[CEO칼럼] 미국의 금리 인상과 부동산 시장에서 본 교훈
2022-12-14 06:00
최민성 델코리얼티그룹 회장
최민성 델코리얼티그룹 회장.
미국 CNN은 얼마 전 ‘미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 주택시장을 죽이고 있다’는 기사를 냈다. 필자는 ‘오죽했으면 이런 헤드라인을 내걸었을까’라는 생각하면서 CNN 기사를 통해 미국의 금리 인상이 미국 부동산 시장에 미치는 영향을 정리해봤다.
미국 경제는 금리 인상에도 불구하고 올 3분기에 2.6% 성장했다. 지난 1분기와 2분기에 각각 -1.6%, -0.6%를 기록했다가 3개 분기 만에 플러스 성장으로 돌아섰다. 하지만 연준의 공격적인 금리 인상으로 향후 성장세가 둔화할 전망이다. 연준은 고금리를 통해 성장을 늦춤으로써 인플레이션을 억제하려는 정책을 펴고 있기 때문이다.
이번 미국의 깜짝 국내총생산(GDP) 수치 이면에는 다른 이야기가 숨겨져 있다. 미국 주택시장은 연준의 정책에 부담을 심하게 느끼면서 추가 금리 부담으로 침체하고 있기 때문이다.
현재 미국 주택 담보 모기지 금리는 계속 상승해 2002년 이후 처음으로 7%를 넘어섰다. 연준은 치솟는 물가를 억제하기 위해 금리를 인상하는 전례 없는 정책을 추진하고 있다.
이 정책으로 모기지 금리가 상승하면서 미국 주택시장이 질식하기 시작했다. 이를 수치로 나타내는 올 9월 신축 주택 판매는 8월보다 10.9%, 1년 전보다 17.6% 감소했다.
미국 3분기 성장을 경제 부문별로 분석해 볼 때 주택 부문은 엄청난 압박을 받고 있다. 미국 주택 건설과 주택 판매 지표로 대표되는 주택 투자 수치는 올해 6~9월 사이에 연간 26.4%나 감소했다. 2007년 이후 그 어느 때보다 GDP 수치를 많이 갉아먹는 차감 역할을 했다.
이 같은 수치는 주택 구매와 주택 건설 모두에서 상당한 하락 장세가 진행됨을 보여준다. 주택담보대출 금리의 급등과 역사적으로 높은 주택가격은 생애 첫 주택 구매를 크게 위축시켰다. 이는 주택 부문에 대한 투자를 줄이는 결과를 초래했다.
미국의 주택 투자는 경제에서 차지하는 비중이 4%에 불과하지만 급격한 주택경기 위축은 올 3분기에 큰 영향을 미쳐 총 성장률을 1.37%나 마이너스로 차감시켰다. 이러한 추세는 올 4분기와 내년까지 계속될 것으로 보인다. 일반적으로 경제 각 부문이 GDP에 미치는 영향 범위는 제한적이다. 하지만 한 부문에서 예상을 넘는 대규모 변동이 생긴다면, 그 부정적 영향은 커지게 된다.
경제학자들은 주택도 경기 순환을 한다고 말한다. 주택 부문의 건전성은 가계의 차입 이자 부담 여부와 밀접한 관계가 있다. 그래서 연준의 금리 정책은 다른 부문보다 먼저 주택 가격과 판매에 직접적 영향을 준다. 주택은 모든 일반 가계의 전 재산이 들어가는 가장 큰 생활필수품이기 때문이다. 주택 부문은 나머지 다른 경제 부문의 길잡이 역할을 한다. 지금 같은 주택시장 위축은 당연히 더 큰 미국 성장에 부담을 주는 요인이 될 것으로 보인다.
이러한 부정적 영향은 올 4분기에 나타날 미국 경제성장 수치에 그대로 담길 것이라는 전망이 나오고 있다. 주택 소유는 미국 가구의 가장 큰 부의 원천이다.
결국 주택 분야 수축은 미국 전역에서 부의 실질적인 손실을 의미한다. 가구는 스스로 알아서 자유롭게 지출을 중단할 수 있다. 하지만 대출 금리가 그 자유를 뺏어간다면 이러한 자유 박탈은 나머지 경제에 악영향을 미치게 된다.
조 바이든 미국 대통령은 중간선거 전에 나온 경제 보고서를 바탕으로 최근의 미국 경제를 옹호하고 있다. 그는 연설에서 “몇 달 동안 운명론자들은 미국 경제가 침체에 빠졌고 공화당 의원들은 침체를 지지해 왔다”면서 “하지만 오늘 우리는 경제 회복이 계속해서 힘을 얻고 있다는 추가 증거를 얻었다”고 말했다. 정부의 경제 실적 선방을 강조한 것이다.
그러나 전반적으로 보고서 내용은 헤드라인 숫자처럼 미국 경제가 장밋빛이 아니다. 이번 반짝 경제 수치는 변동성이 큰 국제 무역 수치로 인해 전반적인 수치가 상승했기 때문이다. 순 수출은 강했지만 내수가 위축되면서 미국이 상품을 더 적게 수입하고 있다는 사실이 가려져 있다. 실제로 미국 소비 수요는 후퇴하기 시작했다. 올 3분기 가계 지출은 전년 동기 3.0%에 비해 1.4%만 증가했을 뿐이다.
