23일부터 규제 지역에서 시가 9억원 초과 주택을 담보로 대출받으면 강화된 주택담보대출비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용받는다.

금융위원회는 이날 주택시장 안정화 방안 금융부문 후속 조치 시행에 따른 행정지도 및 질의응답 내용을 발표했다.

먼저 현재 투기지역·투기과열지구 주담대에 대해 40%로 적용하고 있는 LTV는 20%로 축소된다.

DSR는 차주 단위로 은행 40%, 비은행 60%가 적용된다. 다만 병원비 같은 긴급한 생활안정자금은 1억원 내에서 DSR 한도를 넘어 대출받을 수 있다.

금융위와 금융감독원 합동 현장 점검반은 이날부터 이틀간 서울시내 주요 지역 은행 지점 약 20곳을 방문해 일선 직원들의 질문에 답할 예정이다.
 
다음은 금융위 질의응답 주요 내용이다.

- DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는.

“이달 23일 이후 투기지역·투기과열지구에 있는 시가 9억원 초과 주택을 담보로 새로 주택담보대출을 받는 차주들이다. 이때 주택담보대출에는 주택구입 목적 대출과 생활안정자금 목적 대출 모두 포함된다. 이 차주가 주택담보대출을 받은 뒤 추가로 신용대출 등 대출을 받아도 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.”

- 23일 이후에 주택담보대출을 받은 경우에 대해서만 차주 단위 DSR 규제를 적용하는 이유는.

“이번 대책은 향후 초고가·고가주택으로의 과도한 자금 쏠림을 관리하기 위한 것이다. 이런 맥락에서 DSR 규제도 강화 조치 이후 주택담보대출을 받는 차주부터 적용하고자 한다.”

- 올해 7월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 내년 1월 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제를 적용받나.

“아니다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제 시행일인 12월 23일 이전이므로 적용대상이 아니다. 같은 이유로 내년 1월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 5월에 신용대출을 추가로 신청하면 차주 단위 DSR 규제가 적용된다.”

- 23일 이후 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 뒤 모두 상환하고, 이후에 추가로 신용대출을 신청하면 DSR 규제 대상인가.

“규제 대상이 아니다. 주택담보대출 잔액을 모두 상환하면 적용 대상에서 제외된다.”

- 2020년 2월 투기과열지구 소재 시가 8억원 주택을 담보로 대출을 받은 뒤 이듬해 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 먼저 산 주택의 가격이 10억원으로 올랐다면 차주 단위 DSR 규제가 적용되나.

“적용되지 않는다. 투기과열지구 소재 주택담보대출 취급 당시의 주택가격 기준으로 차주 단위 DSR 적용 여부가 결정된다.”

- 비대면 신용대출 취급 시에도 해당 차주가 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택담보대출을 보유하는지 확인하고 차주 단위 DSR를 적용해야 하나.

“비대면 신용대출도 똑같은 방식으로 차주 단위 DSR가 적용된다. 금융회사는 대출 신청 차주가 투기지역·투기과열지구 내 9억원 초과 주택담보대출을 보유 중인지를 신용정보원을 통해 확인해야 한다. 이달 27일까지 신용정보원과 전산시스템 연결이 끝날 예정이다.”

- 비은행권은 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 같은가.

“모두 같다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정해 2022년 1월 1일부터 40%를 적용한다.”

- DSR 한도를 넘을 수 있는 예외사항은.

“병원비 같은 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고, 신청한 목적에 맞게 자금을 사용한다는 약정을 체결해 여신심사위원회 승인을 받으면 1억원 한도에서 DSR 한도를 초과해 취급할 수 있다.”

- 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되나.

“다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대해 1주택자보다 LTV를 10%포인트 차감한다. 이 기준을 적용하면 9억원 이하분에 대해선 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해선 LTV 10%를 적용한다.”

- 시가 15억원 초과 초고가주택의 주택담보대출과 관련해 시가 15억원 초과 여부를 판단하는 시점은.

“차주의 '대출 신청일' 기준이다.”

- 계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나 대출신청 시점의 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한가.

“대출 신청일 기준으로 시가 15억원을 초과했으므로 해당 대출은 금지대상이다. 주택매매계약 후 즉시 대출 신청을 함으로써 시세 변동에 따른 리스크를 최소화할 필요가 있다.”

- 시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고 일부 소액 금액만 선지급한 '가계약'을 체결한 경우도 종전 규정을 적용받을 수 있나.

“가계약은 매매계약으로 인정하지 않는다. 시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다.”