경자년 새해에도 로또 청약 열풍이 이어질 전망이다. 서울 재개발·재건축 일반분양과 수도권 공공택지 분양은 작년에 이어 올해도 청약 경쟁이 치열할 것으로 보인다.

특히 지난해 민간택지 분양가 상한제 시행, 대출 규제 강화 등 다양한 고강도 규제책이 쏟아졌지만, 정작 대책 효과가 올해 청약 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 업계에선 예상하고 있다.

오히려 분양가 상한제 시행의 경우 주변 시세 대비 저렴한 아파트를 양산해 로또 청약 대기수요를 늘리는 것은 물론, 기존 분양 단지의 희소성마저 부각시키는 등 청약 시장에 있어 호재로 작용할 수도 있다는 전망마저 나온다.

실제 2019년은 로또 청약에 힘입어 서울의 경우 2002년 이후 역대 최대로 1순위 청약자 수가 발생한 한 해기도 했다. 리얼투데이에 따르면 지난해 1월 1일부터 12월 31일까지 1년 동안 1순위 청약자 수는 총 34만2598명으로 2002년 65만5242명 이후 최대치를 나타냈다.

이는 지난해부터 실시된 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 제한 조치로 서울 일대 분양 열기가 뜨겁게 달아올랐고, 지난달 '12·16 주택시장 안정화 방안'으로 9억원 초과 단지 대출 규제, 15억원 이상 주택 담보대출 금지 조치로 그전에 분양받으려는 수요층까지 몰리며 청약 시장이 과열 양상을 보였기 때문이다.

전문가들 역시 올해 청약 시장 상황이 지난해와 별반 다르지 않을 것으로 관측하고 있다. 서울 및 수도권 일대 지역의 경우 대기 수요가 풍부한 데 반해 공급 물량은 매우 부족해서다.

이와 관련, 올해도 로또 청약 열풍이 지속될지 여부에 대한 질문에 전문가들은 일제히 '그렇다'는 대답을 내놨다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "당연히 올해 청약 시장은 서울을 중심으로 광풍이 이어질 것"이라며 "전반적인 공급 물량이 부족한 데다 낮은 분양 가격으로 로또 단지가 늘어날 가능성이 높기 때문"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원도 "분양가 상한제 제도로 인해 청약자들의 눈높이가 더욱 높아졌다"며 "상한제 지정 지역, 공공택지를 중심으로 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다. 또 그렇지 못한 지역들과의 양극화 양상도 더욱 뚜렷해질 것"이라고 분석했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "12·16 대책으로 수도권 일대 상한제 지역은 사실상 분양가 인하 효과를 기대할 수 있게 됐다"며 "가점제 위주로 당첨자를 선정하는 청약 시장은 무주택자에게 보다 공정한 내집 마련 기회를 제공한다. 무주택자라면 재고 주택 매입보다 분양시장 청약이 더 유효한 선택이라 할 수 있다"고 말했다.

올해 청약 시장에서 주목해야 할 지역과 관련해 전문가들은 일단 서울에서 공급되는 단지들을 우선순위에 놓아야 한다고 강조했다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "올해 서울에서 공급되는 모든 아파트들을 주목할 만하다"며 "오는 4월부터 분양가 상한제가 적용되면서 주변 시세 대비 저렴한 단지들이 출시된다. 거주 기간은 늘어나겠지만, 시세가 저렴한 만큼 실수요자들이라면 노려볼 만하다"고 강조했다.

권대중 교수 역시 "먼저 강남권, 그리고 강남권 이외 서울 지역 순으로 주목할 필요가 있다"며 "강남의 경우 시세 대비 낮은 분양 물량이 나올 경우 추후 가격 상승 가능성이 높다. 또 강남 외 지역 역시 어느 곳에서나 분양을 받더라도 공급 부족으로 가격이 오르기 쉽다"고 설명했다.

박원갑 위원도 서울 재개발·재건축 등 정비사업, 수도권 공공택지 등지를 주시하는 것이 좋을 것이라는 조언을 내놨다. 이들 분양 단지가 자산가 수요층에게는 '안전 자산', 일반 수요층에게는 '로또 단지'로 인식되기 때문에 높은 인기를 구가할 수밖에 없다는 설명이다.

함영진 랩장은 청약 대기 수요가 풍부할 것으로 예상되는 곳들을 세부적으로 짚었다. 서울 강남권의 경우 △강남구 '개포주공 1단지' △강동구 '둔촌주공 재건축' △서초구 '래미안 원베일리' 및 '아크로파크 브릿지' 등 주요 정비사업장을 유망 단지로 꼽았다.

또 △송파구 '위례신도시(A1-5)' 및 '위례신도시(A1-12)' △동작구 '흑석3구역' △경기 과천시 '과천지식정보타운 S2·S8블록' 등도 블루칩 단지로 분류했다.

이렇게 올해 로또 청약이 예고돼 있지만 청약자들이 유의해야 할 점도 많다고 전문가들은 진단했다.

권대중 교수는 "청약에 나설 시 우선적으로 고려해야 할 사항은 교통과 교육이다. 그리고 대단지일수록 유리하다"며 "청약은 잘못 신청하거나 당첨되면 5년간 청약이 금지된다는 점과 분양받고 나면 10년간 매도가 어렵다는 점 등을 고려해 신중히 청약에 나서야 한다. 특히 9억원 이상은 대출이 제한되기 때문에 자금 준비가 완료됐을 때 청약하는 것이 좋다"고 조언했다.

장재현 팀장은 "무주택자들은 3기 신도시나 신혼부부주택과 같은 공공물량에 관심을 가져보는 것이 좋다"며 "특히 민간주택에 대한 공급이 앞으로 줄어드는 만큼 주변 시세보다 저렴하고 대출 부담이 낮은 공공물량을 노리는 것을 고려해볼 만하다"고 말했다.

함영진 랩장은 "분양가 상한제 주택은 전매 규제와 실거주 의무기간이 강화됐으므로 실수요 목적에서 접근하는 것이 현명하다. 또 가점이 낮은 청약자는 신혼부부, 다자녀, 노부모 부양 등 적극적으로 특별공급을 활용할 필요가 있다"며 "무엇보다 여신 및 세제 강화로 높은 대출 비중을 통한 주택 구입이 쉽지 않아졌다. 적어도 집값의 60%인 전세 보증금을 들고 있는 무주택자들 위주로 분양시장을 통한 내 집 마련을 검토하는 것이 현명하다"는 입장을 내놨다.