2021년이 일주일도 남지 않았다. 20·30대를 필두로 지난해 4분기부터 불붙기 시작한 아파트 매매가 상승 흐름은 연내 경기·인천·대전·제주 등으로 전이되며 3분기까지 가격강세를 이어갔다.

하지만 8월과 11월 한국은행의 기준금리 인상과 4분기 정부 및 금융권을 중심으로 여신이 강화되며 주택 거래량 감소와 수요자 관망, 매매가 상승 둔화 등 거래시장의 활력이 점차 떨어지고 있다.

상·하반기 극적인 온도변화를 보인 거래시장의 이면에는 집값 안정을 현실화하고 실수요자의 주거비 부담을 낮추기 위한 시도들이 많았다. 보유세 및 양도소득세 등 부동산 세금 강화책과 3기신도시 사전청약, 중개보수 인하와 같은 다양한 정책 변화가 있었다. 
  10월 기준 아파트 매매거래는 59만7557건을 기록하며 지난해 같은 기간 73만8391건보다 19% 감소했다. 하지만 전국 아파트가격은 13% 이상 상승해 전년 동기(6.12%)보다 2배 이상 높은 변동률을 기록했다.

3500조원이 넘는 풍부한 유동자금과 저금리, 30~40대의 시장 유입 등의 영향으로 중저가 매입수요가 커지며 수도권 등을 중심으로 매매가가 크게 상승했다. 

그러나 하반기 들어 집값이 고점에 가까워졌다는 인식 확산과 함께 금융당국의 대출규제, 시중은행 대출금리 인상 등이 맞물리면서 주택시장 매수심리가 위축되기 시작했다. 10월 이후 거래량이 크게 줄고 여신규제로 매수 적극성이 줄며, 매매가격의 상승세 둔화와 거래 소강상태가 뚜렷한 모습이다.
  2021년은 부동산 보유세와 양도세의 변화가 상당했다. 1월 1일을 기점으로 종합부동산세의 세율 인상과 고령 공제율 상향, 세 부담 상한변경이 단행됐다.

양도세는 1월 1일부터 소득세 최고세율이 기존 42%에서 45%로 올랐다. 과세표준 10억원 초과 구간이 신설되면서 최고세율이 45%로 상향 조정됐고, 2주택 이상 보유 가구의 1가구 1주택 비과세 보유기간 산정방식이 변경됐다.

보유세의 과세표준 역할을 하는 2021년 전국 공동주택 공시가격이 전년보다 19% 증가한 데다 보유와 양도단계 모두 세금이 늘어나며 수요자의 조세불만이 커지자, 1가구 1주택자에 대한 세부담 경감에 정책이 집중됐다. 

3년간 한시로 공시가격 9억원 이하 1가구 1주택자에 대한 주택 재산세 세율을 0.05%포인트 인하하는 특례를 도입했다. 주택분 종부세 과세표준 산정 시 1가구 1주택자의 추가 공제액을 9억원에서 11억원으로 인상해 세 부담을 경감했다. 

양도세의 경우 8일부터 1가구 1주택 비과세 기준을 9억원에서 12억원으로 상향해 1주택자의 매각 세 부담은 다소 줄어들 전망이다.
  2021년 9월 현재 주택의 전국 증여건수는 11만7607건이다. 연내 주택거래량 중 8.35%의 비중을 나타내며 2006년 주택 실거래 통계 집계 이후 최대 비중을 기록했다. 

다주택자의 양도세 중과 규제는 무겁지만, 향후 자산가치 상승에 대한 기대가 큰 서울 지역은 매각보다 증여로 선택지를 확장해 증여거래 비중(12.1%)이 전국 평균(8.35%)을 크게 웃돌았다.

조정대상지역의 다주택자 양도세 중과는 6월 1일을 기점으로 중과돼 관련법 개정 전인 2021년 상반기 증여거래가 집중되는 경향을 나타냈다.
  '부동산거래신고 등에 관한 법률' 개정으로 주택 임대차 실거래가 신고 의무화가 본격화했다. 

보증금 6000만원 이하 또는 월세 30만원 이하 등의 소액계약 임대차 신고들은 제외됐지만, 계약당사자의 인적사항·주택유형·주소 같은 임대 목적물 정보와 임대료·계약기간 등 다양한 계약내용을 통해 전·월세 시장을 보다 정확하게 이해할 수 있는 통계 활용의 문호가 개방됐다. 

신규 또는 갱신계약에 따른 향후 잔여계약 기간의 파악이 가능해짐과 동시에 지역별 출회 가능 임대차 물건 예상과 평균 임대차 계약기간 등의 추산을 통해 수급여건을 분석하는 등 행정과 정책 활용의 근거로 쓰일 전망이다.
  올해 전국에서는 아파트 총 404개 단지, 25만2069가구를 공급했다. 이 중 일반분양 공급량은 21만2144가구다. 연내 분양대기 중인 9만9632가구 중 12월까지 공급을 마치지 못한 상당량은 2022년으로 공급이 순연될 전망이다. 

