 보증금 3000만원을 제외한 대출금 총 1억 7천만원에 대한 이자로 765만원 가량만 낸다면, 연간 1000만원 이상의 순 수익을 볼 수 있다는 계산이 나옵니다.

앵커 - 일반적으로 오피스텔 한 채를 분양받을 수 있는 가격으로 3채에 투자를 한다니. 새로운데요?

기자 - 네. 대출 없이 오피스텔 한 채를 분양받을 경우 연간 월세 600만원을 받아 수익률이 6%에 머물지만 대출을 받아 3채를 분양받으면 10%가 넘는 수익을 얻을 수 있다는 이야기인데요. 이러한 투자 방식을 두고 업계에서는 '레버리지 즉 지렛대 효과'라고 합니다.

앵커 - 그럼 이런 레버리지 효과를 노리고 대출을 받아 여러 채를 분양받는 사람들이 많은 편인가요?

기자 - 많아서 문제입니다. 이러한 수익률 산출은 공실률과 관리·유지비 등을 전혀 고려하지 않은 '낚시성 수익'일 뿐이거든요. 세입자가 장기간 거주하는 아파트들과는 달리 오피스텔은 세입자가 수시로 바뀌면서 공실(빈 집)이 자주 발생하게 됩니다. 공실이 장기간 발생하면 수익은커녕 관리비 등의 지출만 늘고, 또 세입자가 바뀔 때마다 생기는 중개수수료와 월세 세금, 그리고 부가가치세 까지 고려하면 수익은커녕 손해일 수도 있습니다.

앵커 - 또 요즘 오피스텔들은 풀옵션 형태라 주인 부담인 유지보수비용도 만만찮겠네요. 그런데 제가 이해가 안 가는 부분은, '수익률 보장!' 이라고 적혀 있느 광고들도 있잖아요?　보장을 해준다는데도 손해가 날 수 있는 것인가요?

기자 - '수익률 장'은 실제 현금으로 돌려주는 것이 아니라 이미 할인된 분양가를 명목상으로 수익률을 보장한다고 이름붙인 경우가 많습니다. 특히 수익률 보장을 내세우는 오피스텔들은 입지가 안좋거나 수요가 많지 않아 분양이 잘되지 않는 오피스텔일 가능성이 높습니다. 그 보다 더 위험한 '깡통 오피스텔'들도 있죠.

앵커 - 생각보다 복잡하네요. 섣불리 광고에 현혹되어 투자했다간 큰일 날 수도 있겠네요?

기자 - 맞습니다. 애써 할인분양을 하고 각종 혜택을 주는 마케팅을 펼친다는 것은 그만큼 수요자들이 외면하고 있다는 의미도 됩니다. 따라서 업체 측에서 내세우는 책정수익률보다 입주 후 실제 얻는 실질수익률을 계산해서 주변 오피스텔 공급상황을 보고 공급과잉은 아닌지, 입지는 괜찮은지, 임대수요는 풍부한지 등을 꼼꼼히 따져보고 투자하는 것이 중요합니다.

쉽게 돈 벌기가 세상에서 제일 어렵다고 하더니, 그게 맞는 말인 것 같네요. 저금리 시대에 저비용 고수익 보장을 외치는 오피스텔 투자! 무작정 믿지 마시고 꼼꼼히 따져보시는 것이 중요할 것 같습니다.
오늘 준비한 정보는 여기까지고요. 다음주에 더 새로운 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.