12일 정치권과 부동산업계에 따르면 대통령직인수위원회(인수위)가 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 심사제도 개선을 검토하고 있다. 앞서 윤석열 대통령 당선인이 냈던 '분양가 규제 합리화' 공약과 관련한 것으로 풀이된다. 실제 대선 직후에도 일각에선 그간 아파트 공급을 위축시켰다는 이유로 새 정부가 분양가 상한제와 고분양가 심사제를 폐지할 수 있다는 예상이 나오기도 했다. 

고분양가 심사제에 대한 비판은 크게 두 가지로 나뉜다. △심사 결과가 분양시장에 큰 파급력을 미치는 데도 심사 기준이 불투명하다는 점과 △HUG가 정부의 부동산 시장 통제 수단으로 작용해왔다는 점이다. 이에 따라 해당 제도의 폐지를 비롯해 분양가 심사 업무 분야에 경쟁 체제를 도입해야 한다는 의견도 나오고 있다. 다만 이들 조치는 '대수술'에 해당하기에 HUG 내부에서 투명성 재고를 위한 내부 노력 선에서 문제를 해결하자는 의견도 거론되고 있다. 

더불어민주당과 국민의힘 사이의 관점 차이도 크다. 민주당 측은 해당 제도를 급격하게 개편할 경우 분양가가 폭등할 수 있다고 강조해온 반면, 국민의힘은 HUG의 권한 축소에 방점을 찍고 있다. 

지난해 국정감사 당시 해당 문제를 집중적으로 언급했던 이종배 국민의힘 의원(충주) 측은 "국감 당시에도 지적한 것처럼 민간업체의 입장에선 심사 기준으로서 대상의 비교군을 선정하는데 과정조차 명확하지 않다는 점을 토로한다"면서 "HUG의 주택분양보증 독점에 따른 부작용이 지속적으로 발생하는 만큼 분양보증기관의 다변화를 검토해 체제를 개편할 필요가 있다"고 주장했다. 

전문가들은 HUG의 심사 투명성 개선과 민간 건설사들의 선택지 확대 등에는 공감대를 모았지만 경쟁체제 도입 수준에 대해서는 의견이 일부 엇갈리는 모양새다. 

지난해 국토교통부의 관련 연구 용역을 진행했던 조만 한국개발연구원(KDI) 국제정책대학원 교수는 HUG가 사실상 정부의 물량 규제 수단으로 활용됐다는 점을 비판하면서 정책적인 대안을 제시할 필요가 있다고 설명했다. 

조 교수는 "HUG의 분양 보증 업무는 (금융) 리스크 관리의 수단인데, 이를 국토부의 업무 영역인 신규 주택 건설 물량을 조절하는 수단으로 사용한 것은 부적절했다"면서 "이렇게 된 원인 중 하나는 HUG의 분양 보증이 없다면 사업을 진행하는 것 자체가 힘들어지기 때문"이라고 설명했다. 이어 "건설사 입장에선 사업 리스크 관리를 위해서라도 심사 기준을 알아야 한다"면서 "심사 기준을 공개하는 것을 비롯해 분양보증 시장에 대안이 생기는 것은 보다 바람직한 일"이라고 덧붙였다. 

다만 조 교수는 HUG의 보증 업무 전문성과 제도 개선 노력에 대해서는 긍정적인 입장을 표했다. 용역 연구 당시에도 HUG 내부에선 심사기준을 공개하겠다는 논의가 있었고 지난해 9월 당시 실제 제도 개선으로 이어진 점은 바람직한 개선 의지로 볼 수 있다는 것이다. 

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원의 경우 '제2의 HUG'를 신설하는 것이 아닌 금융·부동산 산업 발전 가능성을 염두에 두고 민간 보험사에 완전한 시장 개방을 추진할 필요도 있다고 지적했다. 이 연구원은 "고분양가 심사제 폐지 여부는 결국 (부동산) 가격 통제에 대한 새 정부의 정책 방향이 관건"이라면서 "그간 HUG가 독점으로 분양 보증을 발급한 것이 분양가 통제로 이어졌는데, 이 업무를 분산하면 자연스럽게 이러한 기능도 사라질 것"이라고 봤다. 특히 민간시장 개방에도 소비자들이 보다 안정적인 성격의 공공기관에 쏠릴 수 있다는 점에서 HUG에도 큰 타격이 없을 수 있다는 전망이다. 

반면 한 업계 관계자는 HUG의 분양보증 체제를 유지하면서도 과거 분양가를 심사하지 않았던 고유의 방식으로 복귀하는 방안을 언급했다. 리스크 관리 차원에서 보증 심사를 했던 것이 점차 분양가가 높아지면서 가격 통제의 성격을 띠게 됐다는 분석이다. 분양보증에 대한 실질적인 심사 권한을 지자체와 전문가 등 외부에 완전히 넘기고 HUG는 '분양 보증 플랫폼'과 같은 역할만 담당해도 충분하다는 것이다. 

이와 관련해 HUG 관계자는 "향후 비판과 개선 요구를 충분히 수용할 수 있다"면서도 "공공성 보호 측면에서 경쟁체제 도입 요구에는 신중할 수밖에 없다"고 해명했다. 부동산시장 불황기에는 손실을 감내하며 정책을 뒷받침하고, 호황기에는 시장안정을 위한 관리 업무를 맡는 HUG의 정책기능 상실을 우려한 것이다.

특히 한 번 사고가 터지면 대형 금융 사고로 이어질 가능성이 높기 때문에 자칫하면 공적자금 투입이나 중소기업 피해 등의 연쇄적인 시장 불안정 효과를 초래할 수 있다는 점을 이유로 들었다. 아울러 HUG 측은 분양보증 수수료로 발생하는 전체 수익을 전세보증 등 주거 복지 영역에 투입하고 있다는 점도 정책 결정에 감안할 필요가 있다고 강조했다.