올해 대형 오피스 시장은 공급 부족에 따른 임대료 상승이 예상된다. 호텔 시장은 코로나19로 인한 양극화 현상이 뚜렷한 가운데 엔데믹 전환에 따른 산업 재편이 기대된다.

21일 글로벌 부동산 서비스 기업 세빌스코리아가 발표한 '2022 한국 상업용 부동산 시장 전망' 보고서에 따른 분석이다.

관련 보고서는 2021년 상업용 부동산 시장을 보고하고, 2022년 달라질 상업용 부동산 시장의 임대 및 투자환경 변화에 대한 전망을 공유했다. 

2021년은 코로나19 이후 전환점이 되었던 해로, 한국 경제성장률이 4%대로 회복되고 금리도 1.25%까지 상승했다.

상업용 부동산 임대시장에선 오피스와 물류센터의 수요가 크게 늘었으나, 리테일과 호텔은 일부 지표의 개선에도 불구하고 여전히 더딘 회복세를 보였다.

전체 27조6000억원으로 역대 최대 거래규모를 달성한 투자시장에선 모든 분야에서 거래 규모가 증가했지만, 리테일과 호텔의 경우는 원래 용도를 유지하며 운영하기보단 용도전환 및 개발을 염두에 둔 거래가 다수인 것으로 나타났다.

◇올해도 오피스, 물류시장 고공행진 기대

올해는 대형 프라임 오피스 신규 공급이 없어 공실률 하락세가 지속될 것으로 보인다.

특히 판교권역은 1% 이하의 낮은 공실률을 유지하고 있으며, 글로벌 금융위기 이후 장기간 임차인 우위였던 오피스 시장은 기업들의 프라임급 오피스 선호로 인해 향후 2~3년간 임대인 우위가 될 전망이다.

오피스 투자 수요는 올해도 높을 것으로 예상되지만, 임대료와 더불어 금리 변동이 거래량 및 가격에 영향을 줄 것으로 보인다. 

지난해 가장 크게 성장한 물류시장은 올해도 고속 성장이 예상된다.

2021년 온라인 쇼핑 점유율(전체 소비지출에서 온라인 거래 비중)은 29% 수준으로, 온라인 쇼핑의 지속적인 성장에 힘입어 향후 물류수요는 계속 증가할 것으로 전망된다.

특히 최근에는 주요 이커머스 업체들이 물류망을 수도권에서 전국으로 확대하고 있으며, 신규 물류센터 공급 역시 수도권에서 충북, 충남으로 확대되고 있다.

다만 향후 2년간 다수의 공급이 예정된 물류센터 중 저온 물류의 비중이 높아 공실률이 상승할 것으로 보이며, 거점지역 상온 물류센터의 수요는 높게 유지될 것으로 예측된다.

◇엔데믹 전환...2022년 오프라인 매장, 호텔 대변화 예고

전년도 온라인 쇼핑 점유율이 29%를 기록했지만, 온·오프라인 병행을 포함하면 35%를 넘겨 온·오프라인 복합 매장은 이미 주요 판매형태가 된 것으로 보인다.

이로 인해 오프라인 매장은 소비자 체험 기능, 온라인 연계, 무인 매장 등으로 점차 변화하고 있다.

투자시장에선 리테일의 수익이 오피스나 물류 대비 비교적 높은 수준을 유지하고 있으나, 코로나19 기간 중 가격 조정이 이뤄진 자산을 중심으로 용도전환 및 개발을 염두에 둔 거래가 지속될 것으로 보인다.

호텔은 코로나19의 여파가 계속되고 있어, 용도전환이나 개발목적의 거래가 이어질 것으로 예상된다.

다만 호캉스의 수혜를 입은 서울 5성급 호텔이나 해외여행의 대체지가 된 제주지역 호텔의 경우 오히려 코로나19 이전에 비해 객단가가 높아진 것으로 나타났다.

코로나19 회복에 따라 관광이 재개되면 경쟁력 있는 호텔을 중심으로 호텔산업 전반이 개편될 것으로 예상된다.

홍지은 세빌스코리아 리서치&컨설턴시 본부 상무는 "코로나19, 금리 인상, 우크라이나 전쟁 등의 다양한 변수로 인해 시장에는 여전히 불확실성이 높다"며 "최근 기존 투자자산에서 벗어나 데이터센터 등으로 투자 수요가 확대되고 있으나 올해 상업용 부동산 시장에는 기회와 위기가 공존할 것으로 예상되기 때문에 선별적인 투자가 필요하다"고 말했다.