2010년 '내 집마련' 이렇게

내년 부동산시장에서의 가장 큰 이슈는 올해에 이어 '보금자리주택'이 될 것으로 보인다. 반면 내년 민간의 공급물량은 올해 보다 축소될 전망이다.  민간이 올해 하반기 주택을 대거 분양한 영향도 있으나 금융규제와 침체경기로 소득이 줄어든 수요자들이 움추릴 가능성이 높기 때문이다.  그러나 내년 대거 분양되는 위례와 동탄2, 삼송, 별내, 한강 등 신도시에서 실수요자의 선택의 폭이 상대적으로 넓어질 수 있다.

내년 보금자리주택을 노리는 청약 납입액이 많은 수요자라면 내년 두차례 사전 청약이 호기가 될 수 있다. 대기 수요자들은 올해 진행됐던 시범지구에 대한 1차 사전예약에서 우선 순위자들이 당첨, 분양가능성이 높아지게 된다. 

또 청약예금 가입자는 시세차익 보다는 교통과 환경, 교육 등 정주성을 고려해 검증된 지역이나 입지가 좋은 곳을 선별해 청약에 나서야 한다고 전문가는 지적한다.

◆민간ㆍ기존시장 "세제 감면 혜택 종료, 보금자리 영향 커"

전문가들은 내년에도 서울 및 수도권 부동산시장의 약세가 계속될 것으로 보고 있다. 특히 양도세감면 시한이 종료되면 수도권 지역에서의 신규 물량들의 경쟁력이 떨어지면서 미분양으로 이어질 수도 있다는 우려썩인 전망도 내놨다.

여기에 2차 보금자리지구인 강남 세곡, 서초 내고, 남양주 진건, 고양 원흥 등지의 인근 민간 분양예정 물량들은 수요자를 끌어내기 어려울 수 있다는 분석이다. 전문가들은 다만 강남지역 보다는 수도권지역에서 이 같은 현상이 심화할 것으로 보고 있다.

이에 따라 보금자리 지구 인근에서 분양에 나서는 건설사들은 분양가 인하 압력을 받을 수도 있다는 관측도 나오고 있다. 소액의 실수요자라면 청약 경쟁을 피하면서도 저렴한 민간 물량을 공급받을 수 있는 기회가 그만큼 많아지는 것이다.

전문가들은 "실수요자라면 상대적으로 저평가를 받는 지역의 미분양 주택이나 보금자리 인근의 저렴한 신규물량이나 검증된 지역의 분양물량을 잡는 것도 하나의 방법"이라고 조언한다.

◆내년 하반기 다주택자 양도세 다시 중과도 변수
 
기존시장에서는 내년 하반기에 다주택자 양도세중과폐지 시한을 앞두고 다수의 물량이 출회할 수 있을 전망이다. 
전문가들은 "투자 입장에선 서울 도심에서 공급되는 재건축 재개발 물량, 양도세 감면 이전에 분양하는 물량을 잡는 것이 좋다"고 조언했다. 또 "기존시장에서는 양도세중과폐지를 앞두고 쏟아지는 물건 중 저렴하고 입지가 좋은 것을 선별해 매입하라"고 말했다.    

◆금리인상 '영향 크다 vs 없다(?)'
올 하반기 경기가 회복세 조짐을 보이자 정부가 금리인상의 카드를 만지작 거리고 있어 내년 소폭의 인상은 불가피할 전망이다. 금리인상은 부동산시장에 미치는 영향이 크다는 것이 일반적인 시각이다. 대출을 받아 내집마련을 하는 수요자들에겐 부담으로 작용할 수밖에 없기 때문이다.

하지만 이에 대한 전문가들의 시각은 양쪽으로 갈렸다. 이미영 스피드뱅크 리서치팀장은 "금융규제는 곧 시장위축이라는 결과를 초래한다"며 "자금마련이 어려운 수요자들이 대거 발생할 수록 거래시장은 위축될 수밖에 없다"고 말했다.

김규정 부동산 114 부장은 "내년 상반기에 급격한 금리인상이 될 것 같지는 않다"면서도 "다만 하반기에 경기가 살아나게 되면 금리인상이 이뤄질 수 있어 부동산시장을 위축시킬 변수 중 하나"라고 말했다. 

반면 박상언 유앤알 컨설팅 대표는 "내년에 경기가 좋아진다는 전제 하에 이뤄지는 금리상승이라면 악재로 작용하지 않을 것"이라면서 "수요자의 입장에서도 큰 부담으로 작용하진 않을 것으로 본다"고 말했다.

이 밖에도 전문가들은 분양가상한제 폐지, DTI 규제 등이 부동산시장에 변수로 작용할 수 있는 요인으로 꼽았다. 다만 이번 국회에서 상정되지 못한 분양가상한제폐지는 당분간 어려울 것으로 내다봤다.
 
아주경제= 권영은 기자 [e-mail]
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