서울 신축 아파트 공급은 줄고 청약문턱은 갈수록 높아지면서 분양권·입주권이 내집 마련을 위한 대체 투자처로 주목받고 있다. 분양권과 입주권은 가격장벽은 높지만 진입장벽은 상대적으로 낮아 '로또'에 비교되는 주택청약보다 확실한 투자처로 꼽힌다.

31일 국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 7월 서울 아파트 분양권·입주권 거래량은 110건으로 나타났다. 지난 6월(122건)보다는 소폭 줄었지만 4월(30건), 5월(48건)과 비교하면 두 배 이상 늘어난 수치다.

거래량의 대부분은 입주권 물량이다. 입주권은 재개발이나 재건축 사업 조합원이 신규주택을 분양받을 수 있는 권리로, 10년 거주 5년 보유한 물건만 매매가 가능하다. 제한된 조건에서만 전매가 가능한 점을 고려하면 이 같은 거래량은 고무적이라는 게 업계의 대체적인 시각이다.

전문가들은 최근 다주택자를 겨냥한 주택규제 강화로 분양권과 입주권에 대한 세제혜택이 축소돼 알짜 매물이 시장에 풀리는 분위기인 만큼 이 기회를 잘 활용하면 시세보다 2억~3억원 저렴한 가격에 내집 마련을 할 수도 있다고 조언한다.

입주권과 분양권을 공략하려면 먼저 두 가지 상품의 특징을 알아야 한다. 둘 다 새 아파트에 입주할 수 있는 권리지만 등기 여부, 초기투자비, 세금 등 세부조건은 차이가 있기 때문이다.

먼저 입주권은 재건축·재개발 사업장의 조합원이 가진 권리이고, 분양권은 일반수요자가 청약통장을 사용해 취득한 권리로, 초기 투자비용에서 차이가 발생한다.

입주권은 분양권과 달리 통상 조합원들에게 프리미엄(웃돈)을 얹어 구입하다 보니 초기 투자비용이 높다. 집을 매매하는 것과 같이 목돈이 한꺼번에 들고, 조합원의 자격을 넘겨받는 것이기 때문에 공사 지연, 일반분양 미분양 등으로 인한 예상치 못한 추가분담금을 부담해야 할 경우도 생긴다. 대신 청약통장이 필요없고, 일반분양보다 좋은 동·호수를 배정받을 수 있으며, 조합원에게만 제공되는 이주비, 발코니 무료 확장 등 다양한 혜택을 받을 수 있다.

반면 분양권은 분양가의 10~20%에 해당하는 계약금을 지불하면 구입할 수 있기 때문에 상대적으로 초기비용이 저렴하다. 분양권 거래의 경우 계약금과 중도금에 웃돈을 더한 금액만 있으면 되기 때문에 입주권과 달리 한꺼번에 목돈을 마련할 필요가 없다. 청약통장이 필요없어 가점이 낮은 사람들도 구입이 가능하며 동·호수를 선택할 수 있다는 장점이 있다.

입주권과 분양권을 거래할 때는 세금을 꼼꼼하게 따져야 한다. 세금 차이가 생각보다 크기 때문이다. 입주권은 세법상 주택에 해당돼 유주택자와 똑같은 규제를 적용받는다. 입주권을 갖고 있으면 규제지역 내 집을 새로 살 때 주택담보대출이 금지된다.

취득세의 경우 관리처분인가 후 기존 주택 멸실에 따라 4.6%의 토지세율이 적용된다. 양도세율은 내년 6월부터 보유기간에 따라 1년 이내 양도시 70%, 1년 이상이면 60%가 적용된다. 1주택 보유자가 입주권을 사면 1가구 2주택자가 돼 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담도 늘어난다.

분양권은 대출이나 청약 시 주택 수에 포함되지만 세제상 다주택자 여부를 판단할 때는 주택으로 보지 않는다. 완공 후 잔금을 내고 등기를 마쳐야 비로소 주택으로 간주돼 보유세 등이 부과된다. 다만 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 때 양도소득세 중과가 적용되는 2021년부터는 분양권도 주택 수에 포함해 과세된다. 취득세는 분양가격 및 전용면적에 따라 1~3%로 책정된다. 양도세의 경우 1년 미만 보유 시 70%, 1년 이상도 차익의 60%를 환수한다. 

시중에 거래되는 분양권과 입주권에는 프리미엄이 붙어 있는데, 주로 새 아파트의 입지와 주변시세, 잔여입주일 등에 따라 결정된다. 그러나 프리미엄을 지불하더라도 아파트 준공 후에는 시세가격이 이보다 높게 형성되기 때문에 새 집 마련을 원하는 사람들의 수요가 꾸준한 편이다. 다만 입주권·분양권 거래는 빠를수록 유리하다.

실제 내년 7월 입주하는 강남구 '디에이치자이개포' 전용 84㎡ 분양권은 지난 7월 25억9000만원에 거래됐는데, 이는 한 달 전(23억6794만원)보다 2억원 이상 오른 가격이다. 그러나 이 가격은 인근 '래미안블레스티지'나 '디에이치아너힐즈' 전용 84㎡ 가격인 28억원대보다 낮은 수준이다. 힐스테이트신촌 전용 59㎡ 입주권도 지난해 12월 10억원대에서 지난달 12억원으로 입주 시점이 가까워 오자 2억원 더 올랐다. 

분양권과 입주권을 노린다면 영등포구 신길뉴타운, 마포구 염리뉴타운, 성북구 장위뉴타운 등 재개발 구역을 노리는 게 유리하다. 규모가 크고 입주시점이 임박하면서 잔금을 구하지 못한 집주인들이나 다주택자들이 매물을 털어내고 있기 때문이다.

신길9구역을 재개발 중인 힐스테이트클래시안은 전용 84㎡가 지난 6~7월 차례로 14억1500만원(25층), 13억9000만원(17층)에 거래된 이후 최근 13억~15억원대에 거래 중이다. 신길8구역을 재개발하는 신길파크자이는 최근 전용 84㎡ 호가가 14억원대에 형성됐다.

내년 3월 입주하는 '마포프레스티지자이'는 절세 목적으로 매물이 나오고 있는데, 로열층·로열동에 따라 가격차는 있지만 전용 84㎡ 호가가 17억~18억원에 형성돼 있다. 강북 최대 뉴타운 구역 중 하나인 장위뉴타운에는 '꿈의숲아이파크'가 입주를 앞두고 12억원대에서 매물이 거래 중이다.