미국의 내로라하는 빅테크 기업들도 소비 위축으로 큰 폭의 주가 하락을 경험하고 있다. 결국은 미국 경기가 제대로 살아나려면 소비의 큰 축인 주택경기를 살려야 한다. 우리나라도 주택담보와 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리를 합리적으로 적용해야 한다. 중요한 수요가 있는 곳에 대출을 열어주는 것이 경제를 키우는 방법이다.
미국 경제는 금리 인상에도 불구하고 올 3분기에 2.6% 성장했다. 지난 1분기와 2분기에 각각 -1.6%, -0.6%를 기록했다가 3개 분기 만에 플러스 성장으로 돌아섰다. 하지만 연준의 공격적인 금리 인상으로 향후 성장세가 둔화할 전망이다. 연준은 고금리를 통해 성장을 늦춤으로써 인플레이션을 억제하려는 정책을 펴고 있기 때문이다.
이번 미국의 깜짝 국내총생산(GDP) 수치 이면에는 다른 이야기가 숨겨져 있다. 미국 주택시장은 연준의 정책에 부담을 심하게 느끼면서 추가 금리 부담으로 침체하고 있기 때문이다.
현재 미국 주택 담보 모기지 금리는 계속 상승해 2002년 이후 처음으로 7%를 넘어섰다. 연준은 치솟는 물가를 억제하기 위해 금리를 인상하는 전례 없는 정책을 추진하고 있다.
이 정책으로 모기지 금리가 상승하면서 미국 주택시장이 질식하기 시작했다. 이를 수치로 나타내는 올 9월 신축 주택 판매는 8월보다 10.9%, 1년 전보다 17.6% 감소했다.
미국 3분기 성장을 경제 부문별로 분석해 볼 때 주택 부문은 엄청난 압박을 받고 있다. 미국 주택 건설과 주택 판매 지표로 대표되는 주택 투자 수치는 올해 6~9월 사이에 연간 26.4%나 감소했다. 2007년 이후 그 어느 때보다 GDP 수치를 많이 갉아먹는 차감 역할을 했다.
이 같은 수치는 주택 구매와 주택 건설 모두에서 상당한 하락 장세가 진행됨을 보여준다. 주택담보대출 금리의 급등과 역사적으로 높은 주택가격은 생애 첫 주택 구매를 크게 위축시켰다. 이는 주택 부문에 대한 투자를 줄이는 결과를 초래했다.
미국의 주택 투자는 경제에서 차지하는 비중이 4%에 불과하지만 급격한 주택경기 위축은 올 3분기에 큰 영향을 미쳐 총 성장률을 1.37%나 마이너스로 차감시켰다. 이러한 추세는 올 4분기와 내년까지 계속될 것으로 보인다. 일반적으로 경제 각 부문이 GDP에 미치는 영향 범위는 제한적이다. 하지만 한 부문에서 예상을 넘는 대규모 변동이 생긴다면, 그 부정적 영향은 커지게 된다.
경제학자들은 주택도 경기 순환을 한다고 말한다. 주택 부문의 건전성은 가계의 차입 이자 부담 여부와 밀접한 관계가 있다. 그래서 연준의 금리 정책은 다른 부문보다 먼저 주택 가격과 판매에 직접적 영향을 준다. 주택은 모든 일반 가계의 전 재산이 들어가는 가장 큰 생활필수품이기 때문이다. 주택 부문은 나머지 다른 경제 부문의 길잡이 역할을 한다. 지금 같은 주택시장 위축은 당연히 더 큰 미국 성장에 부담을 주는 요인이 될 것으로 보인다.
이러한 부정적 영향은 올 4분기에 나타날 미국 경제성장 수치에 그대로 담길 것이라는 전망이 나오고 있다. 주택 소유는 미국 가구의 가장 큰 부의 원천이다.
결국 주택 분야 수축은 미국 전역에서 부의 실질적인 손실을 의미한다. 가구는 스스로 알아서 자유롭게 지출을 중단할 수 있다. 하지만 대출 금리가 그 자유를 뺏어간다면 이러한 자유 박탈은 나머지 경제에 악영향을 미치게 된다.
조 바이든 미국 대통령은 중간선거 전에 나온 경제 보고서를 바탕으로 최근의 미국 경제를 옹호하고 있다. 그는 연설에서 “몇 달 동안 운명론자들은 미국 경제가 침체에 빠졌고 공화당 의원들은 침체를 지지해 왔다”면서 “하지만 오늘 우리는 경제 회복이 계속해서 힘을 얻고 있다는 추가 증거를 얻었다”고 말했다. 정부의 경제 실적 선방을 강조한 것이다.
그러나 전반적으로 보고서 내용은 헤드라인 숫자처럼 미국 경제가 장밋빛이 아니다. 이번 반짝 경제 수치는 변동성이 큰 국제 무역 수치로 인해 전반적인 수치가 상승했기 때문이다. 순 수출은 강했지만 내수가 위축되면서 미국이 상품을 더 적게 수입하고 있다는 사실이 가려져 있다. 실제로 미국 소비 수요는 후퇴하기 시작했다. 올 3분기 가계 지출은 전년 동기 3.0%에 비해 1.4%만 증가했을 뿐이다.
미국의 내로라하는 빅테크 기업들도 소비 위축으로 큰 폭의 주가 하락을 경험하고 있다. 결국은 미국 경기가 제대로 살아나려면 소비의 큰 축인 주택경기를 살려야 한다. 우리나라도 주택담보와 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 금리를 합리적으로 적용해야 한다. 중요한 수요가 있는 곳에 대출을 열어주는 것이 경제를 키우는 방법이다.