2020년 30만3489가구를 공급했던 것을 감안하면 지난해보다 다소 줄어들 것으로 판단된다.

전국 1순위 청약경쟁률은 2020년 25.8대 1에서 2021년 20대 1로 낮아졌다. 하지만 같은 기간 서울(162.9대 1)과 세종(195.4대 1)은 100대 1이 넘는 경쟁률을 기록했고, 강원(16.5대 1)과 충북(10.3대 1) 등 지방에서도 2020년보다 높은 청약경쟁률을 기록했다.
  올해 예정된 사전청약 물량 약 3만2000가구 중 7월 4333가구, 10월 1만102가구, 11월 4167가구가 분양됐고, 12월 1만3600여 가구가 공급을 앞두고 있다.

수도권 거주 무주택 30대를 중심으로 사전청약에 대한 기대감이 높게 나타나자, 공공분양물량을 대상으로 한 총 6만2000가구의 사전청약 실행방침을 향후 민간분양 및 2·4대책 사업까지 확장해 사전청약 물량 10만여 가구를 추가 확보할 계획이다.

사전청약 당시 제시한 추정분양가를 본 청약시점의 분양가와 괴리감 없이 공급할지 여부와 약속한 공급 총량에 대한 실행여부도 정책성공의 관건이 될 전망이다.
  기준금리가 1.00%를 기록했다. 한국은행 금융통화위원회는 지난달 기준금리를 0.25%포인트 인상하며 지난 8월에 이어 추가 인상을 단행했다. 2020년 2월 1.25% 이후 최대 수치다. 

기준금리에 영향을 받는 주택담보대출 금리(신규기준)는 10월 3%(3.26%)를 넘겼고, 향후 대출을 받은 차주의 이자부담도 커질 것으로 보인다.

기준금리 인상은 가계부채 증가 속도 조절을 목적으로 한 10월 가계부채관리강화방안 및 금융권의 대출한도 축소 움직임과 맞물리며 부동산 구입심리를 제약하고, 주택 거래량을 감소시킬 전망이다.
  중개보수가 부동산 가격과 연동하여 급증하는 것에 대한 소비자 불만이 늘자 정부는 10월 부동산 중개보수 요율을 인하했다. 매매 6억원 이상, 임대차 3억원 이상 거래에 대해 중개보수 상한요율을 인하해 중개보수 부담이 과거보다 경감된 분위기다.

임대차 중개보수 부담이 매매보다 높아지는 역전현상 해소를 위해 임대차요율이 매매요율보다 낮거나 같게 설정하거나, 매매 9억~15억원 구간을 세분화했다. 동시에 중개보수 최고요율을 인하(매매 0.9→0.7%, 임대차 0.8→0.6%)해 중개보수에 대한 소비자 협상력을 높였다.
  계약일 집계 기준 전년 동기 대비 아파트 거래가 32.5% 감소한 것과 달리 오피스텔과 다가구·연립 거래는 거래시장이 호조세를 보였다. 

오피스텔은 5만5841건이 거래되며 2006년 이후 최대 거래량을 기록했다. 다가구·연립은 18만205건으로 전년 동기 18만5792건과 비슷한 움직임을 이어갔다.

비아파트인 오피스텔과 다가구·연립의 거래량이 호조를 보인 여러 원인 중 하나는 아파트의 가격 부담에 따른 대체수요 유입이다. 비아파트에 거주하는 주 수요층인 1~2인 가구 증가와 공공정비사업 본격화, 주거정비지수제 폐지 등 정비사업 규제완화도 영향을 미쳤다.

오피스텔은 바닥난방 설치 허용 면적 확대(전용면적 85→120㎡) 등 정부의 공급정책 지원과 대출 및 세제의 규제수위가 아파트보다 낮아 일부 풍선효과가 나타났던 것으로 분석된다.
  몇 년간 뜨거운 열기를 발산했던 분양권 전매시장이 올해는 예년만큼 힘을 못 쓰고 있다. 

연내 전국에서 거래된 계약일 집계 기준 아파트 분양권(입주권 포함) 거래총액은 21조5744억4000만원이다. 지난해와 비교하면 50% 이상 급감한 수치로, 2007년 이후 최저 수준이다.  

분양권·입주권 단기 거래에 대해 양도세율이 중과되고 분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주·전매 규제도 강화한 영향이다. 여기에 올해부터 조정대상지역의 분양권을 주택 수에 포함하는 등의 규제가 중첩되며 거래가 크게 축소된 것으로 분석된다.