주택가격 상승기 양도세 강화가 아파트 매물을 감소시켜 오히려 주택 가격을 인상시킨다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다. 

13일 국토연구원의 '부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구'에 따르면 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.341% 감소하는 것으로 나타났다. 

이는 2018년 1월∼2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

정부는 보통 주택가격이 오를 때 가격 안정화를 위해 다주택자 양도소득세율을 높이는 정책을 펼친다. 문재인 정부는 2020년 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종부세율은 6%로 높였다. 

이에 현행 소득세법의 양도세 기본세율은 6∼45%지만, 2년 미만 단기 보유주택에 대해서는 70%(1년 이상∼2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과하고 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더 매겨 중과한다. 

윤석열 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있으며, 배제 시한은 내년 5월까지다. '여소야대' 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제 카드를 사용하고 있는 것이다.

이런 상황에서 국토연은 다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격도 상승하는 것으로 나타났다는 연구 결과를 내놓았다. 매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 오히려 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 '집값 안정'이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 게 연구진의 판단이다. 종부세가 부담돼도 양도세가 수억원에 달하면 집주인들이 매물을 회수해 거래량이 줄고, 매물 위축으로 인한 가격 상승으로 이어졌다는 것이다. 

다만 연구진은 다주택자에 대한 취득세 중과의 경우 종합부동산세(종부세) 및 양도세 강화와 함께 적용되면서 주택가격 상승기 후반에 신규수요자의 진입을 어렵게 만들어 매수수요를 줄이는 결과를 가져왔다는 점에서 정책이 일부 효과를 거둔 것으로 평가했다. 다주택자의 저가주택에 대한 투자적 매수, 법인명의 등을 활용한 투자 수요에도 영향을 미친 것으로 분석했다. 

종부세 역시 다수의 시장 전문가와 부동산중개사들이 다주택자의 매도를 유도하는 등 부분적으로 정부가 의도한 효과를 거둔 정책이었다고 언급했다. 그러나 시장 참여자들이 가구당 보유 주택 수를 낮추거나 저가 주택으로 투자를 확대하면서 취득세·종부세 강화의 정책 효과가 반감된 측면이 있다고 지적했다.

임대사업자 육성을 위한 양도세 감면 혜택 역시 주택가격 상승기 양도세·종부세 회피를 위한 방식으로 활용되면서 특히 부정적 영향을 미쳤다고 봤다.

아울러 이번 연구에서는 '강남 3구가 먼저 움직이고 주변 지역으로 집값 상승세가 확산된다'는 인식이 시장 참여자들 사이에서 매우 공고하다는 점이 확인됐다. 

시장에서 집값 상승 패턴을 △강남 3구→판교→용인 수지→용인 기흥→용인 처인 △강남 3구→과천·분당→평촌·인덕원→산본 △강남 3구→목동·과천·분당→광명→광교→시흥 순서로 인식하는 것으로 나타났는데, 연구원이 아파트 매매가격 데이터를 분석한 결과 실제 상승 패턴이 시장 참여자들의 인식과 비슷한 것으로 확인됐다.

국토연구원 관계자는 "이번 연구를 통해 정책에 따른 예상 파급효과를 시장참여자들이 사전에 명확하게 인식하고 있을 가능성이 높다는 점이 확인됐다"며 "부동산시장과 관련한 공간적 정책 방안 시행 때 이런 시장참여자들의 인식과 대응에 대해 반드시 고려해야 한다"고 강조했다.