올해 하반기 들어 부동산 시장 침체가 계속되는 가운데 내년 시행될 '신생아 특례대출' 등 신규 부동산 정책에 대한 관심이 높아지고 있다. 고금리와 높은 분양가에 관망세로 돌아섰던 2030 세대의 실수요자들에게 혜택이 집중될 것으로 예상되면서다. 특히 부동산가격이 오르면서 거래가 주춤한 상황에서 낮은 금리 대출상품이 출시되면서 거래가 활기를 되찾을 수 있다는 전망도 나온다. 다만 조건이 까다로운데다 2030 세대가 원하는 서울에는 주택을 구하기가 힘들어 부동산 시장에 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 지적도 상존하고 있다. 
28일 국토교통부 등에 따르면 내년 1월 29일부터 신생아특례구입·전세자금대출의 접수가 시작된다. 

'저출산 극복을 위한 주거안정방안'에 따라 시행되는 신생아 특례대출은 대출 신청일 기준 2년 내 출산(2023년 1월1일 출생아부터 적용)한 무주택가구에 혜택이 주어진다. 정부는 내년 신설하는 신생아 특례대출 공급 목표 금액을 약 27조원으로 설정했다.

부부합산 연소득 1억3000만원 이하, 순자산 4억6900만원(소득 4분위 가구의 순자산 보유액) 이하의 요건을 갖추면 최저 1.6% 금리로 최대 5억원까지 대출을 지원받을 수 있다. 대상주택은 가액 9억원 이하, 전용면적 85㎡ 이하여야 한다. 특례금리는 자녀가 한 명인 경우 소득과 만기에 따라 1.6~3.3%로 5년간 지원된다. 특례금리가 종료되면 연소득 8500만원 이하는 기존 특례금리에서 0.55%포인트(p) 가산, 연소득 8500만원 초과는 대출시점의 시중은행 월별금리 중 최저치를 적용한다. 특례대출을 받은 뒤 아이를 더 낳았다면 1명당 대출 금리를 0.2%p 추가 인하하고, 특례 금리 적용 기간을 5년 더 연장해준다.

신생아 특례 전세자금 대출은 신청일 기준 2년 내 출산한 무주택 세대주, 부부합산 연소득 1억3000만원 이하 및 순자산 3억4500만원 이하에 혜택이 주어진다. 대상 주택은 보증금 5억원 이하(수도권 외 지방은 4억원 이하), 전용면적 85㎡다. 

내년 3월부터는 신생아 출산 가구를 대상으로 '신생아 특공'도 신설된다. 연 7만 가구를 특별공급 또는 우선공급하기로 한다는 계획이다. 우선 공공분양주택 '뉴홈'에 신생아 특공을 신설해 연 3만 가구를 공급한다. 

다만 신생아 특례대출에 대한 문제점도 제기되고 있다. 가입 조건으로 '2년 내 출산'을 명시하고 '2023년 출생아부터 적용'이라는 단서조건을 달았기 때문이다. 2022년 출산가정에 대한 역차별이라는 지적이 나온다. 저금리가 5년만 적용된다는 점도 지적된다. 아이를 한 명 더 낳으면 적용 기간이 5년씩 추가되는 구조인데 이러한 이유로 자녀를 더 낳는다는 건 현실적으로 어렵다는 것이다. 

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "부동산은 타인 자본을 끌어들여 매수하는 특징이 있기 때문에 대출 제도가 변화하면 시장에 영향을 미칠 수 밖에 없다"며 "고금리 환경에서 특례대출을 적극 활용하면 주택 마련에 대한 금융 부담이 줄어드는 만큼 실수요자들의 움직임은 있을 것"이라고 말했다. 

   
청약통장 기능을 강화한 '청년주택드림 청약통장'도 주목된다. 최근 고금리에 따른 부동산 '2차 하락'이 현실화 하는 가운데 분양가가 계속해서 오르면서 청약통장 가입자 수가 계속 감소하고 있는 상황에서 나온 정책이기 때문이다. 

한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 11월 말 기준 전국 청약통장(주택청약종합저축) 가입자 수는 2570만3990명으로 10월 말 2575만1691명에 비해 4만7701명 줄었다. 청약통장 가입자 수는 지난해 6월 2703만1911명으로 정점을 찍은 후 지난달까지 17개월 연속 줄었다. 이 기간 동안 청약통장을 해지한 가입자의 숫자는 132만7921명에 달한다.

청약통장 가입자 수 감소는 분양가가 치솟은 영향이 크다. 시장 활황기에는 당첨만으로 '로또'에 버금가는 시세차익을 누릴 수 있었다. 하지만 올해 초 일부 규제지역을 제외하고 분양가 상한제가 폐지됐고, 인근 시세보다 싼 아파트가 거의 사라지면서 청약 수요 자체가 급감했다.

이에 정부는 내년부터 청약통장을 최대한 활용할 수 있도록 각종 혜택을 강화할 방침이다. 먼저 내년 2월 청년주택드림 청약통장을 출시한다. 만 19~34세 무주택자 중 연 소득 5000만원 이하면 가입 가능하다. 월 최대 100만원을 납입할 수 있고, 연 이자율은 최대 4.5%를 적용한다. 통장 소유자가 청약에 당첨되면 최저 2.2% 주택담보대출을 받을 수 있으며, 결혼 또는 출산을 했을 경우 추가 금리 혜택(연 1.5%)을 받는다. 기존 청년 우대형 청약통장보다 완화된 가입요건, 높은 이자율 등 혜택을 강화해 더욱 많은 청년에게 청약기회를 제공한다는 게 이번 통장 출시의 취지다.

다만 청년들의 수요가 높은 서울에서는 대상이 되는 주택을 찾기 어렵다는 문제가 있다. 청년주택드림 청약통장 대상주택은 분양가 6억원, 전용면적 85㎡ 이하다. 그러나 부동산R114 조사에 따르면 올해(1월~11월) 분양한 전국 아파트(일반분양 기준) 전용면적 85㎡ 이하이면서 분양가 6억원 이하의 서울 아파트는 9.8%로 전국에서 가장 작다. 2030세대 대부분이 서울에서 직장을 다니고는 있지만 서울에서 내집을 마련하기는 쉽지 않다는 뜻이다. 결국 청년주택드림 청약통장을 활용하기 위해서는 수도권으로 갈 수 밖에 없다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "서울 내 아파트 평균 가격이 12억원 수준인 만큼 서울 내에서는 수혜대상이 많지 않다"며 "향후 인천이나 경기지역, 비수도권에서 공급될 공공분양 및 3기 신도시 내 아파트에 청약통장을 적극 활용할 것으로 예상된다"고 말했다.