[판례로 보는 세상] 종전 임차인한테 시설물 인수받은 임차인의 원상회복 범위
2021-02-20 09:00
대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
1. 들어가며
임대차계약이 종료된 경우 임차인은 임대인에게 원상회복의무를 부담하고(민법 제654조, 제615조 참조), 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 한다.
그런데, 종전 임차인으로부터 점포 및 시설물을 인수하여 영업을 하다가 임대차계약이 종료된 경우, 원상회복의 범위와 관련하여 ‘현 임차인이 설치한 시설에 한하는가’, ‘아니면 종전 임차인이 설치한 시설까지도 포함하여 원상회복을 해주어야 하는가’ 의문이 있다.
최근 한 의뢰인이 위와 같은 문제로 상담을 요청해왔고, 사건을 수임하여 재판을 진행하고 있다. 사실관계는 아래와 같다.
2. 사실 관계
가. 2010년경 C는 임대인 B로부터 상주시 소재 점포 2칸을 임대한 후에 두 개의 점포를 하나로 합치기 위하여 점포 경계벽과 기타 부분을 철거하고 통합하는 공사를 진행하였다. 이후 C는 00대리점으로 경영을 해왔다.
나. 2016년경 A는 전 임차인 C와 사이에 위 대리점을 권리금 4억원에 인수하는 약정을 체결하고, 임대인 B와는 임대차계약서는 작성하지 않았지만 구두로 임차사실에 관한 이야기를 한 후에 00대리점 운영을 하였다. 명시적으로 원상회복에 대한 이야기는 하지 않았다.
다. 2020년경 임대차가 종료되었고 현 임차인 A는 임대인 B에게 보증금 5,000만원을 반환해 달라고 하였으나, B는 일부인 2,000만원만 반환하고 나머지는 지급하지 않았다. B는 전 임차인 C가 한 공사에 대한 원상회복을 A에게 요구하고 있고, A는 전 임차인이 한 공사인데다, B와 별도 원상회복에 대한 약정(임대차계약)을 체결하지도 않았으므로 자기와는 무관하다는 입장이다.
라. 임대인 B는 스스로 원상회복을 위한 공사를 하였고 500만원을 지출하였다.
마. 현 임차인 A는 임대인 B를 상대로 3,000만원 보증금 반환 청구 소송을 제기하였고, B는 원상회복 공사비용 500만원 공제 주장을 하였다. 이 경우, 500만원은 공제되어야 할까. 아니면 공제되지 않고 B는 500만원을 전 임차인 C에게 청구하여야 할까.
3. 관련 판결 요지
이와 관련하여, 2개의 대법원 판결과 1개의 하급심 판례를 살펴보도록 하자.
가. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
원고는 다른 사람이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바, 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
나. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
이전 임차인이 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 갑이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 임대인 을로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 갑이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 을이 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안이다.
이 경우 임대차계약서에 임대차 종료 시 갑의 원상회복의무를 정하고 있으므로 을이 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 갑이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 그리고 을이 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 갑이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 을이 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 을이 비용을 들여 철거한 시설물이 갑의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 갑이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아아야 한다. 따라서 을이 갑에게 반환할 보증금에서 병이 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한다.
다. 서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507 판결
종전 임차인이 일반사무실을 칸막이를 설치하는 식으로 개조하여 마사지 영업을 운영하던 중 현 임차인(원고)이 종전 임차인에게 권리금 3000만원을 지급하고 위 마사지 영업을 승계하였다. 원고는 임대인(피고)과 임대차계약서를 새로 쓰면서, 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하는 규정을 두었다. 원고는 계약기간 중 불법영업을 하였고 피고의 계약해지로 계약이 종료되었다. 원고는 피고에게 보증금 반환을 청구했고, 피고는 원고에게 임대목적물의 원상회복의무 이행을 동시이행항변으로 주장하였다.
재판부는 “임차인은 전 임차인으로부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품과 시설을 이용하여 영업하였을 경우 전 임차인의 비품과 시설의 철거의무까지도 승계하므로 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복의무도 부담한다. 따라서 이 사건 칸막이 등의 원상회복의무는 원고에게 있다고 할 것이다(특히 이 사건에 있어서 원·피고가 작성한 임대차계약서에는 분명히 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화되어 있다).”고 판단했다.
