최근 시공능력 58위 중견 건설사인 신동아건설이 법정권리(기업회생절차)에 들어간 가운데 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택이 건설업계의 위기로 떠오르고 있다. 최근 몇 년간 건설경기 침체가 이어지면서 지방을 중심으로 미분양 물량이 급증하며 건설사들의 자금 부담이 심화되고 있기 때문이다. 이에 정부도 최근 지방 부동산 경기 활성화를 위해 세제 혜택을 확대하는 등 대책 마련에 나선 상황이다. 전문가들은 미분양 문제가 계속되면 건설업계 전반의 위기로 확산될 수 있는 만큼 추가적인 대책 마련이 필요하다고 지적했다. 

9일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 미분양 주택은 6만5146가구로 집계됐다. 전월(6만5836가구) 대비 1.0%(690가구) 감소했으나, 전년 동기와 비교하면 12% 증가한 규모다.

미분양 공포는 수도권에서도 확산하고 있다. 수도권 미분양 주택은 지난해 11월 1만4494가구로 전월(1만3948가구) 대비 3.9%(546가구) 증가했다. 2023년 11월(6998가구)과 비교하면 107% 급증한 규모다. 

문제는 다 짓고도 주인을 찾지 못한 준공 후 미분양, 이른바 ‘악성 미분양’이 최근 빠르게 확대되고 있다는 점이다.

작년 11월 기준 준공 후 미분양은 전월보다 1.8%(337가구) 늘어 총 1만8644가구로, 4년4개월만에 최대치를 기록했다. 이는 2022년 말 약 8000가구 수준에서 두 배 이상(133.05%) 늘어난 수치다. 

준공 후 미분양은 단순히 시장의 문제를 넘어 건설사들의 자금 회수에 큰 영향을 미치는 요소다. 미분양 주택이 쌓일수록 투자금을 회수하지 못해 건설사의 자금난이 심화하고, 부도와 폐업으로 이어지는 악순환이 나타날 수 있기 때문이다. 

건설산업지식정보시스템에 따르면 지난해 11월까지 부도를 신고한 건설업체는 27곳으로 전년 동기(13곳) 대비 두 배 이상 늘었다. 2019년 이후 최대치다. 경연난으로 스스로 문을 닫은 폐업 건설사도 지난해 10월 기준 2104곳으로 전년 같은 기간보다 10.4% 증가했다. 
 
특히 최근 몇 년간 지방을 중심으로 미분양 물량이 급증하며 중견건설사들의 자금 부담이 심화되고 있는 상황이다. 중견 건설사들이 주로 사업을 진행하는 지방 사업지는 서울이나 수도권에 비해 수요가 낮아 미분양 위험이 더욱 크기 때문이다. 

지난해 11월 기준 준공 후 미분양의 80%에 달하는 1만4464가구가 지방에 위치해 있다. 

이처럼 미분양 주택이 건설업계 위기의 뇌관으로 떠오르면서 정부도 대책 마련에 나서는 모습이다. 정부는 올해부터는 1주택자가 지방 준공 후 미분양 주택 구입시 양도·종부세를 산정할 때 1가구 1주택 특례를 적용키로 했다. 지난해 1월 이후 취득한 지방의 준공 후 미분양 주택에 대해 취득·양도·종부세 산정 시 주택 수 제외에 이어 추가 대책을 꺼내든 것이다.

이와 함께 무주택자 또는 1주택자가 인구감소지역에 소재하는 주택을 구입할 경우 취득세를 최대 50% 감면하기로 했다. 

2025년 경제정책방향에 포함된 종부세에서 1가구 1주택 특례를 적용하고, 취득세 산정시 중과배제되는 지방 주택 대상을 확대하는 종합부동산세법·지방세법 시행령 개정도 올해 1분기 안으로 추진할 계획이다. 

전문가들은 정부의 미분양 해소를 위한 움직임은 긍정적이지만 보다 직접적인 미분양 해소 방안이 필요하다고 조언했다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "정부는 미분양 문제를 해결하기 위해 세제 완화와 양도세 면제 등을 적극적으로 검토해야 한다"며 "미분양 해소를 위해서는 결국 주택 거래가 활성화될 수 있도록 수요를 촉진시켜 미분양 물량을 줄이는 데 집중해야 한다"고 강조했다.