수도권을 중심으로 최근 주택 공급절벽 우려가 확대되는 가운데, 민간임대주택 시장을 두고 정책 추진이 엇박자를 내면서 시장 혼선이 확대되고 있다. 국회에서 발의된 규제 정책이 현실화할 경우, 그간 정부의 인센티브 효과마저 반감시킬 수 있을 것이라는 업계의 목소리도 나온다.
 
전문가들은 정부의 공급 확대 정책이 효과를 보기 위해서는 민간임대주택시장에 대한 유기적인 규제 완화가 뒷받침돼야 한다고 지적한다.
 
26일 업계에 따르면 정부가 민간기업의 임대주택 공급 활성화를 위한 정책 추진에 속도를 내는 가운데, 최근 민간임대주택의 조기 분양전환가격을 법률로 정할 수 있도록 하는 ‘공공주택 특별법’이 국회에서 발의됐다.
 
현재 민간임대주택이 민간택지에 들어서는 경우, 조기 분양 전환 시 민간이 분양가를 자율로 책정 가능한데 앞으로 이를 법률로 정하겠다는 것이 법안의 골자다. 민간택지에 공급되는 민간임대주택의 조기 분양 시 민간업자의 임의적인 분양가 상승을 제한해 임차인의 주거 안정성을 제고하겠다는 것이 입법 취지다.
 
분양전환 임대주택의 ‘매매 예약금’ 약정을 금지하는 ‘민간임대주택 특별법’ 개정안도 발의가 예고된 상태다. 매매 예약금은 민간임대주택의 분양 전환 시 분양권을 우선적으로 획득하기 위해 지급하는 예약금이다. 최근 일부 민간임대 아파트에서 분양권 전환을 위해 매매 예약금을 요구하는 경우가 늘고 있기 때문이다.
 
다만 업계에서는 향후 이런 내용의 규제가 법제화될 경우 민간임대주택을 통한 공급이 상당히 위축될 수밖에 없다고 주장하고 있다. 한 민간임대주택 업계 관계자는 “법안이 더욱 구체화되어야 알겠지만 업계에서는 정부가 내놓은 민간임대공급 확대책이 실효성이 높지 않다고 보고 있는 상황”이라며 “이런 상황에서 민간택지에 대한 조기전환 단지의 분양가 산정마저 법정화될 경우, 정부 정책만 믿고 민간임대주택 공급에 나서기는 결코 쉽지 않다”고 토로했다.
 
앞서 정부는 커지는 수도권 주택 공급 축소 우려를 불식시키기 위해 지난 8월 민간기업의 임대주택 공급 활성화를 유도하기 위한 20년 장기임대주택을 도입하기로 했다. 한국건설정책연구원에 따르면 내년 수도권 아파트 준공 물량은 연평균(15만6000가구)을 하회하는 14만가구에 그칠 예정이다. 특히 지난해 착공 물량이 10만가구에 머무름에 따라 향후 수도권 주택 준공 물량 감소세가 영향을 줄 가능성이 높다. 수도권 전체 주택공급 역시 내년부터 예년 평균치(5만6000가구)를 본격적으로 하회할 것으로 추산된다.
 
임대료를 통한 수익 창출을 유도하겠다는 것이 취지이지만 향후 민간택지 내 조기 전환 주택의 분양가 산정 등이 어려워질 경우, 정부의 이런 인센티브도 상쇄되는 효과가 나타날 수밖에 없다는 것이 전문가들의 제언이다.
 
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “정부가 민간임대주택사업자에 대한 인센티브를 제공한다지만, 임대료도 제한을 받는 상황에서 특정 경우 분양가 책정에서도 제한을 받아야 한다면 정부의 공급정책 유인 효과를 거두기는 어렵게 될 것”이라고 진단했다.
 
서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “임대주택 정책은 공공의 목적 달성도 필요하지만, 수익률이 나지 않도록 규제를 하게 되면 민간임대주택 공급의 축소를 가져올 수 있다”며 “기업의 민간임대주택의 경우, 임대료 자율화와 임대 후 분양 전환 등이 지금보다 원활히 이루어져야만 공급 효과를 볼 수 있을 것”이라고 말했다.