30% 늘린 1대1 재건축, 은마아파트 적용하니..

1대 1 재건축 규제 완화로 서울 강남권 중층 단지들의 재건축 사업추진이 물꼬를 틀 전망이다. 사진은 1대 1 재건축을 추진 중인 서울 대치동 은마아파트 전경. [사진=아주경제 DB]

아주경제 이명철 기자= 1대 1 재건축 때 기존 주택의 면적 증가 범위가 현행 10%에서 30%로 늘어나게 되면서 서울 강남권 중층 재건축 추진 단지들의 움직임도 빨라지고 있다. 기존 면적보다 30% 늘려 1대 1 재건축을 할 경우 10% 늘리는 방식보다 사업성이 개선돼 조합원 부담금이 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

1대 1 재건축이란 허용된 용적률 범위 내에서 가구 수의 면적을 일정 정도 늘려 재건축하는 사업방식이다. 이 사업방식은 가구 수를 늘려 일반분양하는 일반 재건축과는 달리 전체 면적을 늘리기 때문에 기본적으로 지어야 하는 임대주택을 제외하곤 일반분양 물량이 많지 않다는 특징이 있다.

일반분양이 많지 않기 때문에 분담금을 상쇄할 수 있는 방법은 시세차익이지만 10% 증가로는 부족하다는 지적이 있어 왔다. 하지만 이번 규제 완화로 면적이 크게 늘어나 시세차익을 노리는 1대 1 재건축 방식으로 전환할 단지들이 늘어날 것이라는 전망도 나오고 있다.

◆면적 확대·축소 자유자재… 조합원 부담 낮춰

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국토해양부는 지난달 30일 면적 증가 범위를 30% 확대하는 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 개정안을 시행하기로 했다. 시행 시기는 이르면 오는 8월부터다.

강남권 대표 재건축 단지인 은마아파트의 경우 이번 1대 1 재건축 규제 완화에 따른 부담금 완화 등의 수혜를 입을 것으로 기대된다.

실제로 J&K부동산투자연구소 시뮬레이션 결과에 따르면 은마아파트가 1대 1 재건축 추진 시 30%까지 면적을 늘리게 되면 조합원 분담금이 약 7000만원 정도 줄어든다. 이 아파트 101㎡형(공급면적 기준)의 경우 기존 규정대로 면적을 10% 늘려 115㎡로 지어 배정받으면 조합원은 약 1억4000만원의 추가 부담금을 내야 한다.

하지만 규제 완화로 증가면적을 30%까지 늘려 1대 1 재건축하면 101㎡에서 133㎡(공급면적)로 늘리더라도 추가 분담금은 7000만원선으로 줄어들게 된다. 늘어난 면적만큼 향후 시세차익이 발생하기 때문이다.

반대로 면적을 줄여도 분담금이 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다. 지금까지 1대 1 재건축 때 면적 축소는 불가능했지만 이번 규제 완화로 제한 없이 축소가 가능해졌다.

대형 주택(공급면적 115㎡, 117㎡)으로 이뤄진 강남구 도곡동 삼익아파트의 경우 20% 면적을 줄이는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌다.

이 아파트 재건축추진위에 따르면 공급 171㎡의 경우 20%를 줄여 137㎡로 지을 경우 추가 분담금이 거의 발생하지 않는 것으로 나타났다. 몸집을 줄이면 50가구가량의 일반분양 물량이 나와 수익성이 개선된다는 것이다.

◆강남 중층 재건축단지 지금 투자해도 될까

업계에 따르면 현재 서울에서 1대 1 재건축을 추진하거나 추진 예정인 단지는 은마아파트와 도곡동 삼익, 논현동 경복, 청담동 삼익, 삼성동 홍실, 삼성동 상아2차, 역삼동 개나리4차, 서초구 서초동 우성2차, 잠원동 한신2차 등 15곳 남짓이다. 아직까지 수혜 대상이 많지는 않지만 이번 규제 완화로 1대 1 재건축 추진 단지는 더 늘어날 것으로 예상된다.

윤지해 부동산114 선임연구원은 "용적률 제한으로 재건축 추진이 어려웠던 중층 재건축 단지를 중심으로 1대 1 재건축을 대안으로 활용할 가능성이 커졌다"며 "중소형 수요가 늘어나는 분위기를 감안할 때 면적 축소도 재건축 활성화에 도움이 될 것"이라고 전망했다.

특히 강남권 재건축 단지들은 최근 경제 불안정과 재건축사업 부진 등으로 시세가 낮게 형성된 상황이다. 은마아파트 101㎡는 시세가 8억2000만원선으로 고점 대비 3억원가량 떨어졌다. 다른 재건축 단지들도 고점 대비 20%가량 빠졌다. 이에 따라 1대 1 재건축 규제 완화로 사업성이 개선될 경우 투자수요가 늘어날 가능성도 배제할 수 없다는 게 전문가들의 지적이다.

한편에선 1대 1 재건축 면적이 늘어나는 것이 사업성에는 아무런 도움이 되지 않는다는 의견도 있다.

강남구 대치동 O공인 대표는 "1대 1 재건축 면적이 늘어나면 좋을 것이라고는 하는데 아직까지 문의전화 한 통 없다"며 "오히려 2대 4대 4(전용 60㎡ 이하 20%, 60~85㎡ 40%, 85㎡ 초과 40%)의 일반 재건축으로 추진해야 소형 수요를 충족할 수 있고 사업성도 갖출 수 있다는 의견도 적지 않다"고 전했다.