서울 용산 철도정비창 부지 등 그동안 난제로 꼽혀왔던 도심 유휴 부지 개발에 탄력이 붙을 전망이다.
 
앞으로 싱가포르 마리나베이 등 해외 도시처럼 개발사업자가 토지 용도를 자유롭게 결정하는 ‘한국형 화이트존(White Zone)’을 도입, 지방자치단체와 민간이 토지·건축 용도제한 없이 용적률과 건폐율을 정할 수 있게 된다.
 
국토교통부는 5일 토지 이용과 밀도를 엄격히 구분하던 현행 도시계획 체계를 전면 개편하는 이 같은 내용을 담은 ‘도시계획 혁신 방안’을 발표했다. 이번 방안은 지난 3일 대통령 업무보고에서 제시된 국정과제 중 하나로 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 3가지 종류의 공간혁신 구역을 도입하는 게 골자다.
 
국토부는 도시계획 혁신 방안의 신속한 추진을 위해 내년까지 국토계획법 개정을 추진하기로 했다. 하위법령은 연내 정비하고, 도입 단계에서 예상치 못한 부작용이 나올 것에 대비해 올해 선도사업으로 추진할 계획이다.
 
도시계획 혁신 방안에 따르면, 시장·군수를 포함한 기초단체장 및 지자체장이 공간재구조화 계획을 세워 구역을 지정한다. 민간이 제안할 경우에는 통합심의를 도입해 사업시행자 자격을 부여함으로써 도시계획수립 기간을 최소 2년으로 단축할 수 있게 된다.
 
특히 복합용도 목적에 맞게 단일용도 비율을 70%, 주거는 ‘50%+알파α’로 늘려 민간이 철도·도로를 지하화 할 수 있게 사업성도 높여준다.
 
먼저 복합용도구역은 노후·쇠퇴 등으로 도시 변화가 필요하지만, 전면 재개발보다는 점진적·융합적 전환이 필요한 지역에 지정한다. 주거·공업·녹지 환경 보호를 위해 전용주거, 전용공업, 녹지지역은 제한된다.
 
복합용도구역으로 지정되면 주거지역 내 상업시설 설치, 공업지역에 주거·상업시설 설치 등 기존 용도지역의 변경 없이 다른 용도시설의 설치가 허용된다.
 
복합용도구역의 밀도는 주변과 조화로운 경관, 복합화 촉진 등을 고려해 기존 용도지역의 용적률 범위 내에서 적용한다. 항만 물류 창고 등을 주거, 업무, 공공·문화시설 등 복합용도로 재개발한 미국 보스톤 혁신지구도 같은 방식으로 개발이 이뤄졌다.
 
도시계획시설 입체복합구역은 시설 복합화 또는 지하화 등을 추진할 경우 용도지역별로 설치가 제한된 도시계획시설 설치가 허용된다. 종합의료시설, 유원지, 전시장 및 국제회의시설, 시장, 체육시설, 청소년수련시설 등이 해당된다. 도시계획위원회 심의를 거쳐 용적률·건폐율을 1.5~2배까지 상향해 줄 계획이다.
 
국토부는 ‘공공기여’를 통해 지가 상승의 부작용을 방지할 계획이다. 환수방식은 기존 지구단위계획 변경 때와 같이 토지가치 상승 범위에서 지자체와 사업자가 협상해 결정한다. 정부는 지자체를 위해 공공기여 가이드라인을 마련할 예정이다.
 
3종 공간혁신 구역과 함께 ‘생활권 도시계획’도 제도화된다. 지난 2014년 생활권계획 수립 근거가 마련됐지만, 세부 수립기준이 없어 활성화되지 않은 상황이다. 이에 지자체가 파리 15분 도시 등 일상생활을 고려한 도시계획을 수립하도록 할 예정이다.
 
지역 내 관광, 산업 등 일정 기간 체류하는 ‘생활인구’를 고려해 계획을 수립하고, 상위계획인 도시군기본계획상 계획인구와 토지개발물량을 조정할 수 있는 특례를 부여한다. 지역별 삶의 질의 격차를 줄이고, 일상 공간에서 주거·업무·문화·여가를 누릴 수 있는 도시로 전환한다.
 
길병우 국토부 도시정책관은 “변화하는 경제·사회 환경에 맞춰 도시계획을 혁신함으로써 글로벌 도시 경쟁력을 높이고 국민 삶의 질도 업그레이드할 수 있을 것”이라며 “도시계획에서 민간의 제안을 폭넓게 허용하고, 대폭적인 규제 완화를 통해 개발역량을 최대로 발휘할 수 있을 것”이라고 말했다.