정부의 갖은 부동산 정책에도 집값이 좀처럼 잡히지 않고 있다. 특히 서울 강남을 중심으로 집값이 폭등하면서 수도권, 지방 거주자의 서울 진입장벽은 갈수록 높아지고 있다. 매매가가 10억원을 웃도는 것은 기본이고 최근에는 3.3㎡당 1억원에 달하는 단지도 속출하고 있다.

그렇다면 '내 집 마련'을 하기 위해서는 어느 정도의 유동자금을 마련해 둬야 할까.

부동산114와 IBK투자증권에 따르면 올 5월 기준 전국의 평균 주택 가격은 4억3000만원이다. 전세 가격은 2억6000만원으로, 평균 전세가율은 60.6% 수준이다.

비규제지역의 LTV(주택담보대출비율) 70%를 적용하면 전셋값을 제외한 4000만원을 대출 받을 수 있어 현금 1억3000만원만 있으면 현실적인 '내 집 마련'이 가능한 셈이다.
 
반면, 서울에서 주택을 마련하기 위해서는 훨씬 많은 금액이 필요하다.

서울 평균 주택가격은 9억7000만원으로 전국의 2.3배 수준이지만, 각종 규제 탓에 유동성은 3배 이상 확보해야 한다.

우선 서울의 평균 전세가격은 4억9000만원으로 전세가율은 50.6%다. 전국 평균과 비교하면 10%포인트 낮다.

대출 규제가 심화되면서 주택담보대출(주담대)을 추가로 받기는 힘들다. 규제지역의 LTV 비율은 40%이지만 정부가 지난해 12·16 부동산 대책에서 시가 9억원이 넘는 주택은 9억원 초과분에 대한 LTV를 20%로 낮춰 전세금을 제외한 전액(4억8000만원)을 현금으로 준비해야 한다.

서울의 15억원 이상 고가 주택을 구매할 때는 문턱이 더 높아진다. 정부가 지난해 12월부터 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 중단하면서 매매금액 전부가 현금으로 필요하다. 갭투자로 매매하더라도 7억5000만원 이상이 필요하다.

업계 관계자는 "수도권 제외 지역은 대출을 통해서, 수도권 지역은 갭투자 형태로 집을 사는 방법이 더 유리하지만 앞으로는 이마저도 쉽지 않을 것"이라며 "정부의 규제가 심해지면서 갈수록 '현금 부자'를 제외한 대다수 사람들의 아파트 구입이 힘든 상황"이라고 말했다.