원희룡 국토교통부 장관이 전세 제도 개편 방안으로 일정 수 이상의 갭투자 금지와 기존 채무 등이 있을 때 보증금 제한 등을 거론한 가운데 실효성에 대한 ‘갑론을박’이 이어지고 있다. 집주인들은 결국 해당 방식들이 전세 소멸을 불러올 수 있는 데다, 부작용 없이 사회에 도입하려면 시간이 걸린다며 일부 금액만 보증을 가능케 하는 것이 임대차 시장 안정화에 도움이 될 것이라고 설명했다.
 
성창엽 대한주택임대인협회 회장은 25일 “현재 꽤 많은 임대사업자들이 전세보증금으로 다른 임대주택을 매입해 임대주택을 공급하고 있다”며 “갭투자 자체를 제한하는 것은 결국 전세 공급 자체를 줄이는 방식이라 현실적으로 힘들 것”이라고 말했다. 그는 “전세를 보호하는 안전장치에 대한 도입이 먼저 필요하다”며 “보증보험의 일부 가입 확대가 대안이 될 수 있다”고 전했다.
 
현재 정부는 임대사업자에게 보증보험에 의무 가입하도록 하고 있고 올해 들어서는 가입 기준 또한 강화됐다. 이런 상황에서는 오히려 가입 조건을 갖추지 못한 주택이 늘어나며 주거 사각지대가 확대될 수 있다는 것이 임대인협회의 설명이다. 대신 일부 금액으로 보증보험에 가입할 수 있도록 하면 보증보험에 가입된 임대주택 공급이 늘어날 수 있고, 아울러 자연스럽게 가격 또한 안정될 수 있다는 것이다.
 
성창엽 협회장은 “일부 보증이 확대되면 전세금을 모두 잃는 임차인은 줄어들 것”이라며 “임차인들이 보증 금액을 확인하고 선택을 할 수 있게 되면, 시장에서 해당 금액이 낮은 주택은 전셋값 또한 떨어지며 선택권이 늘어날 수 있다”고 말했다.
 
이런 주장은 원희룡 장관이 언급한 보증금 제한 등 방식과도 의미가 통할 수 있다. 원 장관은 담보 가치가 남아있는 부분의 일정 비율만큼만 전세 보증금으로 받을 수 있도록 보증금을 제한하는 방식 또한 언급했다.
 
이 경우 선순위 채권 등에 대한 정보 등 보증금 제한의 이유가 임차인에게 미리 공개되면서 정보의 비대칭성이 해소될 수 있다. 또 위험이 있는 경우 자연스럽게 보증금이 줄어들며 임차인에게는 좋은 환경이 될 수 있다. 다만, 이 경우 임대인이 받을 수 있는 보증금이 줄면서 전세가 아닌 전세 낀 월세 등으로 전환을 시도할 가능성이 높아지고 전세 매물은 줄어들 가능성이 커 임차인의 세 부담 증가가 우려된다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "임대인의 상황에 따른 대출제한과 전세 보증보험 담보한도 제한 등으로 전세보증금 한도 제한 등 효과를 낼 수 있을 것"이라고 설명했다. 그는 이어 “전세 사기나 역전세를 근거로, 앞으로 전세는 없어져야 하는 특이한 제도이며 선진국처럼 월세가 일반화돼야 한다는 식의 주장은 무리가 있다”며 “월세만 존재한다면 월 수입의 상당금액이 주거비로 소요되며 시민들의 주거부담이 심화할 가능성이 높다”고 지적했다.