4. 판결의 의의
가. 위 3개 사안을 종합하면 다음과 같은 결론을 도출할 수 있다.
① 별도의 약정이 없는 한, 종전 임차인이 설치한 시설의 철거의무(원상회복 의무)가 현 임차인에게 승계되지 않는다.
② 다만, 종전 임차인의 영업(권리의무)을 포괄적으로 양수하는 경우에는 종전 임차인의 원상회복 의무도 현 임차인에게 승계된다.
③ 또, 임대차계약으로 전 임차인이 설치한 시설에 대해 원상회복 의무를 별도로 약정하는 경우에도 마찬가지다.
이러한 차원에서 위 2개의 대법원 판결 요지는 서로 모순되지 아니한다. ‘2017다268142 판결’은 ‘90다카12035 판결’과 달리, “임대차계약으로 전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상회복의무를 약정”하였고, “종전 영업을 양수하였다고 보았기 때문에”, 이처럼 사실관계가 달랐으므로 판시내용이 달랐던 것에 불과하다. 별도 약정이 없다면 임대 당시의 상태로 원상복구해야한다는 입장은 동일한 것으로 보인다.
나. 다만, 위 서울중앙지방법원 판결에서 보듯, 현 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하고 점포, 시설 등을 인수한 경우, 영업의 포괄적 양수로 보아 전 임차인이 설치한 시설물까지 임대인에게 원상회복할 의무도 부담한다고 보아야 하는지는 의문이 있다.
권리금은 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등에 대한 대가로(상가건물임대차보호법 제10조의3 참조), 새 임차인이 전 임차인에게 지급하는 것이므로 사실상 임대인과는 무관하다. 즉, 임대차계약의 원상회복의무 범위는 임차인과 임대인의 계약에 따라 정해지는 것으로 임대인과 상관없는 권리금 수수계약으로 인하여 원상회복 범위가 종전 임차인에 대한 부분까지 확장된다고 보기 어렵다.
또한 임대차 실무에서 현 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급한다고 하여 임대인에 대한 관계에서까지 전 임차인이 설치한 시설의 원상회복의무를 부담하겠다고 마음먹는 임차인은 없을 것이다. 그러므로 새 임차인에게 민법이 정한 임차 당시 이전의 원상회복의무까지 부담시키려면, 임대차계약서에 원상회복의 주체, 범위나 기준에 관한 별도 약정을 하여야 하고, 그렇게 하는 것이 당사자의 의사에 부합하고 불측의 손해를 예방하는 길이라고 본다.
5. 나가며
결국, 단순히 권리금 지급행위만을 근거로 전 임차인이 설치한 시설에 대해서까지 현 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 해서는 아니 될 것이다. 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용, 당사자 사이 원상회복 범위를 어떻게 정하였는지 여부 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
따라서 필자가 대리하고 있는 사건에서도, “비록 권리금을 지급하긴 하였지만, 임대인과 사이에 명시적인 원상회복의 약정은 하지 않았으므로, 종전 임차인이 한 경계벽 철거 공사에 대한 원상회복 비용을 현 임차인에게 청구하는 것은 일견 부당”해 보인다. 임대차보호법이 영세 임차인을 보호하는 취지인 만큼, 권리금 약정이 도리어 임차인을 불리한 지위에 놓게 하여서는 아니된다.
임대차계약이 종료된 경우 임차인은 임대인에게 원상회복의무를 부담하고(민법 제654조, 제615조 참조), 그 원상회복 범위는 특별한 사정이 없는 한 임대 당시의 상태로 임차물을 반환해야 한다.
그런데, 종전 임차인으로부터 점포 및 시설물을 인수하여 영업을 하다가 임대차계약이 종료된 경우, 원상회복의 범위와 관련하여 ‘현 임차인이 설치한 시설에 한하는가’, ‘아니면 종전 임차인이 설치한 시설까지도 포함하여 원상회복을 해주어야 하는가’ 의문이 있다.
최근 한 의뢰인이 위와 같은 문제로 상담을 요청해왔고, 사건을 수임하여 재판을 진행하고 있다. 사실관계는 아래와 같다.
