모아타운 사업을 둘러싸고 과도한 토지 쪼개기가 성행하고 주민갈등이 심화하는 등 곳곳에서 잡음이 이어지면서 노후·저층 주거지 환경 개선과 주택공급에 속도를 내기 위한 제도의 취지가 흐려지고 있다는 지적이다. 사업이 원활히 추진되려면 서울시가 모아타운 사업 관련 기준을 더 강화해야 한다는 의견도 제기된다. 

23일 정비업계에 따르면 지난 16일 서울 노원구청에서 열릴 예정이던 '노원구 월계동 모아타운 관리계획 수립을 위한 주민설명회'는 모아타운에 반대하는 주민들의 피켓 시위로 인해 무산됐다. 노원구 월계동 500 일대는 지난 2022년 10월 서울시 모아타운 대상지로 선정된 곳이다. 

이달 초에는 여의도 국민의힘 당사 앞에서 '강남3구 등 서울시 모아타운 반대를 위한 비상대책위원회' 주최로 주민 250여명이 모여 모아타운 대상지 선정 해제를 촉구하는 집회를 열기도 했다. 지난달 서울시청 앞 1차 집회 이후 두번째다. 모아타운 사업지 내 단독·다세대·다가구·상가주택 소유주들로 구성된 비대위는 지난해 강남3구 소유주를 중심으로 꾸려졌지만, 현재는 14개 자치구, 23개 동이 참여하며 몸집이 커졌다. 이번 2차 집회에는 노원구 월계동, 광진구 자양4동, 서대문구 옥천·천연동,성북구 장위동(13구역), 종로구 창신동, 강동구 둔촌2동, 성동구 사근동 등도 합류했다. 

모아타운을 놓고 주민 갈등이 커지는 것은 투기 수요가 몰리며 주민들이 아닌, 투기꾼들만 배불린다는 시각에서다. 지분쪼개기 거래가 다수 발생한 지역도 상당수가 모아타운 사업과 관련이 있는 것으로 파악된다. 

국토부 실거래가와 법원 등기정보에 따르면 광진구 자양4동 모아타운 추진지에서 500~600m 떨어진 세 필지(84-××, 84-×, 84-×)를 지난해 5~11월까지 57명이 나눠 가졌다. 총 122.73㎡(37.3평)인데 한 사람당 2㎡에 해당하는 지분을 쪼개 산 것이다. 자양4동은 2022년 모아타운 대상지로 선정됐으나 주민 반대가 극심해 자치구 검토가 진행 중인 곳이다. 

지난해 총 263건의 토지 지분거래가 발생한 역삼동의 경우, 역삼 2동 모아타운 추진 논의가 시작되던 지난해 3월에만 거래 건수가 87건으로 폭등한 바 있다. 

정비업계에서는 기획부동산 법인이 필지를 싼 가격에 매입해 ‘모아타운 개발’을 미끼로 더 비싼 가격에 지분 쪼개기 매도 후 차익을 남기는 행위가 만연한 것으로 보고 있다. 

이처럼 지분 쪼개기 등이 성행하면 주거환경 정비가 필요한 지역마저 사업 추진이 어려워질 수 있다. 이 때문에 재개발이 어려운 곳에서 정비사업을 활성화시켜 주택공급을 늘리겠다는 서울시의 당초 모아타운 도입 취지와 반대로 가는 것이 아니냐는 지적이 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "지분 쪼개기를 통해 입주권을 늘리면 일반분양 세대 수가 줄어들어 사업성이 더 떨어질 위험이 있다. 소규모 쪼개기를 통해서는 토지 등 소유자를 늘려 동의율을 충족시킨 다음 공모를 신청해 '추진지'라는 이름으로 주택가격을 높여 팔고 나오는 경우도 적지 않다"고 말했다. 

업계에서는 권리산정일 지정 기준을 앞당기는 등 모아타운을 이용한 투기 규제를 강화할 필요가 있다고 제언한다. 김제경 소장은 "일반 재개발 시 특정 시점을 기준으로 권리산정기준일을 선제적으로 지정 가능하듯, 서울시가 중장기적으로 개발이 필요하다고 판단되는 곳의 경우 권리산정기준일을 미리 지정할 필요가 있다. 또 쪼개기 등 투기 우려가 의심되는 건축행위를 더 적극적으로 제한해야 한다"고 조언했다. 

정비업계 관계자는 "모아타운 사업 후보지 선정 시 신청에 동의한 소유주들의 소유 지분과 건물 노후도를 사전에 확인, 투기 세력을 거를 필요가 있다"고 말했다. 

서울시는 앞으로 모아타운 대상지 선정을 더 엄격히 하고, 원활한 정비사업 진행을 방해하는 행위에 강경 대응하겠다는 방침이다.

서울시 관계자는 "지분 쪼개기 등 투기우려가 있는 지역은 모아타운 대상지로 선정하지 않겠다는 기조를 강화할 것"이라며 "모아타운 내 기획부동산 법인의 단기간 매입·매도를 통한 이익실현은 부당한 것으로 판단, 관련된 부동산 매도·매수인 등을 전수조사해 법령 위반 여부 등에 대해 고발 등 강력 조치할 예정"이라고 밝혔다.

이어 "모아타운은 재개발과 달리 구역이 지정됐다고 사업이 끝까지 진행된다는 보장이 없다. 보상을 노린 지분 투자가 위험한 이유"라며 "설령 개발된다고 해도 기존 도로 등을 전면철거·개발하는 재개발과 달리 모아타운은 기존 도로를 최대한 유지하는 방식으로 추진돼 분양 또는 현금청산 대상자에 해당되지 않을 수 있다"고 설명했다.