회원 수 36만 명의 ‘행복재테크’ 대표, 14만 구독자의 ‘행크TV' 채널 운영, 부동산 온라인 교육 1위 ’행크에듀‘ 대표, 도서출판 지혜로 대표, 케이알리츠 대표, ’송사무장의 부동산 경매의 기술‘ 등 4권의 베스트셀러 저자.

‘송사무장’으로 유명한 송희창 대표를 수식하는 단어들이다. 경매의 고수를 뛰어넘어 금융과 사업, 공간의 재구성을 통해 상가에서만 월 7000만원의 수익을 올리고 있는 그는 수영장, 축구장, 프리미엄 고시텔 등 15개 사업체를 운영 중이다. 현재 보유 중인 부동산 자산만 250억원 규모. 평범한 사람도, 뛰어난 스펙이 없어도 “누구나 부자가 될 수 있다”고 주장하는 그를 서울 중구 클래스101 사무실에서 만났다.

 
- 나이트클럽에서 사회생활을 시작한 일화는 유명하다

“지방대를 나와서 취업을 준비했는데 다 떨어졌다. 토익, 자격증을 준비해도 스펙이 부족하니 어학연수를 가려고 했다. 집에서는 지원해줄 여력이 안돼 나이트클럽에서 돈을 벌었다. 밴드로 일하면서 1000만원을 모았는데, 계획을 세워보니 답이 없었다. 어학연수를 갔다 와도 20대 후반에 취업하면 연봉이 2000만원 수준이었다. 결혼하고, 애도 낳아야 하는데 인생의 답이 안 보였다.

결국 취업을 포기하고 돈 버는 공부, 부자가 되는 공부를 하기로 했다. 은행원이나 대기업에서 일하는 사람들처럼 내가 조금이라도 잘났으면 그런 결정을 못 했을 거다. 대학교 때도 공부를 열심히 하는 스타일이 아니었다. 취업에 실패했고, 나이트에서 일하던 상황이었기 때문에 과감한 결심이 가능했다.“


- 변화는 어느 지점에서 찾아왔나

“일하면서 하루도 쉬는 날이 없었다. 멀쩡한 직장을 다니는 주변 친구들과 비교하면서 ‘여기서 빨리 탈출해야겠다’는 마음을 가졌다. 이때부터 돈을 진지하게 공부했다. 부자들의 일상을 엿보기 위해 책을 읽었고, 경제가 돌아가는 것을 알려고 경제신문을 봤다. 신문을 통해 주식, 채권, 환율, 부동산, 경제 방향성을 배웠다.

돈은 거의 안 썼다. 처절하게 모은 돈이었기 때문에 손실이 나면 안 됐다. 어떻게 하면 안정적으로 투자할까 고민하다가 우연히 급매로 나온 부동산 하나를 샀다. 대출을 끼고 3000만원 투자해서 산 물건이 2개월 만에 5000만원 올랐다. 4년 반 동안 일해서 1억2000만원을 모았는데, 부동산은 2개월 만에 5000만원을 벌어줬다. 이 사건이 모든 공부를 부동산으로 전환하게 만든 계기였다. 재건축, 재개발 등 부동산 관련 책을 다 사서 읽다보니 끝판왕은 경매더라. 돈을 벌려면 주특기를 하나 가지고 있어야 한다고 생각했고, 경매에 몰두했다.“


- 경매로 성공해서 지금은 부자 되는 법을 강의한다. 부자를 어떻게 규정하나

“돈과 시간 두 가지 모두를 가진 사람이다. 일을 안 해도, 회사에 출근 안 해도 월세 300만원을 벌 수 있다면 작은 부자의 시작점이라고 생각한다. 제 주변에는 토지 임야로 100억원을 보유 중인데, 현금흐름이 없어서 소비 활동을 제대로 할 수 없는 사람도 있다. 반면, 월세 300만원 500만원만 나오면 자산이 적어도 여유로운 생활이 가능하다. 자산가치로 따지면 모순이 발생한다. 저는 기준을 현금흐름으로 잡는다. 총각이면 월세 300만원만 받아도 부자일 수 있고, 4인 가정이라면 500만원도 적을 수 있다.”


- 감이 잘 안 잡힌다. 월세 500만원을 받으면 정말 부자라고 할 수 있는 건가

“현재 상가만 23채를 보유하고 있다. 연예인들은 큰 빌딩을 하나 사지만, 저는 하나씩 쪼개서 모은다. 실투입금 1억원도 안 들어간 곳에선 월세가 500만원씩 나온다. 공실이 없어서 월세가 일 년 내내 입금된다. 연봉 2000만원 주는 회사에도 못 들어갔는데, 이제는 상가에서만 월 6000만원을 번다.