2. 사실 관계
가. 2010년경 C는 임대인 B로부터 상주시 소재 점포 2칸을 임대한 후에 두 개의 점포를 하나로 합치기 위하여 점포 경계벽과 기타 부분을 철거하고 통합하는 공사를 진행하였다. 이후 C는 00대리점으로 경영을 해왔다.
나. 2016년경 A는 전 임차인 C와 사이에 위 대리점을 권리금 4억원에 인수하는 약정을 체결하고, 임대인 B와는 임대차계약서는 작성하지 않았지만 구두로 임차사실에 관한 이야기를 한 후에 00대리점 운영을 하였다. 명시적으로 원상회복에 대한 이야기는 하지 않았다.
다. 2020년경 임대차가 종료되었고 현 임차인 A는 임대인 B에게 보증금 5,000만원을 반환해 달라고 하였으나, B는 일부인 2,000만원만 반환하고 나머지는 지급하지 않았다. B는 전 임차인 C가 한 공사에 대한 원상회복을 A에게 요구하고 있고, A는 전 임차인이 한 공사인데다, B와 별도 원상회복에 대한 약정(임대차계약)을 체결하지도 않았으므로 자기와는 무관하다는 입장이다.
라. 임대인 B는 스스로 원상회복을 위한 공사를 하였고 500만원을 지출하였다.
마. 현 임차인 A는 임대인 B를 상대로 3,000만원 보증금 반환 청구 소송을 제기하였고, B는 원상회복 공사비용 500만원 공제 주장을 하였다. 이 경우, 500만원은 공제되어야 할까. 아니면 공제되지 않고 B는 500만원을 전 임차인 C에게 청구하여야 할까.
3. 관련 판결 요지
이와 관련하여, 2개의 대법원 판결과 1개의 하급심 판례를 살펴보도록 하자.
가. 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결
원고는 다른 사람이 무도유흥음식점으로 경영하던 이 사건 점포를 피고로부터 임차하여 내부시설을 개조단장 하였다는 것인바, 그렇다면 원고에게 임대차종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도, 별도의 약정이 없는 한 그것은 원고가 개조한 범위 내의 것으로서 원고는 그가 임차받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지, 원고 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없을 것이다.
나. 대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결
이전 임차인이 점포를 임차하여 커피전문점 영업에 필요한 시설 설치공사를 하고 프랜차이즈 커피전문점을 운영하였고, 갑이 이전 임차인으로부터 위 커피전문점 영업을 양수하고 임대인 을로부터 점포를 임차하여 커피전문점을 운영하였는데, 임대차 종료 시 갑이 인테리어시설 등을 철거하지 않자 을이 비용을 들여 철거하고 반환할 보증금에서 시설물 철거비용을 공제한 사안이다.
이 경우 임대차계약서에 임대차 종료 시 갑의 원상회복의무를 정하고 있으므로 을이 철거한 시설물이 점포에 부합되었다고 할지라도 임대차계약의 해석상 갑이 원상회복의무를 부담하지 않는다고 보기 어렵다. 그리고 을이 철거한 시설은 프랜차이즈 커피전문점의 운영을 위해 설치된 것으로서 점포를 그 밖의 용도로 사용할 경우에는 불필요한 시설이고, 갑이 비용상환청구권을 포기하였다고 해서 을이 위와 같이 한정된 목적으로만 사용할 수 있는 시설의 원상회복의무를 면제해 주었다고 보기 어려우므로, 을이 비용을 들여 철거한 시설물이 갑의 전 임차인이 설치한 것이라고 해도 갑이 철거하여 원상회복할 의무가 있다고 보아아야 한다. 따라서 을이 갑에게 반환할 보증금에서 병이 지출한 시설물 철거비용이 공제되어야 한다고 판단한다.
다. 서울중앙지방법원 2017. 8. 23. 선고 2016가소7061507 판결
종전 임차인이 일반사무실을 칸막이를 설치하는 식으로 개조하여 마사지 영업을 운영하던 중 현 임차인(원고)이 종전 임차인에게 권리금 3000만원을 지급하고 위 마사지 영업을 승계하였다. 원고는 임대인(피고)과 임대차계약서를 새로 쓰면서, 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하는 규정을 두었다. 원고는 계약기간 중 불법영업을 하였고 피고의 계약해지로 계약이 종료되었다. 원고는 피고에게 보증금 반환을 청구했고, 피고는 원고에게 임대목적물의 원상회복의무 이행을 동시이행항변으로 주장하였다.
