양도세 한시적 면제 … 수도권 미분양 해소 기대

정부가 미분양 주택 해소를 위해 신축 주택에 대한 양도세를 면제하거나 50% 감면해주기로 함에 따라 분양시장에서 적지 않은 영향을 미칠 전망이다.

△양도세 비과세 내용은 = 정부와 여당은 당초 수도권 과일억제권역을 제외하고 올해 취득하는 주택에 대해 향후 5년동안 양도소득세를 비과세하는 방안을 추진해왔다.

그러다가 서울을 제외한 전국으로 양도소득세 비과세 또는 감면 범위를 확대키로 한 것은 주택 경기가 최악에 직면했다는 판단에 따른 것으로 보인다.

또 수도권 과밀억제권역의 미분양 주택이 1만 가구를 넘어서 이들 지역을 빼고 세제지원을 할 경우 효과가 반감될 수 있다는 점도 작용한 것으로 보인다.

수도권 내 과밀억제권역은 서울과 강화·옹진을 제외한 인천, 경기 일부(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥) 등 14개 시지역이다.

당정이 밝힌 세제지원 방안은 신규 분양주택(미분양 포함)을 취득할 경우 해당 주택에 대해 5년간 양도소득세를 면제 또는 50% 감면해(수도권 내 과밀억제권역) 주는 것이다.

과밀억제권역을 제외한 모든 지역이 5년간 양도세가 전액 면제되고, 과밀억제권역 중 서울이 제외한 지역은 역시 5년간 양도세 50%가 감면된다.

예컨대 충청이나 용인 등 수도권 과밀억제권역이 아닌 곳에서 분양주택(미분양 포함)을 4억원에 분양 받은 뒤 5년 내 6억원에 팔 경우 양도차익 2억원에 대한 세금이 없다.

고양, 안양 등 수도권 과밀억제권역 내 분양주택(149㎡ 이내, 미분양포함)을 4억원에 산 뒤 5년 내 6억원에 팔 경우 양도차익 2억원에 대한 세금이 1000만원이라고 가정하면 500만원만 부과한다는 것이다.

양도세 비과세 및 감면 대상은 대책발표일(09년2월12일)로부터 1년 이내에 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신규분양주택 및 미분양아파트다. 다만 수도권 과밀억제권역 내 주택은 149㎡(45평) 이내만 대상이다.

매입 후 5년이 지나 집을 팔 경우에는 5년 이후부터 주택 가격이 오른 부분에 대해서만 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용해 양도세를 내면 된다.

△양도세 완화로 미분양 해소 = 이번 조치로 그동안 양도세 등 세제 혜택에서 상대적으로 소외됐던 수도권 과밀억제권역이 미분양 해소나 분양시장 활성화에 큰 도움이 될 것으로 기대되고 있다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 "얼어붙었던 매수세 살리는데 큰 도움이 될 것으로 기대한다"며 "특히 용인 평택 오산 파주 등 비과밀억제권역에서 미분양 해소에 도움이 될 것"이라고 전망했다.

박 소장은 그러나 "일부 미분양 아파트의 경우 주변 시세보다 비교적 시세가 비싼 상황이기 때문에 10년전 외환위기 때 도입했을 때와 비교해서 효과는 덜 나타날 가능성이 높다"고 분석했다.

김규정 부동산114 부장은 "강남3구 투기지역도 곧 해제될 것으로 예상되고 있어 사실상 규제는 모두 풀리게 되는 상황에서 양도세 한시 면제는 심리적으로 매수세를 살리는데 분명히 도움이 될 것"이라며 "미분양을 기본적으로 해소한다기 보다는 조금이라도 거래를 되살려서 유동성을 늘리고 이를 통해 시장이 살아나는 계기는 될 수 있다고 본다"고 말했다.

김 부장은 또 "수도권을 중심으로 주택값이 바닥을 다지는 것이 아니냐 하는 얘기도 나오고 있지만 폭박적인 매수세를 끌어들이기는 여전히 한계가 있어 보인다"고 지적했다.

수도권에서 양도세 혜택은 사실상 주택시장에 투기자금을 끌어들인다는 점에서 논란의 소지가 없는 것도 아니다. 하지만 워낙 얼어붙어 있는 주택시장을 살리기 위한 불가피한 조치였다는 의견도 만만치 않다. 다만, 수도권으로 편중 현상을 불러오면서 지방 미분양 해소에는 오히려 부담이 될 수도 있다는 우려도 나오고 있다.

이진영 닥터아파트 팀장은 "미래 개발 재료가 있는 곳을 중심으로 미분양 해소가 빨리 이뤄지면서 주택시장 회복에 긍정적인 신호를 줄 것으로 기대된다"면서 "하지만 자금이 수도권능로 몰리면서 지방 미분양 문제는 오히려 더욱 악화될 가능성도 없지 않아 있다"고 우려했다.

김영배 기자 [e-mail]
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