서울 새 아파트가 재건축 아파트에 비해 비싸…5년만에 가격 역전

아주경제 이준혁 기자=재건축으로 인한 수익 기대감으로 새 아파트보다 상대적으로 더 높은 가격대를 형성했던 낡은 아파트의 가격이 주택경기의 침체로 내림세를 띄고 있다.

부동산114가 입주연식 별로 서울 아파트의 평균 매매가격을 분석한 결과, 지난해 서울 아파트값을 기준으로 입주 5년 이내인 새 아파트는 3.3㎡당 2056만원을 형성한 반면 20년이 넘은 아파트는 3.3㎡당 1880만원으로 조사됐다.

그동안 입주가 오래된 아파트의 경우 재건축 수익 기대감이 작용해 새 아파트에 비해 매매가가 비쌌다. 하지만 주택시장 불황으로 투자 위험을 감내하기 보다 안정적인 주거지를 선호하면서 새 아파트 가격이 입주가 오래된 아파트에 비해 비싸진 것이다.

금융위기 전으로 아파트 가격이 상승세를 보였던 지난 2007년에는 입주 20년이 넘은 노후 아파트 값이 3.3㎡당 2735만원으로 가장 높았다. 입주 5년 이내 새 아파트는 3.3㎡당 1929만원으로, 오래된 아파트보다 가격이 낮았다.

부동산114의 입주연식별 서울시 아파트 2012년 평균매매가 분석 결과, 입주 5년 내인 새 아파트는 3.3㎡당 2056만원을 형성한 반면 20년이 넘은 아파트는 3.3㎡당 1880만원으로 조사됐다. [자료제공=부동산114]

하지만 2008년 미국의 투자은행 리먼브러더스의 파산으로 촉발된 1차 금융위기와 지난 2011년 미국 신용경색, 유럽의 재정위기를 거치며 국내 수도권 부동산 시장 약세가 계속됐고 재건축 아파트는 소형주택 비율확대 등 정책기조 변화로 수익성이 악화됐다.

실거주 목적보다는 미래 가치상승에 투자처로 꼽힌 재건축 아파트는 사업성에 대한 불안감이 높아지면서 매력이 반감됐고 재건축 아파트를 포함해 입주연식이 오래된 아파트의 가격 하락폭이 큰 모습을 보였다.

그러나 새 아파트 가격은 상대적으로 하락폭이 낮았다. 주택 매수심리가 위축된 가운데 새 아파트는 투자 수요보다는 실 수요층이 두터워 시장불안에 따른 민감도가 상대적으로 덜한 탓이다.

2008년 이후 두 차례 진행된 금융위기를 경험한 서울지역 아파트는 전체적 가격수준은 낮아졌지만 투자 리스크를 줄인 실속형으로 수요가 재편되며 새 아파트가 오래된 아파트에 비해 비싸졌고 낙폭도 상대적으로 낮았다.

경기상황과 부동산 시장 투자환경 변화 등으로 부동산을 단기 투자 대상으로 보기 어려워진 가운데 주거 안정의 중요성이 한껏 높아지며 새 아파트는 실수요자의 꾸준한 관심 덕분에 상대적으로 가격이 더 잘 버틴 것이다.

김은진 부동산114 리서치센터 연구원은 "아파트 매입을 고려하는 수요자들은 실거주를 통한 장기적인 안목에서 실거주의 적합성과 장기적인 가치를 고려해야만 부동산 불황기에도 시세 하락폭이 적고 부동산 시장이 회복될 때 시세 차익도 기대할 수 있을 것으로 예상된다"고 말했다.

부동산114의 입주연식별 서울시 아파트 2012년 평균매매가 분석 결과, 입주 5년 내인 새 아파트는 3.3㎡당 2056만원을 형성한 반면 20년이 넘은 아파트는 3.3㎡당 1880만원으로 조사됐다. [자료제공=부동산114]