재판부는 “임차인은 전 임차인으로부터 비품과 시설 등을 인수하는 대가로 권리금을 지급하였고, 그 비품과 시설을 이용하여 영업하였을 경우 전 임차인의 비품과 시설의 철거의무까지도 승계하므로 현 임차인은 종전 임차인이 설치한 시설에 대한 철거 등 원상회복의무도 부담한다. 따라서 이 사건 칸막이 등의 원상회복의무는 원고에게 있다고 할 것이다(특히 이 사건에 있어서 원·피고가 작성한 임대차계약서에는 분명히 설치한 칸막이 등을 임차인의 비용으로 철거하여 원상회복하도록 명문화되어 있다).”고 판단했다.
4. 판결의 의의
가. 위 3개 사안을 종합하면 다음과 같은 결론을 도출할 수 있다.
① 별도의 약정이 없는 한, 종전 임차인이 설치한 시설의 철거의무(원상회복 의무)가 현 임차인에게 승계되지 않는다.
② 다만, 종전 임차인의 영업(권리의무)을 포괄적으로 양수하는 경우에는 종전 임차인의 원상회복 의무도 현 임차인에게 승계된다.
③ 또, 임대차계약으로 전 임차인이 설치한 시설에 대해 원상회복 의무를 별도로 약정하는 경우에도 마찬가지다.
이러한 차원에서 위 2개의 대법원 판결 요지는 서로 모순되지 아니한다. ‘2017다268142 판결’은 ‘90다카12035 판결’과 달리, “임대차계약으로 전 임차인이 설치한 시설에 대한 원상회복의무를 약정”하였고, “종전 영업을 양수하였다고 보았기 때문에”, 이처럼 사실관계가 달랐으므로 판시내용이 달랐던 것에 불과하다. 별도 약정이 없다면 임대 당시의 상태로 원상복구해야한다는 입장은 동일한 것으로 보인다.
나. 다만, 위 서울중앙지방법원 판결에서 보듯, 현 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급하고 점포, 시설 등을 인수한 경우, 영업의 포괄적 양수로 보아 전 임차인이 설치한 시설물까지 임대인에게 원상회복할 의무도 부담한다고 보아야 하는지는 의문이 있다.
권리금은 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치에 따른 영업상 이점 등에 대한 대가로(상가건물임대차보호법 제10조의3 참조), 새 임차인이 전 임차인에게 지급하는 것이므로 사실상 임대인과는 무관하다. 즉, 임대차계약의 원상회복의무 범위는 임차인과 임대인의 계약에 따라 정해지는 것으로 임대인과 상관없는 권리금 수수계약으로 인하여 원상회복 범위가 종전 임차인에 대한 부분까지 확장된다고 보기 어렵다.
또한 임대차 실무에서 현 임차인이 전 임차인에게 권리금을 지급한다고 하여 임대인에 대한 관계에서까지 전 임차인이 설치한 시설의 원상회복의무를 부담하겠다고 마음먹는 임차인은 없을 것이다. 그러므로 새 임차인에게 민법이 정한 임차 당시 이전의 원상회복의무까지 부담시키려면, 임대차계약서에 원상회복의 주체, 범위나 기준에 관한 별도 약정을 하여야 하고, 그렇게 하는 것이 당사자의 의사에 부합하고 불측의 손해를 예방하는 길이라고 본다.
5. 나가며
결국, 단순히 권리금 지급행위만을 근거로 전 임차인이 설치한 시설에 대해서까지 현 임차인에게 원상회복의무를 부담하게 해서는 아니 될 것이다. 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용, 당사자 사이 원상회복 범위를 어떻게 정하였는지 여부 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다.
따라서 필자가 대리하고 있는 사건에서도, “비록 권리금을 지급하긴 하였지만, 임대인과 사이에 명시적인 원상회복의 약정은 하지 않았으므로, 종전 임차인이 한 경계벽 철거 공사에 대한 원상회복 비용을 현 임차인에게 청구하는 것은 일견 부당”해 보인다. 임대차보호법이 영세 임차인을 보호하는 취지인 만큼, 권리금 약정이 도리어 임차인을 불리한 지위에 놓게 하여서는 아니된다.
[사진=남광진 변호사]