정부가 서울 집값을 중장기적으로 안정화시키겠다는 강력한 시그널을 보냈다. 문제는 3기 시도시가 집값 안정을 위한 ‘물량폭탄’으로만 작용할 게 아니라 주거기능과 자족기능을 갖춘 진정한 신도시로 거듭날 수 있을지 여부다.

전문가들은 광역교통망, 학교 설립 등 탄탄한 인프라 조성에 3기 신도시의 성패가 달렸다고 진단했다. 2기 신도시를 위한 추가 교통망 대책도 필요하다고 조언했다.

◆ 서울 집값 안정세 ‘중장기화’될 듯
전문가들은 강력한 수요억제책을 골자로 한 9·13 대책과 함께 12·19대책의 공급대책이 복합적으로 작용해 서울 집값 조정이 더 커질 것으로 전망했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “이번 12.19 대책을 통해 41개 곳에서 15만5000호가 공급돼 장기적인 집값 안정 효과를 기대할 수 있다”며 “강남 고급유효수요의 분산은 어렵겠지만, 수도권 3기 신도시가 서울 출퇴근 30분 거리에 조성될 예정이라 서울 2040세대의 내집마련 수요를 이끌어 낼 것으로 판단된다”고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “그간 적체됐던 매물이 소화되지 않으면 약세 기조가 더욱 짙어질 가능성이 높다”며 “겨울방학 이사철이 시작되는 1월이 1차 분수령이 될 것이다”고 예상했다. 이어 “무주택자는 분양시장을 통해 내 집 마련을 하려는 수요가 늘 것이고 유주택자는 집값 조정에 대한 기대 심리가 더 커질 가능성이 높다”고 말했다.

◆ 3기 신도시 성패 ‘교통 대책’에 달려
양지영 R&C연구소장은 “이번에 발표된 곳들 모두 서울 접경이라는 점에서 서울 수요를 분산시킬 수 있을 것이다”면서도 “교통대책이 얼마나 빨리 체계적으로 진행되는지에 따라서 각 신도시의 역량이 달라질 것이다”고 전망했다.

함영진 랩장은 “GTX, 지하철연장, BRT 등 다양한 수단을 활용해 서울 도심과 외곽의 물리적 거리 단축이 기대되나 핵심노선인 GTX는 예타나 착공수준에 그쳐 최소 완공까지 5년 이상의 시간이 필요해 초기 입주민들의 불편이 야기될 수 있다”고 우려했다. 이어 “합리적 분양가와 자족기능 및 광역교통망의 인프라 개선 속도가 3기 신도시 성공의 관건이 될 것이다”며 “서울 등 인근 도시로의 접근성이 완비되지 않는다면 서울 수요 분산에 실패할 것이다”고 지적했다.

박원갑 전문위원은 “외곽일수록 교통접근성에 따라 부동산가치가 달라지므로 GTX수혜지역과 일반지역 간의 시장이 차별화할 수 있다”고 예상했다.

◆ 과천 인기 높을 듯…2기 신도시 교통 대책&서울 추가 공급 필요
함영진 랩장은 “이번에 지정된 곳들이 배후주거지의 역할은 할 수 있겠지만 지역 내에서 생산기능, 사업기능을 통한 자족기능을 하기에는 제한적일 것이다”고 우려했다. 또 “남양주 왕숙은 동북부 주택수요 및 한강이남 출퇴근 수요의 분산을 기대할 수 있으나 별내, 다산, 왕숙 등 대량공급에 따른 물량 부담이 일시적으로 나타날 수 있다”며 “과천과 하남 교남은 강남 접근성이 좋아 선호도가 높을 것이다”고 내다봤다.

양지영 소장은 “인천계양은 서울과 인천 수요를 모두 흡수할 수 있을 것이나 분양아파트를 공급 중인 검단에는 타격이 있을 것으로 보인다”고 밝혔다.

권대중 명지대 교수는 “GTX, M버스, BRT 등을 핵심으로 한 교통대책은 칭찬할만하다”면서도 “2기 신도시는 분양이 이뤄지고 있어 주택공급대책의 효과가 있는데도 이들 지역에 대한 교통 대책이 미흡하다”고 지적했다. 권일 부동산인포 리서치 팀장도 “교통대책이 3기 신도시에 치우쳐 있어, 2기 신도시와 관련해서는 보완이 필요하다”며 “경기북부와 양주신도시에 대한 추가적인 교통 대책이 나와야 한다”고 말했다.

함영진 랩장은 서울시에서 이뤄지는 중소규모 택지방안과 관련해 “도심접근성이 뛰어나 청년 및 신혼부부가 선호하는 중소형 주택 공급에는 효과적일 것이다”면서도 “장기적인 집값 안정보다는 서울내 효율적인 주택공급을 할 수 있을 듯하다”고 평했다.

권대중 교수는 “용적률을 높이나 유휴부지를 이용하는 것은 환영할만하나 재개발, 재건축을 통해 공급량을 늘리는 것이 필요하다”고 제언했다. 권일 리서치 팀장도 “서울 사람은 여력이 되면 서울에서 살고 싶어 하지 자의적으로 경기도로 옮기는 것이 아니다”며 “서울에서 직접 공급을 늘린 방안을 고민해야 한다”고 조언했다.