‘PF 대안’ 개발전문 리츠 설립 급증세

최근 건설위기의 주범으로 지목된 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 대신할 건설사업 자금 조달원으로 ‘개발전문 자기관리 리츠(REITs)’가 각광받고 있다.

개발전문 자기관리 리츠는 작년 하반기부터 급격히 늘어나 부동산 개발사업의 구세주로 떠오르고 있지만, 원금 보장이 되지 않아 개인 투자자들로서는 신중한 투자 결정이 요망된다.

17일 국토해양부에 따르면 지난해 상반기까지 단 2개에 불과했던 개발전문 자기관리 리츠는 지난해 9월부터 올해 4월까지 8개월 사이에 모두 9개나 설립됐다.

올해 들어 설립인가를 받은 전체 리츠 12개 가운데 가장 많은 4개가 개발전문 자기관리 리츠일 정도로 ‘붐’을 일으킨다.

리츠란 일반 투자자를 상대로 자금을 모아 부동산 개발이나 임대 사업에 투자해 발생하는 수익을 배당하는 투자회사로, 이 중 자기관리 리츠는 전문 인력이 직접 해당 부동산을 운용하는 형태다.

자기관리 리츠는 개발사업에 총 자산의 30% 이내만 투자할 수 있는 일반형과 100% 투자할 수 있는 개발전문형으로 다시 나뉘는데, 최근 들어 PF 대란으로 ‘돈줄’이 막힌 각종 부동산 개발사업에 개발전문 자기관리 리츠가 활력을 불어넣고 있는 것.

건산연 허윤경 연구위원은 “시행사들이 PF 대출을 통한 자금 조달에 어려움을 겪자 개발전문 자기관리 리츠를 많이 활용하는 것으로 판단된다”며 “시공사의 신용을 전제로 하는 PF와 달리 자기자본과 공모를 통해 자금을 확보할 수 있다는 이점이 있다”고 말했다.

자기관리 리츠는 토지 매입, 시공사 계약 등 시행사의 역할을 대신하면서도 의사 결정권은 지분 투자자에게 넘기는 방식으로 운영돼 투자자의 의사결정 참여가 어려운 부동산펀드에 비해 PF의 유력한 대안이 될 수 있다고 허 연구위원은 평가했다.

특히 올해 설립인가를 받은 4개 개발전문 자기관리 리츠는 모두 도시형 생활주택이나 아파트를 투자 대상으로 세워져 주택사업 활성화에 도움을 줄 전망이다.

2009년까지는 리츠는 일부 미분양 주택을 제외하면 주로 도심의 대규모 오피스나 상업시설을 투자 대상으로 삼았으나, 지난해 9월 도시형 생활주택과 아파트 개발사업에 투자하는 개발전문 자기관리 리츠가 처음 설립된 이후 주택사업 투자 비중이 늘어나고 있다.

정부는 리츠가 PF의 대안으로서 건설업 위기 해소에 도움을 줄 수 있을 것으로 보고 리츠의 부동산 투자 문턱을 낮추는 추세여서 앞으로 리츠 설립이 더욱 활성화할 것으로 기대된다.

국토부는 지난 1일 발표한 ‘건설경기 연착륙 및 주택공급 활성화 방안’을 통해 자기관리 리츠가 2012년 말 이전에 149㎡ 이하의 주택을 신축 또는 매입해 임대할 경우 임대소득(사업소득)에 대해 5년간 50% 소득공제를 해주는 방안을 추진하고 있다.

또 자산의 30% 이내로 제한된 일반 리츠의 개발사업 투자 제한을 없애는 내용을 골자로 부동산투자회사법 개정을 함께 추진 중이다.

국토부 관계자는 “시공사에 지급 보증을 요구하는 PF 대출이 어려워진 만큼 앞으로는 전문가에 의한 간접투자인 리츠로 갈 수밖에 없다”고 내다봤다.

그러나 자기관리리츠인 다산리츠가 최근 상장폐지 위험에 처한 사례에서 볼 수 있듯이 개인 투자자들은 개별 리츠에 대한 위험성을 꼼꼼이 따져야 한다고 전문가들은 조언한다.

허 연구위원은 “다산리츠의 경우에서처럼 리츠는 개인 투자자의 손실 보전이 제도적으로 보장돼 있지 않다는 단점을 갖고 있다. 관리·감독을 강화해야 한다”고 말했다.

국토부 관계자도 “리츠는 투자설명서 맨 위에 빨간색으로 투자위험등급을 표기하고 주의사항도 상세히 기재하도록 했으니 투자에 앞서 충분히 검토하고 합리적인 결정을 내리는 것이 좋다”며 “사업 내용과 수익성에 대해서도 투자자들이 꼼꼼히 따져야 한다”고 조언했다.

/연합뉴스