정부가 청약시장 및 부동산 규제 완화를 통해 2030 청년층의 내집마련 문턱을 낮추면서 주택 시장 분위기가 달아오르고 있다. 강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산구를 제외한 서울 전 지역을 규제지역에서 해제하고, 추첨제로 분양받을 수 있는 물량을 대폭 늘린 게 대표적이다. 최근에는 서울 및 수도권 핵심 입지에서 '반값 아파트' 공급을 확대하며 종잣돈이 적은 청년층의 내집마련을 적극 도모하고 있다.
 
부동산 전문가들은 2030 청년층의 내집 마련 기회가 확대된 것은 맞지만, 선택의 폭이 넓어지고 경쟁이 치열해진 만큼 더욱 꼼꼼한 전략을 세워야 한다고 강조했다. 아울러 부동산 시장 변동성이 크고, 고금리 환경이 장기화되고 있어 종잣돈은 주택가의 최소 50% 이상, 주택 매수시에는 가격 방어력이 높은 역세권 대단지를 공략해야 한다고 조언했다. 

◇가점 낮은 2030, 서울 신축 아파트 입성 기회 열린다...신생아·신혼부부 특공, 반값 아파트 적극 공략

5일 부동산 전문가들은 2030세대의 내집마련 전략으로 청약제도를 적극 활용할 것을 주문했다. 정부는 최근 청약제도를 개편해 2017년 8·2대책 이후 약 6년 만에 서울 소형 신축 아파트 물량에 추첨제도를 부활시켰다. 그동안에는 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 가입기간(17점) 등 가점제로 입주자를 선발했는데 올해부터는 기존 가점 100%였던 제도를 개선해 면적별 추첨 물량을 확대했다.
 
투기과열지구의 경우 전용 60㎡ 이하는 가점 40%·추첨 60%, 전용 60~85㎡는 가점 70%·추첨 30%, 전용 85㎡ 초과는 가점 80%, 추첨 20% 등으로 입주자를 선발한다. 조정대상지역인 경우에도 전용 60㎡ 가점 물량이 기존 75%에서 40~70%로 줄었다. 전용 85㎡ 초과는 가점과 추첨물량을 50%씩 배정했다. 연령별 실수요를 감안해 2030 세대에게는 중소형 면적의 당첨 기회를, 4050 중장년층에는 대형면적의 당첨 기회를 넓힌 점이 특징이다.

2030이라면 비규제지역의 소형 아파트를 적극 노려볼 만하다. 정부가 1·3대책을 통해 강남3구와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하면서 비규제지역은 전용 85㎡ 이하 물량 60%가, 전용 85㎡ 초과 중대형은 100% 추첨제로 입주자를 선정하기 때문이다.  
 
아이가 있다면 내년 3월부터 도입되는 신생아 특별공급(특공) 제도를 공략하는 것도 좋다. 정부는 공공분양주택 '뉴홈'에 신생아 특공을 신설해 매년 3만 가구를 공급할 계획이다. 민간분양과 공공임대주택 역시 신생아 특공이 신설된다. 입주자 모집 공고일로부터 2년 이내 임신·출산했다는 사실을 증명하면 혼인 여부와 관계없이 특공 자격을 준다. 아울러 출산 가구가 주택을 구입할 때는 연소득 1억3000만원까지 저리로 이용할 수 있는 신생아 특례 정책대출도 시행된다. 

연내 서울 핵심지역에서 분양하는 민간단지는 힐스테이트e편한세상문정(1265가구), 이문3구역 아이파크자이(4321가구), 래미안원펜타스(신반포15차, 641가구), 래미안원페를라(1097가구), 청담삼익롯데캐슬(1261가구), 잠실래미안아이파크(2678가구) 등이 대표적이다. 수도권에서는 화성 동탄레이크파크자연&e편한세상(1227가구), 오산세교 파라곤(1069가구), 오산세교2A-13BL호반써밋(1030가구), 인천 서구 e편한세상검단웰카운티(1458가구) 등이다. 실수요자가 기다렸던 단지가 많은 만큼 가점이 낮은 청년층에게도 당첨 기회가 확대될 것으로 기대된다. 
 
시세의 70~80% 가격에 분양하는 공공분양주택과 SH 등에서 분양하는 '반값 아파트' 물량도 줄줄이 대기 중이다. 연내 예고된 주요 단지로는 하남교산(452가구), 서울 강서마곡 10-2(260가구), 구리갈매역세권(365가구), 화성동탄2(500가구), 마곡택지차고지(210가구), 위례A1-14(260가구), 남양주진접(300가구), 부천대장(400가구) 등이 대표적이다.

특히 토지임대부 형식으로 공급되는 강서마곡10-2는 시세의 절반 가격에 공급된다. 토지는 공공이 소유하지만 수분양자는 40년간 거주한 뒤 재계약이 가능해 최장 80년(40년+40년)까지 거주할 수 있다. 성동구치소, 면목행정타운 등도 내년 사전청약 관심 단지로 꼽힌다. 
 
◇가점 낮은 대신 경쟁 치열...입지별, 금액별 전략 꼼꼼히 짜야

전문가들은 2030세대, 1인가구 등 청약 가점이 낮은 수요자들이 이번 기회를 적극 활용해야 한다고 조언했다. 중도금 대출 금지 규제가 사라지고, 특례보금자리론, 15억원 이상 아파트의 주택담보대출 규제도 해제된 만큼 내집마련에 우호적인 금융 환경도 조성됐다. 다만 고금리, 경기침체와 더불어 시장 변동성이 큰 만큼 입지와 분양가 등을 잘 따져보고 꼼꼼한 청약 전략을 세워야 한다는 주문이다.

청약업계 관계자는 "저가점자의 참여가 늘어나면서 경쟁률이 오르고 서울은 비규제지역이 되면서 분양가가 계속 상승하는 추세라 입지별 장단점을 꼼꼼하게 분석한 뒤 청약에 나서야 한다"면서 "2030은 첫 단추를 잘못 꿰면 미래 기회비용을 날릴 수 있기 때문에 '옥석가리기'에 신중을 거듭해야 한다"고 조언했다. 이어 "지금 같은 시기에는 청약 당첨 후에도 계약 전까지 인근의 급매를 수시로 체크하는 등 주변 상황에 관심을 기울여야 한다"고 덧붙였다.

집값의 종잣돈은 최소 50%를 확보하고, 대출 가능 상품에 따른 대출금 규모와 금리도 미리 파악해야 한다고 주문했다. 매수를 할 경우에는 직주근접성과 도심 접근성, 교육 여건, 주거 환경 등을 우선 살핀 뒤 역세권, 대단지, 개발가능성 순으로 따져 접근해야 한다. 서진형 경인여대 교수는 "집값의 50% 이상을 대출로 충당하게 되면 금리, 시장 변화 등 대외리스크에 취약하고 상황에 쫓겨 이성적이지 못한 판단을 내릴 수 있다"면서 "최소 자기자본은 50% 이상 마련하되 '본인이 살고 싶은 집'이 아닌, 서울 접근성이 뛰어난 대단지 입지를 중심으로 물건을 선별하라"고 조언했다.