Q. 임차인이 임대차계약이 끝나서 이사를 가려고 합니다. 그런데 임대인이 건물 원상회복을 꼬투리 잡으며 보증금을 돌려주지 않는다면, 어떻게 해결해야 할까요.

A. 보증금을 둘러싸고 비일비재하게 발생하는 사건입니다. 그래서 우리 법에서도 이런 문제를 해결할 수 있도록 여러 장치들을 마련하고 있습니다.


Q. 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받고, 이사도 가야 할 것 같습니다. 어떻게 풀어가야 할까요.

A. 먼저, 임대인이 온갖 핑계를 대며 끝까지 보증금을 돌려주지 않는다면 임대차보증금 반환청구 소송을 통해서 회수할 수밖에 없습니다. 시간은 조금 걸리겠지만 다행히 소송에서 이긴다면, 임대인의 재산에 강제집행을 해서 보증금을 회수하면 됩니다.


Q. 그러면 소송 도중 이사 문제는 어떻게 처리해야 할까요. 경우에 따라서는 반드시 이사를 가야하는 상황이 있을 수도 있습니다.

A. 네. 하지만 무턱대고 이사를 가면 ‘낭패’를 볼 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 사라지기 때문입니다.


Q. 대항력.. 우선변제권... 설명 좀 부탁드릴께요

A. 우선, 대항력이란 이미 발생하고 있는 법률관계를 제3자에 대하여 주장할 수 있는 효력을 뜻합니다. 대항력을 갖춘 임차인은 소송 도중 집주인이 바뀌더라도 새로운 주인에게 자신이 임차인이라고 주장할 수 있습니다.

주택은 인도와 주민등록을, 상가건물은 인도와 사업자등록을 대항요건으로 요구한다. 두 요건을 모두 충족한 다음날부터 대항력이 발생한다.

다음, 우선변제권이란 임차주택이 경매에 넘어간 경우 경매대금에서 다른 사람들보다 보증금을 우선변제 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 대항요건을 구비한 상태에서 확정일자까지 받으면 우선변제권이 인정됩니다.


Q. 결국 대항력과 우선변제권이 유지되기 위해서는 요건 중 ‘인도’가 필요하겠네요. 무턱대고 이사를 가버리면 요건을 충족하지 못하기 때문에 대항력과 우선변제권이 사라질 것 같습니다.

A. 네. 맞습니다. 그렇다고 이사를 가지 않을 수 없는 상황도 충분히 있을 수 있습니다. 그래서 이런 경우를 대비해 법에서는 ‘임차권등기명령’ 제도를 마련하고 있는 것입니다.
임차권등기명령을 신청해서 부동산 등기부등본에 임차권등기가 된 것을 확인한 뒤, 이사를 가면 됩니다.


Q. 그렇군요. 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지될 수 있겠네요.

A. 네. 그리고, 운이 좋으면 보증금 반환소송 결과에 앞서 임대인이 보증금을 돌려줄 수도 있습니다. 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 건물에는 일종의 ‘하자’가 발생한 것이기 때문에 임대인이 태도를 바꾸는 경우도 많습니다.

(정리) 저도 곧 이사를 가야 하는데 참고하겠습니다. 좋은 정보 감사합니다. 지금까지 장승주 기자였습니다.

사회 : 아주경제 정치사회부 조현미 기자, 출연 : 아주경제 정치사회부 장승주 변호사