상가를 살 때마다 직업을 하나씩 얻는다고 생각한다. 월세 500만원 물건 2개가 모이면 연봉 1억원이 넘는 셈이다. 매수 방법을 공부하면 매달 직장에서 일하는 것과 같다. 보통 직장은 연봉을 따라 선택하는데, 돈을 벌어도 만족감을 못 느끼는 경우가 많다. 반면, 현금흐름을 만들면 돈을 생각하지 않고 좋아하는 일을 할 수 있다. 이 방법을 모르면 1억원, 2억원, 3억원을 만들기 위해 열심히 저축해야 한다. 일을 안 해도 월세를 받을 수 있는 부동산을 매입하는 것이 부자 되는 방법이다.“
 
- 코로나19로 상가 공실이 심각하다. 이제 경매로는 수익을 내기 어렵다는 이야기도 많다. 송 대표의 방법은 과거 전략이 돼 버린 것 아닌가

“실제로 상가로 돈 버는 사람은 많지 않다. 해당 분야에 대한 이해가 부족하기 때문이다. 저는 한 번 매수하면 10년 넘게 팔지 않는다. 코로나19 영향으로 먹자골목이나 쇼핑 상권이 힘들어졌지만, 배후 세대가 충분히 확보된 곳은 버틸 만하다. 기본적으로 1만 세대 이상 되는 지역에서는 소비가 발생한다. 그런 부동산을 매입하면 된다.

[투자의 新] 지식만으론 부족...“사람에 대한 이해, 다르게 생각하기 중요”


경매는 2002년부터 시작했다. 그때도 거품이 꼈다고 했고, 더 이상 돈 벌 기회가 없다는 말이 있었다. 경매는 불황에 기회가 있고, 물건을 할인해서 매입할 수 있는 유일한 툴이다. 사는 순간 수익이 확정된다. 단순히 물건을 싸게 사는 개념만 있는 것은 아니다. 부동산을 이해하는 과정이자, 다양한 투자 툴 중 하나다. 경매 시장은 일반적인 부동산시장 보다 먼저 움직인다. 부동산 투자를 많이 한 사람들이 시장에 들어오기 때문에 변화가 빠르다. 

기회가 없다고들 하는데, 누구나 아는 간단한 권리분석만 해서 그렇다. 경매 인구가 적을 때는 아는 것 자체만으로 기회였다. 이제는 책과 강의가 많다. 수익을 내기 위해서는 한 가지 기술을 더 갖춰야 한다. 복잡한 권리상의 하자를 해결하거나, 노후 시설을 다른 식으로 업그레이드 해서 공간의 가치를 올리는 기술이 필요하다. 돈이 된다는 소문을 듣고 사람들이 몰려들면 기회는 사라진다. 투자 트렌드가 매년 바뀌는 이유다. 다른 사람이 보지 못한 방향으로 생각해야 기회를 얻을 수 있다.“

 
- 투자 공부는 어떻게 시작해야 할까

“가볍게 책을 읽어보는 것이 좋다. 실제 투자에 성공한 분들의 이야기를 보는 거다. 책을 읽다가 도중에 포기하는 분들이 많은데, 혼자서 해서 그렇다. 관심사가 비슷한 사람들이 있는 곳을 가면 도움을 받을 수 있다. 인터넷 커뮤니티나 강의장에서 6개월~1년 단위로 결과물을 공유하고, 정보를 활용하면 ‘롱런’할 수 있다.”


- ‘클래스101’ 강의도 오픈했다

“카페와 '행크TV' 유튜브 채널이 있지만, 대다수 회원은 부동산에 관심 있는 분들이다. 클래스101은 기존의 온라인 교육 틀을 깨고, 수요자가 아닌 사람도 수강생으로 만들고 있다. 우리 채널 회원과 클래스101 수강생은 다르다. 회원들에게 클래스101을 소개시켜주고 싶었고, 수강생에게도 좋은 방법을 알려주고 싶었다. 클래스101이 트렌드에 맞게 온라인 교육을 잘 세팅하기 업체이기 때문에 배우자는 마음으로 합류했다.”


- 이번 강의에서는 무엇을 배울 수 있나

“부자 되는 방법을 가르쳐 주는 강의다. 학교에서는 하나의 직업을 가질 수 있는 교육에 집중하지 자본주의 시장에서 기회를 잡는 방법을 알려주지 않는다. 부자처럼 생각하도록 도와주는 교육을 한다. 단순히 월세를 받는 방법이 아닌, 자본주의에서 살아남는 방법, '자본주의 사용 설명서'라고 생각하면 쉽다.”


