‘상가건물임대차보호법’은 ‘주택임대차보호법’, ‘대부업법’ 등과 함께 이른바 민생 3법으로 불리고 있다.

서민들의 생활에 밀접한 관련이 있는 법인만큼 국민적 관심이 높다보니 사회현실에 맞추어 법을 개정하려는 움직임도 활발하다. 20대 국회에서는 ‘상가건물임대차보호법’의 개정 논의가 이루어진바 있다. 최근에는 정부가 상가건물임대차보호법 시행령 개정안을 발표했다.

필자는 지난 2017. 11. 27.자 칼럼에서 건물주와 세입자의 관계가 서로 상생할 수 있는 관계가 되도록 법이 개정되어야 한다고 주장하였다. 임대인(건물주)에 비하여 임대차계약 관계에서 상대적 약자로 볼 수 있는 임차인(세입자)을 보호하려는 취지라는 점에서 상가건물임대차보호법 및 그 시행령의 개정은 환영할만한 일이다.

국회에서 논의된 상가임대차보호법 개정안의 주요내용은 ▲계약갱신요구권의 행사기간을 10년으로 연장 ▲재건축이 이루어지는 경우 임차인에게 영업시설보장금 청구권 부여 ▲전통시장·대규모점포의 경우에도 권리금회수기회 보호 등이다.

국회 개정안은 정부가 이번에 예고한 시행령(대통령령) 개정과는 달리 아직 논의 중에 있으며 당장 개정될 것으로 보이지는 않는다.

정부가 이번에 예고한 시행령 개정안의 주요내용은, 임대료 인상률 상한을 현행 9%의 절반 수준인 5%로 인하, 상가임대차보호법의 적용범위를 정하는 환산보증금[월세를 보증금의 형태로 전환한 금액{산식 보증금+(월세*100)}] 액수를 50% 이상 대폭 인상하여 법의 적용범위 확대 등이다.

상가건물임대차보호법은 모든 임대차계약에 적용되는 것이 아니며 사업자등록이 가능한 영업용 건물의 임대차이면서 보증금이 일정금액 이하인 임대차계약에 적용된다.

그런데 2013년 소상공인진흥원의 상가건물임대차 실태조사 보고서에 의하면, 현행법에 따라 세입자의 97.6%가 실질적 혜택을 본 경험이 없다고 응답할 정도로 법의 실효성에 대한 체감도가 낮은 편이다.

이에 정부는 법이 90%에 가까운 세입자들에게 실질적으로 적용될 수 있도록 시행령 개정을 통해 환산보증금액수를 현행의 50%까지 증액하고자 한다. 서울의 경우 현재는 환산 보증금 4억까지가 법의 보호대상이지만, 개정안이 시행되면 6억 1천만 원까지로 보호대상이 확대된다.

‘상가건물임대차보호법’은 건물주들의 횡포로부터 경제적 약자인 영세 임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위하여 2001년에 처음 제정되었다.

‘상가건물임대차보호법’이 규정하는 임대차보호제도는 구체적으로 다음과 같다. 

첫째, 임대료(월세) 인상의 상한을 규정하여 건물주가 함부로 월세를 올리지 못하도록 하고 있다. 월세인상은 현재 9%이내에서만 할 수 있으며 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다.

현행법은 차임 또는 보증금의 증액 한도를 대통령령(시행령)으로 정하도록 하고 있고, 대통령령에서는 그 한도를 월세 또는 보증금의 100분의 9를 초과할 수 없도록 규정하고 있다.

그런데 월세인상 상한이 너무 높다 보니 건물주가 오히려 이 법을 근거로 세입자에게 월세를 올려달라고 주장을 하고, 임차인은 증액되는 차임 또는 보증금을 도저히 감당하지 못하여 다른 곳으로 이주하게 되는 사회적 문제(젠트리피케이션)가 발생하고 있다.

이에 정부는 물가인상률, 경제상황 등을 고려하여 증액한도를 월세 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 않도록 조정하는 내용의 개정안을 발표하였다. 시행령이 개정되면 임차인이 조금 더 안정적으로 영업을 할 수 있을 것으로 기대된다.

둘째, 세입자는 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 건물주에게 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있다. 건물주는 세입자의 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.

세입자는 영업을 하기 위하여 임대차계약을 체결하고 인테리어 비용 등으로 영업과 관련하여 목돈을 지출한다. 세입자가 이와 같이 지출한 투자비용을 회수하기 위해서는 적정한 계약기간을 보장할 필요가 있다.

2001년 상가건물임대차보호법이 제정된 이후 20년에 가까운 시간이 흘렀다. 법이 제정된 이후 사회 변화를 고려하여 현행 계약갱신요구권의 행사기간이 현시점에서도 여전히 적정한지 검토하고 필요하다면 그 기간을 연장해야 한다. 계약갱신요구권은 2017. 12. 21. 명경의 법률이야기에서 이미 주제로 다룬바 있는데, 자세한 내용은 위 칼럼에서 확인할 수 있다.

셋째, 세입자는 건물주가 변경되는 경우에도 새로운 건물주에게 임대차계약의 권리를 주장할 수 있다. 이를 ‘대항력’이라고 한다. 세입자는 법원에 등기하지 않은 경우에도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을 신청만 하면, 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리가 인정된다. 세입자는 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 권리도 갖게 된다.

넷째, 세입자가 건물주에게 권리금을 주장할 수 법적 근거가 규정되어 있다. 권리금 보호조항의 관해서는 2017. 11. 27. 명경의 법률이야기에서 자세하게 소개된바 있다. 흔히 법의 목적을 정의를 실현하는 것이라고 말한다. 정의란 사회의 구성원들이 공정하다고 믿는 바 그 자체이며, 구체적으로는 ‘각인에게 정당한 몫이 돌아가게 하는 것’ 정도로 표현될 수 있을 것이다. 법은 이해관계의 다툼이 있는 곳에서 정의가 실현될 수 있도록 각자에게 정당한 몫을 정해주는 조정기능을 해야 한다.

상가건물 임대차는 당사자 간에 자유로운 계약이므로 가급적이면 시장원리에 맡기는 것이 원칙적이다. 이러한 점에서 세입자의 보호방안 마련에는 입법적 한계가 분명히 존재한다.

그러나 현행법만으로는 임차인이 노력한 만큼의 정당한 몫이 돌아가게 하는 것이 어려운 현실이라는 것은 국민 대다수가 동감하고 있다. 그렇다면 임차인에게 정당한 몫을 보전해주기 위하여 제한된 범위에서의 법의 조정이 반드시 필요한 상황이다. 이것이 민생 3법 중의 하나인 상가건물임대차보호법이 올해 안에 조속히 개정되어야 하는 이유다.