강남발(發) 2020년 공동주택 공시가격에 대한 이의신청 움직임이 서울 전역으로 확산되는 가운데, 올해 공시가격이 급등한 아파트 단지를 중심으로 시세가 공시가격보다 낮은 '역전 현상'이 발생하는 것 아니냐는 우려까지 나오고 있다. 정부의 각종 규제와 코로나19 영향으로 부동산 시장이 급랭한 탓이다.

일각에서는 공시가격이 높아야 더 많은 혜택을 받을 수 있어 오히려 공시가격을 올려달라고 주장하고 있다. 공시가격을 현실화시키면서 많이 오른 공시가격 상승률을 놓고 동상이몽 현상이 벌어지는 셈이다. 

국토교통부가 올해 공동주택 공시가격 인상안과 함께 발표한 시뮬레이션 결과를 살펴보면, 서울 반포동 '아크로 리버파크' 전용면적 85㎡는 올해 공시가격이 지난해보다 35.2% 오른 25억7400만원으로 책정됐다.

공동주택 공시가격은 2019년 말 시세에 시세구간별 현실화율 기준을 적용해 산정한다. 해당 연도 1월 1일이 기준이다. 

이 아파트의 동일면적은 지난해 최고 34억원에 거래됐으며, 공시가의 기준이 되는 지난해 12월에도 30억원을 웃돌았다. 올 2월 말에는 33억7000만원에 실거래 됐다. 최근 매도 호가가 일부 중저층에서 29억원 수준으로 떨어졌지만, 대부분의 매물은 30억원 초중반을 유지하고 있다.

인근 '반포 래미안 아이파크'도 상황은 비슷하다. 전용 113㎡의 공시가격은 지난해 16억7200만원에서 올해 21억3700만원으로 5억원가량 올랐다. 지난달 말 거래된 가격은 작년 고점보다 5억원 이상 하락한 25억500만원이었지만 시장에서는 이를 '초급매물'로 보고 있다. 정상 매물의 호가는 여전히 작년과 비슷한 수준이다.

문제는 앞으로다. 부동산 시장의 하방압력이 지속돼 매물이 조정국면에 들어가면 공시가격이 시세를 웃돌 수 있기 때문이다. 전문가들은 공시가격 인상률이 높은 강남권을 중심으로 거래 위축과 가격 약세가 지속될 경우, 공시가격이 실거래가를 앞서는 기현상이 벌어질 가능성이 높다고 내다봤다.

특히 부동산 가격이 조정 국면을 보이는 상황에서 세금 부담마저 더해지면 집값 하락 속도가 더욱 빨라질 수 있다. 보통 주택 보유자는 부동산 활황기보다 위축기에 세금 부담을 더욱 민감하게 느껴 매도 물량이 급증할 수 있다.

실제로 한국감정원 통계로 지난달 30일 기준 서울 주택 시세는 지난주 대비 평균 0.02% 떨어졌다. 이는 지난해 7월 1주차 이후 39주 만의 하락이다.

하지만 오는 6월 공시가격이 확정되기 전에 주택가격이 떨어졌더라도 올해 공시가격 이의신청에 반영되지 않는다. 당해 공시가격은 지난해 1월부터 12월까지 변동한 재산 기준으로 책정하고 세금을 부과하는 형태이기 때문이다.

국토부 관계자는 "지난해 재산을 올해 1월 평가한 후 세금을 부과하는 식"이라며 "따라서 최근 집값이 하락했다는 이유로 이의신청해도 받아들여지지 않는다"고 설명했다.

일부 재건축 단지 주민들은 공시가격 상승을 반기는 분위기다. 공시가격은 재건축 초과이익환수 부담금의 기준이 되기 때문에 공시가격이 올라야 부담금이 줄어들 가능성이 크기 때문이다. 

3기 신도시가 예정된 지역도 공시가격을 더 올려달라는 요구를 하고 있다. 토지 보상비는 공시지가를 토대로 하면서 주변 시세를 일부 보정한 금액으로 보상이 이뤄지기 때문에, 공시지가 상승은 보상비 상승으로 이어진다. 통상 보상비는 공시가의 150~200%에서 결정된다.

다만, 이번 공시가격 현실화가 대출에는 직접적인 영향을 미치지 않을 전망이다. 정부가 9억원 이상 고가주택에 대한 주택담보대출을 원칙적으로 금지시켰는데, 이는 공시가가 아닌 시가를 기준으로 한다.