- 신간 ‘엑시트’가 나온다. 어떤 내용이 담겼나

특별한 사람이 부자가 되는 것이 아니다. 방법을 알면 누구나 평범한 인생을 벗어날 수 있다. 저는 멘토 없이 길을 찾아왔다. 인터넷이나 자기개발서를 보면 훌륭한 이론이 많지만, 현실에 적용하기 어렵다. 돈을 벌려면 남의 돈을 활용하는 금융의 머리가 좋아야 한다. 또, 사람들의 수요를 파악하고 돈 버는 기술을 익혀야 한다. 신간 ‘엑시트’는 이론과 실전을 한 번에 공부할 수 있는 책이다.


- 최근 들어 “나도 옛날엔 가난했다”로 시작되는 문구를 자주 본다. “퇴사하고 00로 얼마 번다”는 콘텐츠도 많다. “정말일까?”라는 의문이 들면서 “강의 또는 책을 팔기 위한 광고 문구 아닐까?”라는 의심이 들기도 한다.

“어떤 책을 읽고, 누구의 투자 원칙을 따를 것인지 잘 판단해야 한다. 지금은 너무 많은 사람이 부자가 됐다고 소개된다. 옥석을 가르지 않고, 잘못된 방법을 쓰면 실수한다. 강사가 꾸준하게 평균 이상의 수익을 내는지를 확인해야 한다. 지속적으로, 안정감 있게 자산을 쌓은 분들이 진짜 고수다. 그들의 원칙을 따라가면 실전에서도 써 먹을 수 있다.”

 
- 주식투자도 하나

“주식을 부정적으로 보진 않지만, 시간이 없다. 내 주특기는 부동산이다. 똑같은 자금과 시간을 투입했을 때 부동산 및 사업으로 더 큰 소득을 낼 수 있다.”


- 다음 기회를 어디서 보고 있나

“내년에는 주택시장의 큰 상승이 어렵다고 본다. 앞으로는 상가, 지식산업센터 등 현금흐름을 만드는 업무용 부동산으로 수요가 옮겨 갈 것이라고 생각한다. 최근에 1층 상가 공실이 많아졌다. 앞으로도 공실은 더 생기겠지만, 사업 형태가 바뀌면서 새로운 아이템이 들어설 거다.

4차 산업혁명과 함께 코로나19 사태로 무인 시스템이 빠르게 적용되고 있다. 지금까지는 건물주가 공간을 임대했지만, 무인화가 진행되면 직접 사업하기 쉬워진다. 과거에는 편의점 임차인을 들여 300만원씩 월세를 받았다면, 이제는 무인 편의점을 직접 운영해 월 600만원~800만원을 벌 수 있다. 커피도, 감자탕도 로봇이 서빙하는 시대다. 렌탈 스튜디오, 무인 성인용품점, 실내 운전면허 연습장, 스터디 카페도 무인으로 운영된다. 기술이 없어도 사업하기 쉬운 시점이 온다. 사업에 대한 이해도가 높으면 큰 수익을 낼 수 있다.“


- 이미 상당한 자산을 갖췄다. 모두가 부러워하는 부자가 됐음에도 투자와 사업을 계속하는 이유가 무엇인가

“월세로 1000만원씩 벌면 어떤 느낌이 들 것 같나? 정말 행복할 것 같지만 굉장히 허무하다. 주변의 수백억 부자가 공통으로 하는 이야기다. 목표를 달성하기 위해 달려가지만, 막상 다음 목표가 안 보이면 멘탈이 무너진다. 산에 올라가 ‘야호’ 하는 느낌과 자본주의에서 목표를 달성했을 때의 느낌은 다르다. 부자들은 많이 외롭다고 한다. 결국 ‘다음에 뭘 해야 하지’ 라는 고민에 빠진다.

저는 그동안 사용했던 방법을 활용해 다른 사람들도 성공할 수 있도록 도와주겠다는 목표를 세웠다. 커뮤니티 안에서 여러 명의 부자가 나오면 진심으로 축하해주고, 사람의 따뜻함을 느낄 수 있는 공간을 만들고 있다. 실제로 돈 버는 방법을 배우러 왔다가 좋은 사람을 얻어 행복하다고 말하는 회원이 많다. 주중에 일하고, 주말에 공부까지 한다고 하면 힘들 거라고 생각하는데, 다들 주말이 기다려진다고 한다. 이제는 돈을 벌기 위해 상가를 구매하지 않는다. 이미 자산은 충분히 이뤘다. 계속해서 투자하는 이유는 성공 모델을 보여주고, 다른 사람들에게 공유하기 위해서다. 앞으로도 평범한 사람들의 성공 모델을 만들도록 돕고 싶다.“