금융권 전반에 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 공포가 불어닥치고 있다. 고금리에 주택 시장 경기 침체 등이 맞물린 여파다. 최근 발생한 강원도 레고랜드 채무불이행(디폴트) 사태는 쐐기를 박는 결정적 요인으로 작용했다. 긴장감이 최고조에 다다른 건 증권과 캐피털 업권이다. 소형 업체부터 연쇄 부실이 일어날 가능성이 기하급수적으로 커지고 있다. 이는 결국 금융권 전체의 ‘대규모 손실’을 촉발하게 될 거란 우려도 크다.

24일 한국은행에 따르면, 올 상반기 말 기준 금융권의 부동산 PF 잔액은 112조2000억원으로 집계됐다. 2014년 이후 연평균 증가율이 약 15%에 달했다. 은행권이 6조9000억원 증가할 동안, 제2금융권은 70조1000억원이나 급증했다

기관별 잔액은 보험 43조3000억원, 은행 28조3000억원, 증권 28조2000억원, 캐피탈사 26조7000억원, 저축은행 10조7000억원 순이다. 여기에 증권사가 발행한 유동화증권을 더하면 규모가 152조원까지 커진다. 한은 통계에 잡히지 않은 농협·수협, 새마을금고 등을 포함하면 총 규모는 200조원을 웃돌 것으로 추산된다.

작년까지만 해도 PF는 각 금융기관의 ‘핵심 수익원’ 역할을 했지만, 올해는 상황이 완전히 바뀌었다. 글로벌 중앙은행의 강력한 긴축으로 금리가 급등하면서, 청약 시장에서 미분양이 증가한 게 이유다. 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만2722가구로, 지난해 말(1만7710가구) 대비 85.8% 증가했다. PF 대출을 갚는 구조에 균열이 생긴 것이다.

이후 업권별 연체율은 기하급수적으로 치솟고 있다. 여신전문금융사(카드·캐피털)의 PF 관련 고정이하여신 규모는 올 상반기 말 기준으로 2289억원까지 팽창했다. 작년 말보다 3배 가까이 급증한 수준이다. 보험사의 부동산 PF대출 부실채권비율 역시 6월 말 0.33%로 작년 말(0.07%)보다 5배 가까이 늘었다. 증권사의 부동산 PF 연체율도 최근 6%까지 뛰어오른 것으로 알려졌다.

가장 취약한 업권은 ‘증권’과 ‘캐피털’이다. 은행은 그간 PF대출 취급량을 최소 수준에서 늘린 만큼, 부담감이 크지 않다. 최근에는 이마저도 완전히 걸어 잠근 상태다. 저축은행 역시 2011년 ‘PF 사태’를 거친 뒤 우량 시행사(자금 중 20% 이상 자기 조달)에 한해서만 대출이 가능하도록 규제가 강화돼 최소한의 방어벽을 쌓아뒀다. 보험사는 자산 대비 부동산 PF 대출 비중이 크지 않아서 당장 자본 건전성 위기가 찾아올 가능성은 적다.

증권과 캐피털은 상황이 다르다. 증권사의 경우, PF 대출 자체보다는 채무보증이 많은 게 치명적 요인이다. 만약 시행사가 부도를 내면 증권사도 일정 부분을 책임질 수밖에 없다. 이에 일부 증권사들은 기업금융(IB) 부문에서 부동산 PF 관련 부서 인원을 감축하거나 조직을 없애는 등 자구책 마련에 나섰다.

캐피털은 PF 대출 사업장의 질이 좋지 않은 게 악재다. 시공사 신용등급이 BBB 이하인 곳만 40%에 달한다. 만기 1년 미만의 브리지론에 후순위로 참여하는 비중이 높다는 것도 위험 요소다. 본 PF까지 이어지지 않은 상태에서 시행사 또는 시공사가 디폴트(채무불이행) 선언을 하면 회수 자체가 어렵다.

특히 소형사의 경우, 언제 부실이 발생해도 이상할 게 없다는 분위기다. 소형 증권사(자기자본 1조원 이하)는, 중후순위 대출 비중이 72%에 달한다. 소형 캐피털사는 PF 대출 부실 가능성이 높을수록, 자금 확보도 어려운 최악 상황에 놓였다. 지난 21일 기준 여전채 3년 만기 BBB등급은 9.933%로 10%에 근접했다. 전체 사업 중 부동산 대출 비율이 월등히 높은 점도 악재다.

이후 부실 바이러스는 금융권 전반으로 퍼질 가능성도 있다. 김정주 한국건설산업연구원 연구위원은 “부동산 PF 사업과 관련한 민간·정책금융기관의 공동출자로 기금을 조성한 뒤 부실채권을 신속히 인수해야 한다”며 “이를 통해 PF 부실이 금융시장과 경제 전반으로 파급되는 것을 최소화해야 한다"고 말했다.