최근 전세대란 IMF 때와 비슷하면서도 다르다

(아주경제 유희석 기자) 전세난은 주기적으로 반복된다. 10년 전에도 지금과 같은 심각한 전세대란이 있었다. 두번 모두 주택 공급 부족이 주요 원인이다. 경제 위기로 민간 건설사들이 주택 공급을 크게 줄이면서 서민들이 들어가 살 집이 없어진 것이다.

19일 KB국민은행에 따르면 지난 1998년 전셋값은 전년보다 무려 18.4%나 폭락했다. 국제통화기금(IMF)의 구제금융을 받을 정도로 어려워지면서 전셋값도 크게 떨어진 것이다.

하지만 불과 1년 뒤인 1999년에는 각종 규제 완화와 금리 인하, 경기 회복에 대한 기대감 등으로 전세가격이 폭등하기 시작했다. 외환위기 여파로 주택공급이 위축됐던 것이 기폭제로 작용했다.

전세가격 상승세는 2002년까지 4년 연속 10%를 넘어섰다. 서울에서는 강남권을 중심으로 전세가격이 2년새 2배 이상 뛴 곳이 생겨날 정도였다.

단기간에 폭등한 전셋값은 2002년 월드컵 경기가 끝난 9월부터 진정세를 보이다 2003년에 하락세로 돌아섰다. 2004년에는 5%가 떨어지기도 했다. 정부도 지난 2001년과 2002년 약 55만 가구에 이르는 주택을 공급하며 전세난을 잡는데 일조했다.

2006년에 들어서자 잠잠하던 전세시장은 다시 들썩이기 시작했다. 참여정부 시절 수많은 규제정책으로 재개발·재건축 사업이 사실상 중단되면서 신규 주택 공급이 크게 줄었기 때문이다. 입주 물량이 줄어들면서 가을 이사철을 정점으로 전세대란이 일어 난 것.

이후 안정세를 보이던 전세가격은 2009년부터 다시 상승폭이 커졌다. 새로운 주택 공급은 줄고 수요자들의 구매력이 줄었기 때문이다. 특히 값싼 보금자리주택 청약을 위한 대기 수요가 전세 시장에 그대로 머문 것도 주요 원인이다.

2010년은 세계 금융위기(2008년)로 민간 건설사들이 주택 공급을 줄인 것이 본격적으로 전세시장에 영향을 미치기 시작했다. 서울 강남권은 입주물량이 씨가 마른 상황에서 전세가격이 거의 오르지 않은 2008년에 계약한 세입자들이 2년 전세만기가 돌아온 작년에 크게 오른 전셋값에 수도권 외곽으로 밀려나는 경우가 많았다.

정부는 IMF 외환위기 당시 전세난을 해결한 것처럼 단기적으로 주택 공급을 늘리고 있다. 하지만 최근 전세난 해결을 위해서는 단순히 주택 공급을 늘리는 것만으로는 한계가 있다는 지적이다.

한국부동산연구원 안지아 책임연구원은 "외환위기 때와 최근 전세난의 가장 큰 차이점은 집을 살 수 있는 구매력이 있는 수요층이 주택 거래를 하지 않고 전세 시장에 그대로 머물러 있기 때문"이라며 "분양 위주의 보금자리주택을 임대 위주로 바꾸고, 다주택자에 대한 세제 완화 등 주택 공급과 동시에 각종 규제도 완화해야 한다"고 말했다.