정부가 2일 발표한 부동산대책에는 청약 1순위 자격요건 강화와 가점제 적용 확대와 같은 실수요 보호를 통한 청약시장 안정화 방안이 다수 담겼다. 청약시장 과열의 원인인 '묻지마 청약' 수요 통제를 통해 실수요자가 중심이 되는 주택시장을 만드는 데 초점을 맞춘 것이다.

이에 따라 그간 단기투자 수요가 몰렸던 서울·수도권과 세종시, 부산 등에선 청약요건이 강화돼 과열현상은 다소 진정될 전망이다. 다만 이번 청약제도 개편이 주택공급규칙 등이 개정되는 9월 이후 시행될할 예정이어서 8월 한 달간 업체들의 밀어내기 분양과 규제 전 청약을 하려는 수요로 혼잡이 극심해질 것으로 보인다.

◆청약 1순위 자격요건 강화 등 다주택 투기수요 차단

이번 대책으로 정부가 지정한 투기과열지구는 서울 25개 자치구와 과천시, 세종시 등이다. 작년 11·3대책 등을 통해 조정대상지역으로 지정됐지만 과열현상이 가라앉지 않아 투기과열지구로 재지정됐다. 성남과 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2, 부산 7개구 등은 조정대상지역을 유지했다.

투기과열지구와 조정대상지역 내 분양 사업장의 1순위 청약 자격은 청약통장 가입 후 2년, 납입횟수 24회(국민주택에 한해 적용) 이상으로 강화된다. 가점제 비율도 투기과열지구의 경우 85㎡ 이하 75%→100%, 조정대상지역 85㎡ 이하 40%→75%, 85㎡ 초과 0%→30%로 높아진다.

이번 대책에는 가점이 높은 일부 무주택자가 재당첨 제한의 적용을 받지 않는 지방 민영주택을 대상으로 분양권 전매를 반복하는 폐단을 막기 위해 가점제로 당첨된 자와 당첨된 가구에 속한 자는 2년간 가점제 적용이 배제되는 내용이 포함됐다. 또 무주택 가구의 당첨기회를 확대하기 위해 민영주택 예비입주자 선정 시 추점제가 아닌 가점제를 우선 적용키로 했다. 이런 내용의 청약제도 시행은 주택공급규칙 개정과 청약시스템(아파트투유)이 개선되는 9월 중 시행될 예정이다.

지방 광역시 민간택지의 전매제한기간이 6개월로 신규 설정됐으며, 이는 주택법 시행령 개정안이 발효되는 11월 입주자모집 공고 신청분부터 적용된다. 단, 지방 중에서도 조정대상지역인 부산 7개구의 전매제한 기간은 수도권과 마찬가지로 1년6개월 또는 소유권 이전등기 시로 설정된다. 이 밖에 일정 가구 이상의 오피스텔을 분양할 경우, 인터넷 청약을 실시하는 근거규정을 마련하는 한편 사업자가 오피스텔과 상가 등 광고를 했을 때 분양수익률 산출근거 등을 명시토록 하고, 허위·과장광고에 대한 과태료 등 벌칙규정을 신설할 계획이다. 

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "가점제가 높은 수요층들의 청약당첨확률이 높아지고 분양권 전매에 대한 세금규제도 진행되면서 앞으로 분양시장은 조정국면을 맞이할 것으로 보인다"면서 "이번 조치로 청약 인기지역에서 단기 차익을 얻으려는 투기 수요가 억제되고 실수요자 위주의 시장이 정착되는 계기가 될 것"이라고 말했다.

◆신규 분양시장 진정될 듯··· 규제 전 '밀어내기' 우려도 나와

업계에선 이번 대책으로 그간 과열을 빚었던 신규 분양시장이 다소 진정될 것으로 예상했다. 청약요건이 대폭 강화되면서 앞으로 청약 흥행을 장담하지 못하기 때문에 건설사들도 공급물량을 서서히 줄여나가고 분양가를 지금보다 낮출 가능성이 있기 때문이다. 다만 9월 이전 청약하려는 수요와 건설사의 밀어내기 분양물량으로 인해 이달 분양시장이 전례 없이 뜨거울 것으로 보인다.

이달에는 휴가철 비수기임에도 전국 총 39개 사업장에서 2만9721가구가 공급된다. 특히 서울에선 래미안 강남 포레스트와 신반포센트럴자이 등 재건축 2개 사업장이 일반분양에 돌입해 시장 분위기를 가늠하는 바로미터로 작용할 것으로 보인다.

한 대형건설사 관계자는 "시장이 아무리 좋아도 강력한 규제가 나오면 분위기가 한풀 꺾이기 마련이다. 시장이 위축되기 전에 분양 물량을 털어내려고 한다"며 "강화된 부동산 규제로 불확실성이 커진 만큼 연휴를 앞둔 8, 9월 공급이 집중될 것"이라고 말했다.