'재건축 전성시대' 오나

이명박 정부가 지난해 발표한 각종 재건축 규제 완화가 하나 둘 풀리게 되면서 재건축 전성시대를 예고하고 있다.

27일 국토해양부 및 업계에 따르면 재건축 규제완화를 주요 내용으로 하는 '도시 및 주거환경 정비법'  개정안이 국회를 통과해 곧 공포, 시행에 들어가게 된다. 특히, 시공자 선정 시기를 앞당기면서 절차도 간소화하는 등 재건축 규제 완화에 포커스가 맞춰져 있어 재건축 사업이 보다 활기를 띨 것으로 전망되고 있다. 다만, 서울시가 단지별 통합개발을 전제로 초고층개건축을 추진하는 한강변 아파트는 다소 늦어질 것으로 보인다.

△무엇이 풀렸나 = 무엇보다 눈에 띄는 것은 재건축사업 시공자 선정시기를 조합설립인가 이후로 앞당긴 것이다. 지금까지는 사업시행 인가를 받은 뒤에 시공자 즉, 시공건설사를 선정할 수 있다. 시공자 선정시기가 앞당겨지면 조합의 입장에서는 자금 확보가 한결 원활해지고 조합의 전문성도 보다 보완할 수 있다는 장점이 있다.

재건축 조합 설립요건도 명확히 하면서 전체 구분소유자의 4분의3 이상 및 토지면적의 4분의3 이상의 토지소유자 동의와, 동별 구분소유자의 3분의2 이상 및 토지면적의 2분의1 이상 토지소유자 동의로 했다. 기존 '동별 의결권 3분의 2 이상'의 규정을 '동별 토지면적의 2분의1 이상의 토지소유자'로 명확히 하면서 요건도 완화한 것이다.

조합설립을 위한 추진위 구성에 동의한 경우에는 조합설립에 동의한 것으로 의제처리된다. 지금까지는 추진위 구성은 물론 조합설립 시에도 동의여부를 확인해야만 한다. 그러나 앞으로는 추진위 구성에 동의한 뒤, 아무런 의사표시를 하지 않으면 조합설립에 동의한 것으로 간주되는 것이다. 다만 조합설립인가 신청 전에 시장·군수 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 경우는 아니다. 인감증명서를 첨부해야 하는 서면동의의 경우 종전에 제출한 경우에는 첨부하지 않아도 된다.

정비계획 수립시 재건축사업 시행여부를 결정하는 안전진단을 우선 실시할 수 있도록 하는 등 안전진단과 정비계획 절차를 통합함으로써 안전진단 미통과로 인한 사업의 장기화 사태도 앞으로는 줄어들 것으로 보인다. 이밖에 인구 50만 이상의 대도시 경우 시장이 직접 기본계획을 수립하도록 하는 한편, 정비계획수립시 건축위원회 심의를 생략함으로써 사업기간을 단축할 수 있도록 했다.

그러나 추진위 승인 시점은 정비구역 지정 이후로 명문화 된다. 또 주민제안형 정비구역 지정은 사실상 폐지되고 시장·군수가 직접 정비계획을 수립하게 된다.

또 사업추진이 제대로 이뤄지지 않을 경우 지자체가 조합의 시행권리를 박탈할 수 있다. 추진위가 승인된 날로부터 3년 이내에 조합설립인가를 신청하지 않거나, 조합설립 인가를 받은 날로부터 3년 이내에 사업시행 인가를 신청하지 않으면 시장·군수는 주택공사 등을 사업시행자로 지정할 수 있게 한 것이다. 물론, 사업시행자 지정 고시일 다음날에 추진위나 조합은취소된 것으로 간주된다. 추진위나 조합의 사업추진이 지지부지할 때는 사업에 대한 권리를 정부가 가져와 공공시행으로 조속히 추진하겠다는 의도다.

△재건축 활기 찾을까 = 이번 개정안이 시행에 들어가면 그동안 재건축 사업을 가로 막았던 각종 규제들이 대부분 풀리게 된다. 재건축의 가장 큰 걸림돌 지적되고 있는 임대주택 25% 의무건설 규정도 올 상반기 중에는 폐지될 것으로 예상되고 있어 재건축 사업은 보다 탄력을 받을 것으로 보인다.

채훈식 부동산써브 팀장은 "지난해 발표됐던 재건축 규제 완화대책이 본격적으로 시행에 들어가게 되면 한동안 주춤했던 재건축 사업이 속도를 낼 수 있을 것"이라며 "특히, 조합설립 요건완화나 시행자 조기 선정, 절차 간소화 등은 분명한 메리트가 있다"고 말했다.
하지만 최근 관심을 끌고 있는 한강변 아파트 재건축 사업은 개정안과 관계없이 사업추진이 쉽지 않을 전망이다.

김규정 부동산114 부장은 "단지별 통합개발과 기부채납 25% 이상을 전제로 초고층 재건축을 허용하겠다는 서울시의 방향은 올바른 것이라고 볼 수 있다"면서도 "하지만 지금도 조합원과 마찰도 재건축 사업이 제대로 추진되지 못하는 경우가 많은데, 단지를 묶어서 통합개발한다는 더더욱 어려운 일"이라고 지적했다.

양지영 내집마련정보사 팀장도 "단지별 특성과 수준 차이 때문에 조합원의 권리가액 산정이나 이를 위한 합리적인 기준 마련이 쉽지 않기 때문에 한강변 통합개발은 이상은 좋지만 현실적으로 많은 어려움이 있다"며 "하지만 재건축 규제가 풀리면서 한강변을 제외한 다른 지역은 사업의 탄력성이 한 층 높아질 것'이라고 전망했다. 

김영배 기자 [e-mail]
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