지방을 중심으로 역전세 현상이 두드러지게 나타나고 있다. 지방은 지난해 2년 전 전세가격보다 낮은 가격에 전세 거래가 이뤄진 주택형이 절반에 이르렀다. 울산광역시와 경상남도 등 지역 경기침체가 두드러진 곳들의 전세가격 하락세가 두드러졌다. 

부동산정보 서비스 (주)직방의 조사에 따르면 2018년 전세보증금이 2년전 전세가격보다 하락한 주택형이 전국 38.6%로 증가했다. 수도권은 29.7%로 30%에 육박했고, 지방은 51.3%에 달했다.

2016년까지는 전국이 10% 미만, 수도권 5%미만, 지방 20% 미만이었으나 2017년부터 2년전 보다 낮은 가격에 계약되는 아파트 전세 계약이 빠르게 늘어나는 추세를 보이고 있다.

분기별로 2년 전 대비 아파트 전세보증금 하락 주택형 비중변화를 살펴보면 지방은 2017년 1분기부터 빠른 속도로 증가했다. 수도권은 지방보다 늦은 2017년 3분기부터 2년 전 대비 전세보증금 하락 아파트 주택형 비중 증가폭이 커졌다. 아파트 전세시장의 안정은 9.13대책 이전 1년 전부터 나타난 현상으로 매매시장 안정 효과는 아닌 것으로 판단된다.

2016년까지는 2년 전 대비 전세보증금 하락 주택형 비중이 보합세 내지 1% 미만의 증감폭을 보였다. 그러나 2017년부터 수도권과 지방 모두 분기당 평균 4%포인트 이상 증가폭을 기록하는 등 전세보증금이 하락하는 주택형 비중이 빠른 속도로 증가하고 있다. 

지방은 전세보증금이 하락한 주택의 비중이 늘었을 뿐만 아니라, 하락률이 큰 주택형 비중도 동시에 늘어나면서 전세시장이 침체기에 들어서고 있다. 지방은 2년 전 대비 보증금 하락률이 10%미만인 경우가 2017년 50.6%, 2018년 45.8%로 비교적 큰 폭으로 줄어든 대신, 하락률이 10~20% 미만 구간은 54.3%로 전년(49.4%) 대비 늘었다. 

반면 수도권은 하락폭은 비슷한 수준을 유지하고 있다. 2년 전 대비 전세보증금이 하락한 아파트 주택형 중 10% 미만 하락한 비중은 수도권이 2017년 63.1%, 2018년 64.1%로 비슷한 수준이다. 2017년 이전은 평균 65.0% 수준인 것을 감안하면 큰 변화는 없는 상황이다.

2년 전 대비 아파트 전세보증금 차액은 지방은 마이너스를 기록 중이다. 2016년만해도 전세보즈금 차액은 2000만원을 기록했지만 2017년부터 차액이 점차 줄어들더니 2018년에는 마이너스로 전환했다. 

세종특별자치시는 2년 전 대비 전세보증금이 2835만원이나 낮아졌고 이어 울산광역시(-2222만원), 경상남도(-2018만원), 경상북도(-1059만원) 등 순이었다. 

직방은 아파트 공급물량 증가와 기존 전세세입자가 분양시장으로 유입되면서 재계약에 나서지 않는 등 수요와 공급의 불일치로 인해  2017년부터 전세시장의 안정기가 이어지고 있다고 분석했다. 지방은 지역의 기간산업이 침체를 보이면서 기존 수요 이탈의 원인으로 작용하고 있다. 임대인 입장에서는 전세보증금 하락에 따른 수익성 저하와 보증금 반환 부담이 커지는 상황이지만, 임차인 입장에서는 낮아지는 전세보증금으로 주거비 부담 경과라는 효과를 기대할 수 있는 상반된 상황이 발생하고 있다.

전세 안정세가 이어지면서 전세보증금 미반환 위험성에 대한 경고가 나오고 있다. 다만 전세보증금이 크게 하락했다고 해도, 임대인의 신용도와 자금 여력에 따라 미반환 위험은 차이가 나타날 것으로 보인다. 직방 관계자는 "개별적인 신용도와 리스크로 인해 현재 시장에 전반적인 미반환 위험성 높고, 한계점을 넘어섰다고 판단하기도 쉽지 않은 상황"이라면서도 "현재의 추세가 전세가격 하락 사례가 늘어나는 추세를 보이는 만큼 임차인 보호 차원에서 시장 모니터링과 보증금 미반환 위험을 해소할 수 있는 방안을 준비할 필요는 있다"고 말했다.