정부가 2일 고강도 부동산대책을 내놓을 예정인 가운데 지역별 세분화된 주택 수급에 대한 다각도 검토가 필요하다는 지적이 나오고 있다. 투기세력을 겨냥한 수요억제책에만 초점을 맞췄을 경우 지역별 공급 부족에 따른 주택시장 교란이 언제든 발생할 가능성이 높기 때문이다. 특히 집값 상승의 진앙지인 강남3구(서초·강남·송파구)의 경우 용적률과 층고 규제 완화 등을 통해 재건축 일반분양 공급을 확대해야 한다는 주장도 나온다. <관련기사 4면>

1일 서울시와 부동산114 등에 따르면 강남3구 아파트·다세대·다가구의 총 가구 수는 작년 말 기준 30만9195가구로 집계됐다. 2015년과 2016년 강남3구에 신규 입주한 물량(아파트·다세대·다가구)은 총 1만2649가구이며, 같은 기간 멸실된 가구는 1만531가구로, 2년 동안 단 2118가구만 증가했다. 아파트를 지을 땅이 부족한 강남에서 공급을 늘리려면 사실상 재건축밖에 없는데 이를 통한 주택 순수 증가율은 0.68% 수준인 셈이다.  

재건축을 통한 주택 순증 효과는 갈수록 줄어들 것으로 보인다. 올해 멸실됐거나 멸실 예정인 가구 수가 1만 가구 수준으로 추산된 가운데 같은 기간 4229가구가 입주를 진행한다. 오히려 입주보다 멸실 가구가 6000가구 더 많은 셈이다. 2018년과 2019년도 비슷한 분위기일 것으로 예측된다. 2년간 총 1만9798가구가 입주할 예정인데, 강남3구에선 현재 138개 아파트가 동시다발적으로 재건축을 추진하고 있으며 강남구만 5만 가구가 재건축을 추진하고 있다. 

실제 이달 분양 예정인 '래미안 강남 포레스트(개포시영)'는 재건축을 통해 2296가구로 탈바꿈하는데, 이 중 일반분양 물량은 208가구로 전체 가구수 대비 9% 수준에 불과하다. 롯데건설이 하반기 일반에 선보이는 '청담삼익 롯데캐슬(청담삼익)'도 총 1230가구 중 157가구만 일반분양한다.

강남3구 내 재건축 단지들은 대부분 중층이어서 용적률이 150~200% 수준인 경우가 많아 재건축을 하더라도 주택 순증 효과는 미미할 것으로 예측된다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "재건축 중심으로 구성된 강남3구 아파트 시장은 분양에 앞서 멸실 가구가 대거 발생하는데 분양 물량을 따져보면 실제 주택공급이 다른 지역에 비해 적다"며 "현재 사업 진행 속도를 예측해 봤을 때 몇 년간 주택이 부족할 가능성이 있다"고 말했다.

이처럼 공급이 부족한 상황에서 정부의 수요 측면의 대책으론 현재의 과열 분위기를 꺾기 어렵다는 게 전문가들의 진단이다. 다주택자 양도세 중과와 재건축 초과이익 환수 등으로 불로소득의 상당부분을 환수함으로써 일시적 투기수요를 억제할 수 있지만 공급이 받쳐주지 않으면 언제든 주택시장 과열 분위기가 재발할 수 있다는 것이다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남에는 주택을 공급할 부지가 없으니 정비사업을 잡으면 공급이 줄어드는 상황이 발생한다"면서 "공급을 위해 정비사업을 활성화하면서 과도한 투자를 억제하는 정책으로 가야한다. 투자자를 막겠다고 정비사업을 잡는다면 상황이 더 악화될 수 있다"고 조언했다.

따라서 재건축 규제를 풀어 공적주택을 늘리는 등의 다양한 공급확대 방안을 강구해야 한다는 게 전문가들의 시각이다.

김규정 NH투자증권 연구위원은 "기본적으로 용적률과 층고 규제 등을 완화해 공급을 늘려줘야 한다"면서 "이를 기본적인 인허가 시 논의해야 하고 시장이 느끼는 공급부족을 해결해줘야 한다"고 강조했다.